nomisma lancia un nuovo metodo per stabilire il valore di un immobile (tabella)
nell'eterna questione su come si stabilisce il valore di un immobile, il centro studi nomisma presenta un metodo nuovo. si chiama indice di illiquidità e oltre ai tradizionali criteri, include anche gli sconti praticati e i tempi di vendita, sempre più frequenti i primi, sempre più lunghi i secondi. ecco i risultati in 14 città italiane
la liquidità di un bene, in termini tecnici, corrisponde alla sua capacità di essere prontamente trasformato in moneta, senza significative perdite in conto capitale. un immobile, di per séè tutt'altro che liquido, perciò nomisma ha deciso di misurare la sua illiquidità, ovvero la difficoltà di farlo diventare liquido. come? introducendo gli sconti e i tempi di vendita: più questi aumentano, più l'indice di illiquidità cresce
applicato ai 14 maggiori centri urbani osservati nel periodo 2006-2010, l’indice rivela che a fine 2010, nel segmento delle abitazioni nuove e usate l’area meno illiquida risulta essere quella di milano (con domanda in aumento e sconti bassi, livelli di compravendite ancora esigui, tempi di vendita elevati e prezzi ai minimi), mentre palermo si colloca all’estremo opposto
ecco i livelli di illiquidità determinati da nomisma. il livello minimo è di milano, stabilito a 100. ricordiamo che si tratta della migliore performance e più aumenta il livello, peggiori sono le condizioni di vendita
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questi nuovi parametri di nomisma permette di fare delle distinzioni locali molto importanti, dato che il mercato immobiliare è sempre locale, eterogeneo e frammentato. per esempio, vediamo che sulle case nuove torino ha una liquidità superiore solo a milano, ma sulle case di seconda mano, le cose si complicano. a venezia è esattamente il contrario e l'usato ha delle condizioni più liquide del nuovo
le previsioni per il 2011-2012
i dati sui prezzi degli immobili nelle 13 grandi aree urbane sembrano confermare questo andamento. l’osservazione della dinamica media dei valori di compravendita porta infatti a prevedere per il biennio 2011/2012 variazioni di modesta entità sulle quotazioni delle abitazioni (+0,6% per il secondo semestre del 2011; + 1,9% nel secondo semestre del 2012, quindi al di sotto dell'inflazione), disegnando anche per il futuro un quadro di stagnazione del settore
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23 commenti
scrivi un commentoquante alchimie per dire una cosa molto semplice: cari venditori la festa è finita
bah...comunque rimango perplessa.mi sa un po' di indagine grossolanamente approssimativa.
a palermo per esempio ,acquistare e ristrutturare costa molto meno che a milano...e questo indubbiamente incide sul costo finale dell'immobile che si mette in vendita.personalmente ho letto anche la notizia delle 100 case rimaste invendute per anni,e le stesse indicazioni date da idealista come parametri....e in realta' non coincidevano granche'
è ovvio che a Palermo essendo le abitazioni vecchie meno care e più alla portata del cittadino medio allora risultano più liquide e quindi più vendibili. dove i prezzi salgono diventa più difficile vendere, soprattutto in una città cara e con poco lavoro come Palermo.
è ovvio che a Palermo essendo le abitazioni vecchie meno care e più alla portata del cittadino medio allora risultano più liquide e quindi più vendibili. dove i prezzi salgono diventa più difficile vendere, soprattutto in una città cara e con poco lavoro come Palermo.
di nuovo c'e' ben poco...senza contare che l'affidabilita' di questo indice e prossima allo 0 dato che la base dei dati e' inaffidabile essa stessa.
secondo me è invece molto sensata ed affidabile se osserviamo: dove si lavora in due (torino ad esempio) il nuovo è più liquido.. dove c'è più poverta e il reddito è solo di una persona come al sud si vende di più l'usato.. stessa cosa dove edifici usati sono storici come a Venezia e valgono più di quelli nuovi costruiti magari in periferia
io non sono perplessa, sono estremamente irritata:
perchè dobbiamo sorbirci e pagare queste asinate, solo perchè chi se le sogna è la moglie di uno che adora gli asini?
scusate lo sfogo.
se questa crisi generale persiste la vedo dura anche per aumenti dello 0, si creano viceversa situazioni molto diverse a parità di zona e tipologia dovute solo alla necessità del venditore di realizzare liquidità.
se questa crisi generale persiste la vedo dura anche per aumenti dello 0, si creano viceversa situazioni molto diverse a parità di zona e tipologia dovute solo alla necessità del venditore di realizzare liquidità.
come lo fa il calcolo, prego fornire esempio numerico, altrimenti che vor dì?
giusto! io desidero conoscere i parametri necessari per determinare questa benedetta illiquidità! Perchè idealsta non chiede a nomisma di farseli fornire?
Valore immobile = Valore richiesto / 2.5
filippo secondo me il concetto e' interessante ma non nuovo e puo' essere fuorviante.
1)utilizzare i tempi di compravendita e la percentuale di sconto sono concetti semplici e noti da tempo in uk.
lo sconto non e' altro che la differenza tra asking price e selling price.
per spiegare cosa dico ecco un esempio su Bristol, uk:
http://www.home.co.uk/guides/house_prices_menu.htm?location=bristol
2)Nomisma basa i suoi studi con la raccolta dei dati tramite dei questionari inviati agli ai.
non si ha alcuna trasparenza nelle loro ricerche.
per renderti conto di come i dati potrebbero venire sfalsati facilmente ti invito a leggere le metodologia utilizzata nell'indagine conoscitiva di bankitalia dove su 5000 questionari inviati agli ai solo in 1000 circa hanno risposto.
Almeno li la metodologia la spiegano.
Basta che 50 ai in piu' rispondano al questionario, invece di buttare nel cestino la lettera inviatagli, per stravolgere i risultati.....il tasso di disinteresse da parte della categoria e' forse il dato piu' interessante..no? ;)
...credo che dopo aver visto il sito home.co.uk e considerando che hanno dati aggiornati mensilmente su ogni "comune" inglese converrete con me che la proposta di nomisma e' probabilmente...ridicola
....eppure e' il principale consulente del governo italiano, dopo aver scalzato il cresme, per le politiche sociali abitative....
2)Nomisma basa i suoi studi con la raccolta dei dati tramite dei questionari inviati agli ai.non si ha alcuna trasparenza nelle loro ricerche.
gli ai non sono soggetto superpartes. pertanto sondaggi, statistiche etc su questi basati sono da ritenersi in conflitto d'interesse. come a chiedere all'oste se il vino è buono.
A breve sul nostro sito dbcasa inseriremo una tabella per i costi a mq in modo da rendere più semplice una valutazione per zone, e non per città!
il mercato dell'immobiliare è quasi fermo, perchè stiamo distruggendo il territorio in zone limitrofe con il nuovo,invece di obligare la restrutturazione di quei edifici vecchi e fatescenti. Che potrebbero essere ricostruiti con metodi e tecnologia moderna.
attenzione che gli ambienti finanziari parlano di un input delle banche a nomisma, praticamente avendo ristretto il credito stanno perdendo clienti, quindi in soldoni direbbero" col cavolo che io mi metto nel rischio o ti chiedo meno garanzie, facciamo che il privato vende a meno, tu puoi comperarlo e io ti faccio il mutuo riuscendo a stare dentro le garanzie che mi dai cosi' carico sul privato il costo e non me l' assumo io"
qualcuno ipotizza anche il peggio ad opera delle banche ma qui son elucubrazioni.
comunque questo sarebbe un ribasso edulcorato tanto quanto la bolla.
il mercato dell'immobiliare è quasi fermo, perchè stiamo distruggendo il territorio in zone limitrofe con il nuovo,invece di obligare la restrutturazione di quei edifici vecchi e fatescenti. che potrebbero essere ricostruiti con metodi e tecnologia moderna.
applausi
di +: in quei comuni dove s' e' detto" prima rimettete a posto e abitate tutto il vecchio, poi si parla di licenze sul nuovo" non c' e' un buco in acquisto neanche col lanternino. e costi brucianti. per es cassinetta di lungagnano.
Nota: un mio post su come l' articolo sulle case invendute sia sospetto viene continuamente marcato spam ma il concetto e' che son quasi tutti annunci di privati e tutti in lombardia, ovvio che non quadra.
...mha??...per chi se ne intende di case,compravendite ecc ecc questa cosa lascia molto perplessi,personalmente non ne capisco il senso vuol die che fino a adesso abbiamo scherzato??...i tassi di interesse sui mutui aumenteranno,la nomisma che rivede i criteri di valutazione,il mercato è in stagnazione...bho??..vedremo in futuro
con rif. al post # 18
siccome a pensar male si fa peccato ma ci si indovina sempre, che in atto ci siano le solite manovre da lobby bancarie è cosa che ha un proprio senso...si vedrà...tanto per cominicare, probabilmente i mutui sicuramente aumenteranno, ma vuoi vedere che a questo punto sarà più facile ottenenerli?
il mercato e' stagnante solo perche' i cari vEnditori sono affamati di soldi credendo di avere l'oro, i valori di mercato non vengono piu' rispettati e si fanno stime a lume di naso senza criteri analitici, l'indagine di mercato del nomisma tiene conto dei tempi ma non considera che i tempi si allungano perche' i proprietari vogliono troppa liquidita' poco congrua con quello che vendono. I PIEDI PER TERRA CARI SIGNORI E IL MERCATO SI RIMUOVE! E GLI AGENTI IMMOBILIARI FACCIANO LE LORO STIME SUL VENDUTO E NON SUL VENDIBILE CON COMPARAZIONE EFFETTIVA E NON PRESUNTE AMMAZZINO I PROPRIETARI FACENDOLI VOLARE BASSI NN LI ESALTINO CON FALSE ASPETTATIVE SOLO PER PRENDERSI L'IMMOBILE IN VENDITA! PER I MUTUI CHI NON HA SOLDI NN SI VADA AD ARRAMPICARE PERCHE' I RPOMOTORI FINANZIARI PROMETTONO LA LUNA....LE GARANZIE CI DEVONO ESSERE SIA PERSONALI CHE DELL'IMMOBILE...APPURATE PRIMA QUESTI REQUISITI INVECE DI PRENDERE PROPOSTE SOLO PER INCASSARE! ALTROCHE' ILLIQUIDITA'!!!!!!!!!!!!!!
Ho letto i commenti precedenti e trovo francamente sconcertante il "principio della valutazione immobiliare" un fenonemo tutto italiano. Occorre sottolineare che un immobile per sua natura è un bene ILLIQUIDO e chi lo compra sa di IMMObilizzare il proprio denaro. La legge economica che regola la relazione domanda/offerta= prezzo trova la sua logica solo per chi ha la effettiva necessità di vendere o di comperare un immobile nell'immediato. invero qualora si decida di vendere un immobile senza avere la necessità il venditore potrà decidere di attendere al proprio prezzo realizzando la puntuale somma richiesta. il mercato immobiliare segue ed insegue delle dinamiche che sfuggono al controllo delle logiche macro o micro economiche, in quanto, in tale mercato, si ha l'unica vera trattazione tra milioni di soggetti che non subiscono le imposizioni di una grossa azienda che decide il prezzo di mercato. Infine è opportuno ricordare che il cosiddetto mattone ha rappresentato, rappresenta e rappresenterà per lunghissimo tempo la ricchezza vera, certa e sicura del popolo italiano e che in periodi di incertezza economica (come quello che stiamo vivendo) è l'unico investimento certo e senza soprese di possibili default. non a caso in italia il settore delle costruzioni è l'unico che non conosce crisi. occorrerebe invero stimolare il mercato delle seconde case per far si che chi non ha la possibilità di comperare possa andare tranquillamente in fitto.
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