compravendite a picco, mai così male dal 2004. ma i prezzi tengono (grafici)

verissimo! se si guardano i prezzi offerti sembra che i prezzi tengano ma la realtà è che a parte l'ostruzionismo delle agenzie immobiliari che ci provano (stupidamente) ancora a stravendere i loro tuguri se si tratta si riesce a scendere almeno del 30%... e non è ancora sufficiente!
Speriamo che Idealista faccia presto un bel articolo in cui evidenzi queste anomalie sui prezzi in modo tale che la si smetta con questi segreti di pulcinella e si cominci ad offrire prezzi adeguati alla situazione (vale anche per gli affitti).

non comprate più se non conviene a voi acquirenti... siete voi che avete i pochi soldi rimasti e che ora potete fare il prezzo, altrimenti lasciategli le loro case fino al giorno in cui si svaluteranno e si mangeranno le mani per non aver accettato...

le quotazioni omi (dell'agenzia del territorio) si basano sui valori effettivi di vendita degli immobili ....................

Notizia falsa, i valori omi sono ottenuti da un mix che comprende i valori dichiarati all'uffio delle entrate e quelli sono inopinabili ma anche dai valori dichiarati dalle agenzie che notoriamente hanno un attegiamento supino nei confronti dei venditori
e dai costruttori che ovviamente sparano alto.

Chi non ci crede può telefonare all'uffficio omi più vino

"eppure, incredibilmente, i prezzi non scendono e a volte aumentano"???

perchè i prezzi dovrebbero scendere??? spesso chi "svende" gli appartamenti non ha alternative per risollevare economicamente la sua posizione contabile.
iNOLTRE, L'ACQUIRENTE DEVE FARE MOLTA ATTENZIONE, SOPRATTUTTO SUL NUOVO a sconti troppo alti E PREZZI FUORI MERCATO!

se i prezzi scendessero del 30% (e mi riferisco ad immobili accettabili
no a case fatiscenti in quartieri ghetto)
molti venditori non venderebbero più e qualcuno di loro si trasformerebbe
addirittura in compratore

chi ha bisogno di vendere vende anche a -30% o -50%.
guarda cosa succede in america, spagna, irlanda, grecia... ecc..
il mercato immobiliare é ciclico: vedi le 4 fasi del mercato immobiliare.

Mercato del venditore - fase 2
E' la fase in cui la sopravvalutazione delle proprietà, o addirittura la bolla, e nel suo pieno. Le caratteristiche di questa fase sono un aumento della disoccupazione nell'area, la domanda è ancora elevata a livello assoluto ma inizia la sua fase discendente mentre l'offerta tocca il suo picco. E' la fase più rischiosa di mercato.
In questa fase, gli speculatori più attenti che attendevano la fase di picco capiscono che essa è arrivata ed iniziano a vendere. Le agenzie immobiliari, le quali osservano continuamente il mercato, comprendono la stessa cosa e vendono con più fretta accettando (e facendo accettare ai loro clienti) riduzioni di prezzo. L'aspetto fondamentale di questa fase non è tanto la riduzione dei prezzi che è solo all'inizio ma la scarsità delle vendite e dei contratti conclusi. Infatti, da una parte solo pochi venditori realizzano che il vento è cambiato e cercano di piazzare i loro immobili ai prezzi massimi, mentre dall'altra i compratori o non hanno i fondi per affrontare l'acquisto (per via degli alti prezzi e dell'elevata disoccupazione) o hanno iniziato ad accorgersi dei ribassi e attendono ulteriori riduzioni o chiedono elevati sconti.
La strategia migliore in questa fase è liberarsi delle proprietà di cui si dispone (accettando anche di fare sconti) o, se si intende acquistare, attendere ulteriormente le riduzioni di prezzo o riuscire a ricevere sconti sostanziali sui prezzi medi ed evitando di indebitarsi troppo.

MI permetto avete raggione un pò tutti.
Mi permetto di riflettere ad alta voce:

- il costo di un immobile è di circa 700/750 euro con tutte le certificazioni;
- dal 2012 entrano obbligatoriamente le certificazioni energetiche che ti fanno abbassare il prezzo per gli immobili vecchi;

Bene diciamo che il costruttore (es.100 mq) normalmente applica un ricarico del 150% - portando il prezzo a 2000/2100 euro a metro quadro nelle zone non residenziali, per arrivare ai 3000/4000 in quelle residenziali di pregio.

Pertanto le case nuove saranno sempre di più non acquistabili per la maggior parte delle persone, sopratutto giovani. Per questo ci sarà sempre di più il mercato dell'usato (dismissioni immobili pubblici), pertanto svalutazione del mercato immobiliare del 20-30% (non credo di più).

In realtà il prezzo di vendita, se onesto, deve essere remunerativo del capitale investito altrimenti va a farsi benedire ogni principio economico.
.....
me lo sono perso questo principio economico. si parlava di domanda e di offerta e di valore di mercato.

negative equity: While typically a result of fluctuating asset prices, negative equity can occur when the value of the asset stays fixed and the loan balance increases because loan payments are less than the interest, a situation known as negative amortization. The typical assets securing such loans are real property – commercial, office and residential. When the loan is nonrecourse, the lender can only look to the security, that is, the real property when the borrower fails to repay the loan.

Ciao, Giuseppe, hai pienamente ragione.

Il problema lo devi vedere nell'insieme, oggi ti devi accontantare o se no non costruisci. La maggior parte degli impresari edili lavorano con le banche, le quali hanno dato una forte stretta. Quindi se hai degli invenduti, questi producono interessi negativi, prima di affogare devi vendere.

Oppure fai una scelta, come ho fatto io, che dal 2008 non costruisco più, mi limito a tenere quello che avevo - tutti affittati al valore più basso di mercato -

ma se vigesse il principio di domanda e offerta con i prezzi che con gli stipendi che ci sono oggi e nemmeno sicuri tra l'altro (visto che oggi lavori domani chissà) i primi a doversi adeguare sono tanti negozi e supermercati!
Il discorso che faceva il sig giuseppe non è sbagliato, se ho comprato casa a 100 non mi salta in mente di venderla a 50
...è pur vero che molti se ne approfittano come ho scritto sopra, ma in quel caso basta non comprare!

il mercato immobiliare funziona come tutti i mercati, con la caratteristica di essere, particolarmente in italia, poco liquido (per motivi istituzionali: alti costi fissi derivanti da tasse, notaio, agenzia). il prezzo di lungo periodo di un immobile dipende dal reddito. se ci vuole un numero troppo elevato di annualità di reddito per comprare un immobile (in media), evidentemente il prezzo è troppo alto e deve scendere, altrimenti il mercato non è in equilibrio. dando una dinamica temporale, prima rallentano le vendite, quindi i prezzi si fermano. ma, essendo il mercato poco liquido, si assisterà (questa è la mia previsione) ad anni di mercato asfittico, in cui i prezzi nominali saranno inchiodati, ma i prezzi reali saranno anno dopo anno più bassi, erosi dall'inflazione. chi vuole vendere il proprio immobile al prezzo x, alla fine venderà al prezzo x, ma se ci riuscirà dopo due anni è come aver applicato uno sconto del 6% (inflazione al 3% annuo) al compratore futuro. si chiama "illusione monetaria".

Hai ragione se cio che suggerisci fosse stato messo in atto quando è stato
introdotto l' euro non ci sarebbe stata l' odiosa speculazione che ha messo
in ginocchio tante persone oneste