casa, è meglio affittare o comprare?
Venerdì, 2 luglio, 2010 - 06:40
pubblicato da 
team@idealista
questa notizia è stata selezionata per luiriassunto settimanale del 2 de Lug de 2010
la questione è sempre la stessa: rimango in affitto o compro? la maggior parte delle persone pensa che sia sempre meglio comprare: dopo tutti gli sforzi, la casa è tua. ma alcuni pensano invece che sia meglio affittare: non ci sono problemi, tasse e lavori da pagare. vi presentiamo un caso concreto in cui si fanno i conti alle due opzioni
l'ufficio studi di teconocasa ha preso in considerazione un bilocale di 60 mq in una zona semicentrale di milano
acquisto
si ipotizza un costo di di 250.000 euro e un mutuo a tasso fisso ventennale finanziando il 60% del valore dell'immobile. la rata di mutuo mensile sarebbe pari a 1.069 euro. l’acquirente ha a disposizione un capitale di 100.000 euro. pagando i costi legati all’acquisto della casa e all’accensione del mutuo, potrà godere di un beneficio fiscale grazie alla detrazione degli interessi passivi. inoltre dovrà pagare le spese di gestione dell’immobile (manutenzione straordinaria e assicurazione). per calcolare il valore futuro dell’immobile si è considerata una rivalutazione annua equivalente all’indice istat, pari cioè all’inflazione
affitto
chi sceglie la locazione paga un canone mensile di 900 euro. si ipotizza che il capitale a disposizione, sempre di 100.000 euro, venga investito in un btp a 20 anni. l’affitto sarà aggiornato ogni anno in base all’indice istat. inoltre l’inquilino dovrà pagare annualmente la registrazione del contratto di locazione (lo studio di teconocasa non considera i contratti 4+4)
differenze
l’analisi considera la differenza tra i canoni di locazione e le rate di mutuo. per esempio, nel primo anno ci sarà una differenza positiva per il locatario (che spende 900 euro al mese contro una rata mensile di 1.069 per l’acquirente). tale differenza sarà investita in un conto corrente bancario ordinario con tasso di remunerazione dello 0,5%. allo stesso tasso si investirà l’eventuale differenza tra i costi di gestione dell’immobile, i costi di locazione e il beneficio fiscale per la detrazione degli interessi
risultato
dopo venti anni, ovvero all’estinzione del mutuo, questo è il guadagno ottenuto da entrambi:
proprietario (valore futuro immobile meno rate del mutuo) = 121.818 euro
inquilino (capitale investito meno canoni di locazione più eventuale differenza rata mutuo/canone e altri costi benefici) = meno 40.301 euro
secondo tecnocasa vince l'acquisto. ma non ci convince un fattore: i 100mila euro iniziali spesi dall'acquirente non si conteggiano? e i 100mila euro investiti dall'inquilino in btp, dove sono andati a finire? fatevi i conti...
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23 commenti
scrivi un commentomi sembra un po' interessato questo studio di tecnocasa
l'acquisto di un locale od affittarlo è soggettivo,secondo l'uso che se nè può fare e la convenienza economica,consideriamo un soggetto che acquisti il locale per attività commerciale,l'acquirente ha 40 anni di età e lavorerà per vent'anni,cioè sino a 6o anni,alla chiusura della sua attività se è in locazione deve restituire il locale al propietario,sè invece è di sua propietà potrà affittarlo e da quel momento avrà un introito mensile non indifferente,escludendo le tasse da pagare e tutti gli oneri gli converrà tenerselo,anche perche se consideriamo i 100000 euro investiti in contanti per altri vent'anni circa ci andrà in parità,ma se l'aquirente è più giovane di vent'anni gli converrà sicuramente aquistarlo.
l'acquisto di un locale od affittarlo è soggettivo,secondo l'uso che se nè può fare e la convenienza economica,consideriamo un soggetto che acquisti il locale per attività commerciale,l'acquirente ha 40 anni di età e lavorerà per vent'anni,cioè sino a 6o anni,alla chiusura della sua attività se è in locazione deve restituire il locale al propietario,sè invece è di sua propietà potrà affittarlo e da quel momento avrà un introito mensile non indifferente,escludendo le tasse da pagare e tutti gli oneri gli converrà tenerselo,anche perche se consideriamo i 100000 euro investiti in contanti per altri vent'anni circa ci andrà in parità,ma se l'aquirente è più giovane di vent'anni gli converrà sicuramente aquistarlo.
Il mercato immobiliare è ingessato da oramai tre anni e potrà resistere al massimo altri due. quindi il mio consiglio è affittare per i prossimi tre anni in attesa che la bolla immobiliare per ora congelata esploda, dopo di che vedrete che lo stesso monolocale lo venderanno a 150.000 . i consigli degli agenti immobiliari che devono vendere per vivere meglio lasciarli perdere.
Il mercato immobiliare è ingessato da oramai tre anni e potrà resistere al massimo altri due. quindi il mio consiglio è affittare per i prossimi tre anni in attesa che la bolla immobiliare per ora congelata esploda, dopo di che vedrete che lo stesso monolocale lo venderanno a 150.000 . i consigli degli agenti immobiliari che devono vendere per vivere meglio lasciarli perdere.
Invece di lasciare la cosa in sospeso, perchè non si concludono i calcoli delle ipotesi di partenza ? - i dati ci sono ....
c'è anche un'altra valutazione da fare... oggi il mercato offre forme d'investimento diverse da btp, e non mi riferisco ad azioni o cose rischiosissime, anzi sicuramente meno rischiose delle bolle immobiliari che sembrano dovranno colpire o hanno già colpito alcuni paesi europei. Personalmente vivo in affitto (dopo aver avuto la casa di proprietà) proprio perchè questi conti me li sono fatti molto bene. ho infatti aderito ad un piano di accantonamento che l'anno scorso mi ha reso quasi il 30% e che ha una massima percentuale di perdita del 5%... mi sembra un rischio più che accettabile. oltre a condividere le valutazioni finali dell'articolo: e i 100.000 di quello che è andato in affitto dove sono andati a finire?? e facendo anche finta che l'immobile dopo 20 anni non abbia spese condominiali importanti da sostenere (tetto, facciate, etc)...
effettivamente potevate fare atre considerazioni piuttosto che un misero copia incoll peraltro fazioso....
questo articolo è a dir poco ridicolo:
1) I calcoli non vengono riportati, quindi non si capisce come saltino fuori questi numeri
2) Non è riportato il rendimento dei btp che raggiungono anche il 4.5% loro annuo (3.94% netto)
3) oltre ai btp eSistono obbligazioni emesse da grandi aziende che danno dal 5 al 7.5% lordo annuo E NON SONO ASSOLUTAMENTE RISCHIOSE (VEDI http://www.unicreditbanca.it/it/privati/investimenti/obbligazioni/)
4) dopo l'entrata dell'euro che ha più che raddoppiato i prezzi delle case ora si considera il tasso di inflazione combinato per 20 anni ( se si suppone l'inflazione al 1.5%) DOPO 20 ANNI QUESTO SIGNIFICA CHE L'IMMOBILE COSTERà IL 34% IN PIù E QUESTO MI SEMBRA PROPRIO ECCESSIVO ORA CHE I PREZZI DELLE CASE STANNO DIMINUENDO
5) NON è STATA FATTA ALCUNA IPOTESI SU I COSTI DI GESTIONE ORDINARI E STRAORDINARI A CARICO DEL PADRONE DELL'IMMOBILE
6) GLI AFFITTI, IN QUESTO PERIODO DI CRISI AUMENTANO MOLTO POCO E C'è ANCHE IL PERICOLO CHE, SE IL PADRONE DI CASA DECIDESSE DI CAMBIARE INQUILINO, L'IMMOBILE OLTRE A RESTARE SFITTO A LUNGO, RISCHIA DI METTERCI DENTRO QUALCUNO CHE, COME SI DICE A ROMA, GLI FA VEDERE I SORCI VERDI, TRA AFFITTI NON PAGATI, MOROSITà A CARICO DEL PADRONE DI CASA E CASA SEMIDISTRUTTA.
rISULTATO: QUESTO ESERCIZIO INCOMPLETO PURAMENTE MATEMATICO BASATO SU PRESUPPOSTI INIZIALI "VAGAMENTE TENDENZIOSI" , RESTA TALE E NON TIENE IN CONTO DI TANTE ALTRE CIRCOSTANZE REALI E SOCIALI CHE LO RENDONO SOLAMENTE UNA BELLISSIMA FAVOLA PER AGENZIE E INTERMEDIATORI
Fare un calcolo considerando solo i contratti a canone agevolato è praticamente inutile.
La maggior parte dei contratti di locazione sono 4+4 e non hanno agevolazioni inoltre in caso di lavori straordinari al conduttore spetta pagare una quota che va a sommarsi con il canone. 20 anni sono tanti possibile che il proprietario si limiti a fare solo l'aumento istat?
Prima di fare confronti del genere bisogna considerare tutto e non solo quello che viene comodo.
quindi acquistando casa ho preso una fregatura? :D
In riferiemnto alla Vostra osservazione su una ipotetica convenienza se conviene acquistare a affittare un immobile di uguale caratteristica, presumo non possano esserci dei parametri per tale tipo di valutazione, perchè?:Occorre anzitutto individuare il reddito medio nel mercato del lavoro, oggi questo parametro è fondamentale; chi vuole acquistare casa deve innanzitutto essere in possesso di un lavoro a tempo indeterminato - non significa avere a disposizione solo una somma di denaro di 100.000 o 200.000 € per compreare casa a Milano, dobbiamo espandere il concetto in tutto il territorio italiano. Se il reddito medio pro-capite oggi è di 1300,00€ circa e vogliamo comprare casa è chiaro che, se la banca non individua la capacità economica di far fronte all'ammortamento del mutuo da parte del soggetto quella persona dovrà ricorrere per forza di cose all'affitto di un appartamento. risulta inoltre chiaro nella narrativa immobiliare che se il nostro soggetto con 1300,00€ di reddito mensile più spese accessorie volesse affittare un monolocale a Milano, avrebbe difficoltà a stipulare un contratto con il titolare della casa perchè non potrebbe garentire costantemente il canome mensile; infatti risulta che il titolare di un immobile chiede come caparra fideussoria anche 6 mesi canone affittuario - il canone all'atto della consegna chiavi - mettiamo anche nel calderone - contratto voltura luce- contratto idrico - contratto gas - eventuale spese di trasloco ecc.. Come si può, con tutti questi elementi affittare un immobile?
Sarebbe invece opportuno - visto che non esiste più l'equo canone occorre incentivare i comuni affinchè si adoperino per l'assegnazione di appartamenti con costi di affitto misurabili al reddito delle famiglie ( non parlo di equo canone) attribuendo oneri forfettari di tutti i servizi resi dal comune - acqua - luce - gas - ecc. con controlli da parte degli amministratori condominiali.
IL presente commento nasce da una analisi fatta nel territorio della provincia di trapani. spetta ad altri studi immobiliari cercare di trovare soluzioni di mercato in riscontro ai redditi pro - capite delle famiglie.
scrive aemme srl - via trapani 23 c.s.erice TP
Gianluca Rurale mediatore da oltre venti anni esclusivamente appartamenti e ville di charme ubicate nella Brianza, Monza, Milano e sulle sponde del Lago di Como.
MILANO MONZA BERGAMO :location furnished apartament for Manager
Non collaboro con alcun Professionista
A disposizione anche alla Domenica tel 3931856266
Esclusivamente Clientela di Alto standing
NON PRENDO IN CONSIDERAZIONE RICHIESTE DI VENDITA,ACQUISTO, E DI LOCAZIONE CASE TIPOLOGIA NON DI PRESTIGIO
Cordialmente
cojone
che esempio demenziale! ieri gli immobili raddoppiavano di valore ogni 5 anni , oggi ogni 10 anni ed è legge di mercato perchè i costi di costruzione sono legati alla svalutazione , per non parlare delle zone dove vengono recuperati o edificati gli immobili, al momento dell'acquisto considerate disagiate, popolari e periferiche a distanza di anni si trasformano in residenziali e semicentrali. Fate i veri conti considerando la rivalutazione effettiva.quante zone della capitale erano considerate popolari oggi divenute chic semicentrali .
Ho 65 anni la prima casa l'ho acquistata nel 1973 al prezzo di 27 milioni di lire pari circa a 13.500 euro, dopo aver cambiato ogni 10 anni l'abitazione oggi ho un appartamento più centrale con le stesse caratteristiche del primo che ha un valore di mercato di 800.00 euro. ho fatto sacrifici sono passati 37 anni vivo senza l'incubo che qualcuno mi sfratti! vendendo la nuda propriètà oggi il valore è di 600.000 euro.
Il vostro sito è straordinariamente utile e ben fatto, aggiornato e informato al dettaglio di tutto ciò che serve sapere. Peccato per una forma grammaticale nn sempre perfetta. Come oggi, dove il soggetto era; "La maggior parte" singolare, e il verbo si trasformava in plurale; "pensano che sia meglio". Da oggi chiuderò gli occhi sul lessico e seguirò solo l'informazione. Un caro saluto Ivan
gentile ivan,
ci scusiamo per l'errore, che abbiamo corretto
cordialmente
la redazione
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ciano-s@live.it
ridicolo.....e anche un pò patetico....
sia per l'intervento totalmente ot SIA PER QUEL 'ESCLUSIVAMENTE CLIENTELA DI ALTO STANDING..' CHE SE L'AVESSI DAVVERO... DI CERTO NON AVRESTI BISOGNO DI FARTI PUBBLICITà IN STO MODO...
Ri cojone
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