c'è stata o no in italia una bolla immobiliare?

quando si parla della bolla immobiliare ci si riferisce ad una situazione in cui il mercato delle compravendite, attraverso speculazioni, finanziamenti e fiducia nella sua espansione, cresce a ritmi accelerati. contemporaneamente i prezzi crescono vertiginosamente e questo alimenta ulteriormente il sistema. fino a che, come è avvenuto negli stati uniti tre anni fa, la bolla esplode perché il sistema è insostenibile, i finanziamenti diminuiscono, il settore edilizio arretra e perde migliaia di posti di lavoro, l'economia intera viene trascinata nel baratro dalla crisi immobiliare. è successo anche in italia o è solo un problema degli altri?

la rivista valori, mensile della banca etica, sostiene che l'italia non sia rimasta affatto al di fuori di questo meccanismo, ma che ci sia dentro fino al collo. e per dimostrarlo fornisce dei numeri chiari: 2.000 imprese fallite nel settore delle costruzioni, 210.000 posti di lavoro persi, crollo delle compravendite dopo i picchi del 2007-2008, svalutazione del 66,87% dei titoli delle società immobiliari quotate in borsa

guarda il grafico della vendita di case dal 1985 ad oggi

secondo questo reportage, sebbene le banche italiane non siano esposte come quelle spagnole o statunitensi, il loro coinvolgimento non è da sottovalutare, soprattutto se si tiene conto dell'aumento delle sofferenze. il comparto edilizio ha assorbito infatti nel 2009 finanziamenti per 550 miliardi di euro (tra mutui ai privati e finanziamenti alle imprese), una cofra che corrisponde a un terzo del pil italiano. con l'esplosione delle sofferenze (+47% nel 2009 da parte delle imprese; +1,5% le sofferenze degli intestatari di un mutuo)

se poi consideriamo che molti immobili hanno perso valore (sebbene in molti si ostinino a negarlo) l'esposizione delle banche si fa ancora più pesante, perché le case, poste a garanzia dei crediti da loro concessi, valgono meno. intervistato dal mensile, giacomo morri, direttore del master in real estate dell'università bocconi, dichiara: "se gli immobili posti a garanzia dei crediti fossero valutati a prezzo di mercato avremmo sofferenze ben più consistenti"

nei dibattiti che si sviluppano nel nostro forum riscontriamo sempre di più, da parte dei piccoli proprietari, la consapevolezza che gli immobili acquistati nel 2006-2007, in pieno boom, valgano oggi meno. salvo, ovviamente, le zone di pregio o i centri storici (ma anche lì, con dei distinguo). gli acquirenti sono meno e sono selettivi

da qui la necessità di molti operatori del settore, banche in testa, di coprire il più possibile la discesa dei prezzi e di tenere duro sperando in una ripresa delle compravendite e un aumento dei prezzi. ma il paraddosso è che le stesse banche hanno diminuito l'erogazione di mutui e quindi loro stesse bloccano in qualche modo il mercato

il 2009 è stato l'anno nero; il 2010 dovrebbe essere leggermente meglio, ma non buono. e se i tassi di interesse dovessero aumentare neppure il 2011 sarà da festeggiare. la domanda è, quando le banche saranno costrette ad ammettere nei propri bilanci la propria esposizione, in che modo spalmeranno eventuali debiti sui risparmiatori?