buoni consigli per chi vuole accendere un mutuo

sono cambiate con la crisi le regole per la concessione di un mutuo? è meglio un tasso fisso o variabile? e il cap, rincara in eccesso la rata? di questi a di altri argomenti noi di idealista abbiamo discusso con enrico quadri, consigliere delegato di tree finance, il gruppo che opera nel campo della mediazione creditizia con i marchi di gabetti finance, rexfin e smartfin. se vuoi conoscere lo stato di salute del mercato dei mutui e le valutazioni che devi fare prima di accenderne uno, ti invitiamo a leggere questa intervista

d. i dati dei primi mesi del 2010 sui mutui sono ancora discordanti. come giudica lo stato di salute del settore?
r. bisogna ricordare che il mondo dei mutui segue il mercato immobiliare in differita. tra la trattativa immobiliare e l’erogazione del credito passano circa tre mesi, quindi solo ora abbiamo “esaurito” il 2009 e possiamo cominciare a fare delle valutazioni sul 2010

d. e la valutazione è…
r. abbiamo avuto iniezioni di positività, dopo mesi altalenanti, con momenti nefasti. l’ottimismo del 2010 contro il pessimismo cosmico del 2009,  preannuncia un buon 2011

d. quanto pesano le sostituzioni e le surroghe sul volume complessivo dei mutui degli ultimi mesi?
r. ritengo che i dati del 2009 siano sicuramente drogati dalle sostituzioni: con il crollo dell’euribor molti hanno voluto passare dal fisso al variabile. il 2010 sarà invece più tranquillo, perché non ci sono grandi cambiamenti in atto, tali da creare un’altra ricerca affannosa per mgliorare la rata

d. i tassi di interesse ai minimi, i prezzi delle case in discesa. dovrebbe esserci un’esplosione dei mutui, secondo alcuni, ma forse ci si dimentica dell’alto tasso di disoccupazione
r. è vero e del resto le banche che hanno erogato di più sono quelle che utilizzano polizze assicurative per coprire l’eventualità della perdità del lavoro. con queste polizze in generale si ha la possibilità di sostenere per 3 volte un momento economico negativo, per un totale di 36 mesi

d. le banche si fidano meno dei clienti?
r. le banche sono diventate certamente più prudenti e maggiori garanzie fanno bene a tutti, anche a chi contrae un mutuo e deve sapere se è in grado di restituire il prestito

d. e da parte dei clienti, che atteggiamenti riscontra?
r. prudenza, ovviamente. la situazione del mercato del lavoro e quella economica generale, rendono molti potenziali clienti più attenti di prima. ma una casa comunque la devi avere e spesso gli affitti sono così alti che si continua a cercare la casa di proprietà

d. che consigli è solito dare a chi vuole accendere un mutuo?
r. di non basarsi solo sulla rata del momento. molti vanno in banca, gli si offre un tasso variabile, che in questo momento evidentemente è molto conveniente, e decidono che è la miglior opzione, perché garantisce loro un risparmio immediato. non si calcola però cosa succederà durante tutta la durata del mutuo

d. come si può rendere il sistema più sicuro?
r. in francia, per esempio, ci sono forti restrizioni alla concessione di mutui a tasso variabile per molte categorie di lavoratori dipendenti. è un po’ estremo, ma, quando l’euribor arrivò al 5%, il panico assoluto che si generò in molti paesi paesi in francia fu attenuato

d. è giusto vietare a qualcuno il tasso variabile?
r. non condivido le proibizioni alle scelte individuali, ma la francia ci insegna qualcosa. così come le banche sono sottoposte agli “stress test” (proiezioni economiche che ipotizzano tutti gli scenari possibili, anche i peggiori) anche le famiglie dovrebbero essere sottoposte a test simili quando chiedono un mutuo. sarebbe un vantaggio per loro, prima di tutto. quando si è giovani e si compra casa non si considera cosa succede se la famiglia si allarga, non si calcolano le difficoltà personali, lavorative, né quelle generali, come un euribor ai massimi

d. quindi che mutuo consiglierebbe?
r. per prima cosa vorrei ricordare che tutti siamo portati, di fronte alle offerte di mutuo, a scegliere non il prodotto migliore, ma quello che costa di meno (oggi). questo è sbagliato. io consiglierei un variabile con cap e polizza in caso di perdita del lavoro

d. ma il costo del cap e della polizza, non rendono il mutuo troppo caro? a quel punto non conviene un fisso?
r. un fisso adesso, con i tassi che ci sono in giro, non lo consiglierei a nessuno. un cap ed una polizza con un costo adeguato possono far aumentare la rata in modo ragionevole e danno più garanzie nel lungo periodo. è sbagliato calcolare la rata del mutuo solo al presente: la sicurezza costa, ma ripaga

d. insito, ma non diventa troppo caro?
r. può diventare caro perché alcuni pensano che ci si può guadagnare più del dovuto. i prodotti per garantire tutti esistono, ma ancora non si è capito, alcune banche comprese, che maggiori trasparenza e garanzie vanno a vantaggio di tutti

d. non è meglio cominciare con un variabile e poi, in caso di impennate dell’euribor, sostituire il mutuo?
r. è il ragionamento di molti, ma non si considera un fattore importante: se il tasso variabile diventerà troppo alto, il fisso come sarà? siamo sicuri di trovarlo dove si trova adesso? solo il cap protegge da queste sorprese

d. ultimo consiglio per chi vuole chiedere un mutuo
r. informarsi, informarsi, informarsi. e le banche, così come i mediatori di credito, dovrebbero sempre offrire informazione e assistenza post-vendita, cosa che non fa quasi nessuno