come scegliere un buon agente immobiliare
Venerdì, 24 settembre, 2010 - 13:07
pubblicato da 
team@idealista
questa notizia è stata selezionata per luiriassunto settimanale del 24 de Set de 2010
ogni volta che noi di idealista pubblichiamo una notizia riguardante gli agenti immobiliari si scatena un dibattitto. tra chi li difende e chi li attacca, come in tutti i settori ci sono i bravi professionisti e gli approfittatori improvvisati. la camera di commercio di milano ha stilato un vademecum per chi si rivolge ad un'agenzia immobiliare
1. assicurarsi che la persona con cui si tratta sia un agente immobiliare regolarmente iscritto al ruolo mediatori presso la camera di commercio. meglio ancora se il soggetto è anche iscritto ad un’associazione di categoria in quanto tale fatto comporta, in genere, l’assoggettamento a codici disciplinari e garanzie di professionalità
2. pretendere l’uso di moduli (formulari) depositati in camera di commercio, sia per la definizione di un incarico, sia per la sottoscrizione di una proposta. questi moduli devono essere chiari e facilmente comprensibili; contenere gli estremi dell’iscrizione nel ruolo del mediatore o della società di mediazione e del suo legale rappresentante; indicare l’oggetto del contratto: proposta d’acquisto, incarico di mediazione; indicare le eventuali iscrizioni ipotecarie o altri vincoli sull’immobile; specificare la conformità dell’immobile alle norme edilizie ed urbanistiche
vigenti; indicare il nome del proprietario ed il titolo di proprietà; indicare il termine entro cui deve essere redatto l’atto definitivo; essere compilati in tutte le loro parti, barrando quelle non utilizzate; essere controfirmati dal mediatore con il quale è stata condotta la trattativa
3. definire sempre tutti i dettagli degli accordi fra le parti in forma scritta. in particolare, nel caso di accettazione di proposte, chiederne all’agente immobiliare una conferma scritta
4. concordare per iscritto l’entità della provvigione e le relative modalità di pagamento; dal formulario deve inoltre risultare chiaramente quali sono i servizi compresi nella provvigione e quali quelli esclusi, i quali dovranno essere pagati a parte
5. il mediatore ha diritto alla provvigione da ambo le parti, da chi vende/affitta o da chi compra/prende in locazione un immobile. questa è una garanzia di neutralità ed imparzialità del professionista
6. prestare attenzione alla ragionevolezza della durata dell’incarico (tre mesi può essere un periodo generalmente ragionevole) e al periodo di validità della proposta, che preferibilmente non dovrebbe superare i quindici giorni complessivi. pretendere, in caso di acquisto mediante richiesta di mutuo, la specifica indicazione che l’efficacia della proposta è subordinata alla erogazione del finanziamento
7. dare l’incarico in esclusiva è una scelta del cliente che pone restrizioni alla sua libertà contrattuale, in quanto gli vieta di concludere la vendita in proprio o incaricare della vendita un altro agente immobiliare, salvo pagare le penali previste. l’esclusività dell’incarico comunque presuppone che il mediatore si impegni a fornire una serie di servizi che devono risultare scritti sul formulario
8. predisporre seriamente la vendita o la locazione di un immobile è un costo: le inserzioni pubblicitarie ed il personale addetto (dalla risposta telefonica alla gestione del cliente) sono, infatti, le principali e non uniche voci di spesa nella gestione quotidiana di servizi immobiliari. per questo è opportuno che anche chi sta cercando casa chieda all’agente immobiliare se abbia ricevuto o meno un incarico in esclusiva. nel caso di incarico non in esclusiva, farsi specificare con
chiarezza ed in forma scritta se verranno richiesti dei rimborsi spesa
9. un contratto equo non deve contenere le seguenti limitazioni per il cliente:
- clausola della penale, se impone al cliente, in caso di ritardo o mancato pagamento della provvigione, un risarcimento manifestamente eccessivo
- clausola di risoluzione delle controversie, se indica come foro competente una località diversa da quella di residenza del cliente
- clausola di comunicazione della disdetta dell’incarico, qualora il termine per la comunicazione sia eccessivamente anticipato rispetto alla scadenza del contratto
10. è invece opportuno che un contratto equo preveda i seguenti impegni per l'agente immobiliare:
- pubblicazione a sua cura e spese di annunci che appaiano su un quotidiano, settimanale o rivista di settore, che pubblichino annunci a pagamento o gratuiti (se l'incarico è conferito in esclusiva)
- eventuale affissione di locandina presso la sede dell’agenzia immobiliare, con descrizione e pianta dell’appartamento per tutta la durata dell’incarico
- reperibilità telefonica con l’impegno a fornire agli interessati informazioni relative all’immobile
- possibilità per chi è interessato di essere accompagnato a visitare l'immobile
- richiesta al proprietario di tutta la documentazione necessaria, compilazione e consegna delle denunce di cessione fabbricato, comunicazione all’amministratore dell’avvenuta vendita e comunicazione alla pubblica sicurezza dell’avvenuta locazione
- assistenza al cliente nelle necessarie visure presso gli uffici tecnici, gli uffici finanziari e le conservatorie dei registri immobiliari
- verifica presso gli amministratori dell’esistenza di spese condominiali arretrate o spese per interventi straordinari
11. in caso di acquisto e di locazione, sincerarsi di avere tutte le informazioni necessarie ed utili per decidere.
- certificati di destinazione d’uso, di destinazione urbanistica, copie conformi di documenti di condoni, di concessioni o licenze edilizie, di concessioni in sanatoria, certificati di abitabilità e agibilità, attestazione di conformità degli impianti alle disposizioni di legge
- copie delle schede catastali depositate, estratti di mappa, certificati storici, presentazione di nuove schede o frazionamenti da parte di tecnici abilitati iscrizioni ipotecarie, storici ipotecari
12. in caso di conferimento di incarico, fornire all’agente immobiliare tutte le informazioni utili e necessarie perché questi possa operare con trasparenza e sicurezza nei confronti dei futuri acquirenti/conduttori
13. ricordarsi assolutamente che le eventuali caparre devono essere intestate al venditore (assegno non trasferibile) e che la provvigione è dovuta al mediatore alla conclusione dell’affare, termine coincidente con la comunicazione dell’avvenuta accettazione della proposta da parte dell’acquirente. in ogni caso, gli importi versati dall’acquirente a titolo di acconto prezzo o caparra confirmatoria non potranno mai essere incassati dall'agente immobiliare, né a titolo di risarcimento danni, né in conto provvigione o quant’altro
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58 commenti
scrivi un commentoL'affare è da ritenersi tecnicamente-giuridicAMENTE concluso solo in sede notarile a fronte di saldo. sOLO IN QUESTO MOMENTO VANNO CORRISPOSTE LE COMMISSIONI, MAI PRIMA. IL PRELIMINARE è SOLO UN IMPEGNO D'ACQUISTO FISIOLOGICAMENTE SOGGETTO A BUON FINE.
In realtà il lavoro dell agente si conclude con la messa in relazione tra le parti. Quindi è giusto ció che è scritto nell'articolo!
Gianluca Rurale mediatore da oltre venti anni esclusivamente appartamenti e ville di charme ubicate nella Brianza, Monza, Milano e sulle sponde del Lago di Como.
MILANO MONZA BERGAMO :location furnished apartament for Manager
Non collaboro con alcun Professionista
A disposizione anche alla Domenica tel 3931856266
Esclusivamente Clientela di Alto standing
NON PRENDO IN CONSIDERAZIONE RICHIESTE DI VENDITA,ACQUISTO, E DI LOCAZIONE CASE TIPOLOGIA NON DI PRESTIGIO
Cordialmente
Gianluca Rural mediator for over twenty years of charming villas and exclusive apartments located in Brianza, Monza, Milan and on the shores of Lake Como. MONZA MILANO BERGAMO: location furnished apartament Manager for not cooperating with some professionals also available to Sunday Only tel 3931856266 High score does not consider standing REQUESTS FOR SALE, PURCHASE, AND LOCATION OF PRESTIGE CASE TYPE NOT Sincerely
gianluca rurale fan club.
"location furnished apartament Manager for not cooperating with some professionals also available to Sunday Only tel 3931856266 High score does not consider standing REQUESTS FOR SALE, PURCHASE, AND LOCATION OF PRESTIGE CASE TYPE NOT Sincerely"
ma cosa vuole dire in inglese?? Questo non si capisce. Ti consiglio di copiarlo da qualche altro mediatore... e' per questo che non trovi clienti e devi postare spam su idealista
gianluca rurale mi fa morire.
aderisco anch'io al fan club.
l'inglese è da scompisciarsi
la conclusione dell'affare è come riportato nell'articolo l'avvenuta conoscenza, da parte del proponente, dell'accettazione del proprietario c.c.
Tuttavia sarebbe opportuno modificare la legge e ritenere la conclusione dell'affare solo il preliminare di vendità, in cui analizzata da un notaio la situazione dell'immobile, si versi, solo in questa sede, la caparra confirmatoria.
Risulterebbe quindi prematuro e rischioso allegare alla proposta d'acquisto, un deposito, che si trasformi in acconto sulla caparra confirmatoria, intestato al proprietario dell'immobile.
Tale deposito cauzionale da allegare alla proposta d'acquisto avrebbe senso solo a garanzia degli adempimenti assunti nella proposta stessa, nei confronti dell'agenzia immobiliare, quindi intestato alla medesima. Fatte salve tutte le ipotesi di invendibilità dell'immobile, per evitare che un lavoro già di per se oneroso e lungo venisse vanificato da indecisioni e ripensamenti di perditempo che affollano la clientela immobiliare.
a gianlucaaa...! ma pagala la traduzione..è terrificante...e poi ti do un consiglio..cambia registro, non credo che da questo sito e soprattutto da questa inserzione potrai ricevre clienti
comunque in bocca al lupo anche se l'iniziativa è scorretta e peregrina !
ciao
fra attività e immobili, sono ormai molte le compravendite personalmente occorsemi. purtuttavia mai dato un euro se non in sede di rogito o di passaggio di proprietà...venditori e acquirenti di tutto il mondo unitevi!
Gentile sig.r Anonimo ci terrei a precisarle che i dovuti controlli vengono comunque effettuati da parte di un serio agente immobiliare già nel momento in cui gli viene conferito l'incarico di vendita,e non c'è nessun obbligo a far svolgere tali controlli da un notaio poichè ,il notaio che viene scelto dall'acquirente riceve la documentazione proprio nel momento in cui viene fissato l'atto definitivo di vendita e perciò la fase di accettazione della proposta è già passata da tempo. in ogni caso sarebbe inpensabile che venga fatta una proposta e quindi si voglia "bloccare" un immobile senza versare una cifra al venditore.tale somma infatti,prevista dalla legge, che diventa caparra confirmatoria con l'accettazione,è l'unica garanzia che entrambi le parti hanno,affinchè l'affare non si vanifichi a causa di ripensamenti o altro...,e nel caso l'immobile risultasse successivamente invendibile la parte acquirente si vedrebbe restituita la caparra versata per il doppio,proprio perchè la parte venditrice nn può concludere l'affare!
marco bart. agent immobilier megl de gianluch - intermediation only very very home of rich person avec a lot, but very lot, of piccioli. Not collaboration with nessun, puerfavor not insister. please !!
vissuto personale: in due occasioni la compravendita non è andata a buon fine per difetto dell'acquirente. Non avendo versato alcunchè al mediatore in sede di preliminare, mi sono trattenuto interamente la caparra. Di contro, l'agenzia, a me non ha chiesto nulla, e si è limitata a rivalersi sul soggetto inadempiente.
ho un quesito da sottoporre:cosa succede se non si dà disdetta dell'incarico a vendere entro il 15° giorno dalla scadenza naturale ? posso mandare con 8 giorni di ritardo la raccomandata di disdetta .il mio contratto scade il 30 settembre e in 6 mesi di attività l'agenzia mi ha mandato solo 20 visite circa .l'agente mi ha detto che il contratto si è automaticamente rinnovato per altri sei mesi ,ma mi domando devo lasciare il prezzo dell'immobile sempre uguale per altri 6 mesi anche se ci può essere una ripresa del mercato?
grazie per la risposta
a fronte di un immobile di 200mila €, le uniche 2 proposte d'acquisto ricevute volevano una caparra di 500 € una, e 1.000 €...è pensabile, su queste basi, riconoscere 6mila euro di commissione al preliminare?
bel quesito quello relativo al contratto tacitamente rinnovato ma che il venditore vorrebbe aumentare di qualcosina...francamente non so cosa dire..l'unica cosa da fare è di provarci, ossia di scrivere all'agenzia proponendo un diverso prezzo di vendita...
Credo che inviare una raccomandata con 8 gg di ritardo non serva a nulla...se l'incarico lo predeve è possibile tentare la vendita diretta aumentando al prezzo che si ritiene più opportuno. Anche e, in questi casi, le agenzie si coprono con clausola comunque volente la propria commisione...
l'agenzia ha diritto alla provvigione alla volta di un preliminare firmato,
punto 2, che ci fanno con un incarico di 3 mesi.. è gia tanto se la gente si accorge che è uscito l'immobile in pubblicità.... ou svegliaaaaaaa...
Vedo che i pochi colleghi intervenuti non sono molto preparati in materia.
Con le ultime disposizioni di Legge,un preliminare va registrato,previo pagamento del 3% sull'importo totale del compromesso.
Pertanto,l'agente immobiliare deve predisporre un preliminare dove siano riportati tutte le autorizzazioni necessarie,(licenza edilizia,conformità degli impianti,se ci sono sanatorie,ipoteche,risparmio energetico,conformità catastale) a quel punto,quando si va dal notaio,deve solo tradurre il preliminare in atto,senza stravolgimenti.
Per quanto riguarda le provvigioni,solitamente io prendo il 50% alla registrazione del preliminare,ed il 50% al rogito,fermo restando che,tra la proposta di acquisto ed il preliminare,mi deve versare almeno il 10% dell'importo totale.
Per quanto riguarda la Signora che ha il problema del rinnovo del mandato,le dico che quella clausola e stata definita ''clausola vessatoria'' o patto in deroga,questa
mette una parte in inferiorità contrattuale e quindi annullabile.
Componente direttivo F.i.m.a.a. province sassari/olbia-tempio.
p.s. gianluca,dove piazzi il circo!! se passo da quelle parti ti vengo a vedere,farai sicuramente ridere!!!!!!!!!
Vedo che i pochi colleghi intervenuti non sono molto preparati in materia.
Con le ultime disposizioni di Legge,un preliminare va registrato,previo pagamento del 3% sull'importo totale del compromesso.
Pertanto,l'agente immobiliare deve predisporre un preliminare dove siano riportati tutte le autorizzazioni necessarie,(licenza edilizia,conformità degli impianti,se ci sono sanatorie,ipoteche,risparmio energetico,conformità catastale) a quel punto,quando si va dal notaio,deve solo tradurre il preliminare in atto,senza stravolgimenti.
Per quanto riguarda le provvigioni,solitamente io prendo il 50% alla registrazione del preliminare,ed il 50% al rogito,fermo restando che,tra la proposta di acquisto ed il preliminare,mi deve versare almeno il 10% dell'importo totale.
Per quanto riguarda la Signora che ha il problema del rinnovo del mandato,le dico che quella clausola e stata definita ''clausola vessatoria'' o patto in deroga,questa
mette una parte in inferiorità contrattuale e quindi annullabile.
Componente direttivo F.i.m.a.a. province sassari/olbia-tempio.
p.s. gianluca,dove piazzi il circo!! se passo da quelle parti ti vengo a vedere,farai sicuramente ridere!!!!!!!!!
Questo è quello che deve accadere.Lo dica lei a questi strani soggetti ,magari agenti improvvisati,che sparano cazzate!
sono d'accordo tre mesi di questi tempi!!!!!!
e ancora più d'accordo con marco bart.................................
Beh...la posizione di eolo (50% al preliminare e il saldo al rogito) è comunque decisamente più equilibrata rispetto a chi reclama inesistenti "diritti". Da parte mia, quale venditore, ho sottoscritto 3 incarichi non in esclusiva con 3 diversi mediatori. Sono stati questi a precisare già dall'inizio che le loro provvigioni erano da regolarsi al rogito. Con coloro i quali "predentevano" di essere pagati al preliminare non c'ho perso un minuto di più...
Beh...la posizione di eolo (50% al preliminare e il saldo al rogito) è comunque decisamente più equilibrata rispetto a chi reclama inesistenti "diritti". Da parte mia, quale venditore, ho sottoscritto 3 incarichi non in esclusiva con 3 diversi mediatori. Sono stati questi a precisare già dall'inizio che le loro provvigioni erano da regolarsi al rogito. Con coloro i quali "predentevano" di essere pagati al preliminare non c'ho perso un minuto di più...
1)infatti io incarico un AI anche per non perdere tempo e devo andare a farmi la fila in camera di commercio per sapere se e' iscritto o meno....sempre che la camera di commercio sia aggiornata.
Sono anni che chiedo dei moduli facilmente accessibili per il cliente ma l'associazione e gli ai se ne fregano ALtamente....
2)moduli (formulari) depositati in camera di commercio
idem e come faccio a sapere se sono quelil della camera di commercio?
Un po di praticita' maaaai!Solo teoriche balle
5)LA legge e' chiara la provvigione puo' essere dello 0% per cui trattate trattate e trattate solo i polli non lo fanno.
7)non datelo in esclusiva cosi non rimanete impantanati con un Ai che magari trova pure qualche cavillo per rinnovarmi il contratto..trattate sulla percentuale di mediazione
12)non lo fa nessuno ogni immobile ha almeno un difetto e almeno uno e' nascosto all'acquirente
8)o l'ai ha un pacchetto clienti oppure non vale una cicca tanto vale sfruttare il pacchetto clienti di piu' ai...un accordo lo si trova state tranquilli quando si parla di prendere la provvigione gli ai arrivano in massa.
ps
gianluca ruolo prendo tutti i soldi che posso da ogni mediazione non mi frega niente di nessuno basta che porta a casa piu' soldi che posso ... e' la norma svegliatevi clienti
carissimo anonimo,Mi spiace contraddirti ed informarti che il lavoro dell'agente immobiliare per definizione giuridica consiste nel mettere in relazione due o più parti per la conclusione di un affare.Il diritto alla provvigione,scaturisce perciò nel momento in cui le due parti sono state messe in relazione e hanno trovato un accordo,e cioè già con l'accettazione della proposta,a prescindere se poi l'affare verrà concluso o meno. prima di far nascere falsi concetti,informatevi e studiate!!!questo vale anche per gli agenti immobiliari!
...ho dato l'incarico a 4 agenzie, con 3 commissioni al rogito, la quarta non ha voluto alcuna commissione...mi associo a quanto sopra, ma più che negoziare le condizioni, suggerirei la scrematura. Ci vuole solo un pò pazienza, spenderci un pò di tempo, ma poi quelli seri arrivano..
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