2012, come uscire dallo stallo del mercato immobiliare

complimenti al collega Olivati, davvero ben scritto e aderente alla realtà!

grazie olivati. domani abbiamo una riunione con i nostri agenti e citeremo la sua perfetta analisi.

si va beh, però le analisi non sono vangelo, semmai sono proiezioni o specchi reali ma pur sempre generici, sempre che la persona che li presenta sia professionale, esperto di tutti gli aspetti della materia e attento alla reale situazione che vuole "fotografare", ovviamente e doverosamente generalizzando. poi ci sono le situazioni vere e reali, caso per caso, l'italia è lunga e variegata, comunque la situazione è grosso modo quella descritta che poi è quella che conoscono quasi tutti, poi se si adeguano è un'altra cosa, però con i doverosi distinguo.

analisi perfetta , tanti auguri a tutti . mi sa che il mercato immobiliare lo faranno agenti che hanno sul conto almeno un centone (€100.000) E CHE SAPPIANO ASPETTARE FINO A METà 2013 IL MERCATO SI RIPRENDERà UN POCO PER L' APERTURA DEL CREDITO ,ALTRIMENTI I GRANDI COSTRUTTORI DI AUTO( 6.000.000 DI AUTO CHE MARCHIONNE VUOLE VENDERE 2014) COME FARà !!!!

IO CI PROVERò , SE CI RIUSCITE CARI AMICI AGENTI IMMOBILIARI DI TRE UFFICI FATENE 1 .... E ALLA LIBERAZZAZIONI DELLE TARIFFE TUTTI UNITI ......... CONTRO IL GOVERNO ....... E I MEGA STIPENDI
SICURI DI DIRIGENTI DI BANCHE , POLITICI AI VARI LIVELLI , INSP, INAL ECC... ECCC...

come ho già scritto, ottimo l'editoriale in quanto a realismo, ma vorrei capire se l'analisi è condivisa da tutti gli associati FIAP E SE DALLA TEORIA SI PASSERà AI FATTI.
NEL SENSO DI NON PUBBLICARE PIù PREZZI APPARTENENTI ALLA PREISTORIA, ALTRIMENTI NON SI DISCUTERà PIù DI VENDITORI E NON-VENDITORI, MA DI AGENZIE SERIE E AGENZIE POCO-SERIE.

nelle grandi città i prezzi tengono sugli annunci perchè se si gira per case si evidenzia già un buon 20% di sconto... e comunque credo che nelle grandi città come fino ad ora hanno tenuto i prezzi anche più velocemente scenderanno perchè ci sono situazioni peculiari quali:
- i costruttori hanno costruito percentualmente molto di più nelle città e ora si troveranno con molto invenduto
- i cittadini hanno costi di gestione familiare più elevati della media e quindi saranno costretti a tirare di più la cinghia;
- nelle città italiane la quota di anziani e molto anziani è elevatissima e di conseguenza risentono del problema pensioni;
- nelle città si trovano percentualmente più problemi con gli inquilini in affitto e morosi;
- lo stato se svende gli immobili lo farà in buona parte nelle città per fare cassa subito;
- i volumi di persone senza lavoro è di tipo burst nelle zone urbane, basta una azienda media che chiude e restano a casa un elevato numero di persone di colpo;
- nelle città la media sociele è più elevata e quindi anche le persone in grado di comprendere gli effetti della crisi e quindi di non sperperare oggi i propri risparmi.

queste e molte altre motivazioni saranno la causa per cui ci saranno molti venditori e pochi acquirenti a breve nelle città italiane. se fino ad ora hanno tenuto i prezzi è perchè costava poco tenere una seconda casa sfitta senza tasse ma ormai non è più così... una casa sfitta è solo in grado di erodere il gettito familiare e il valore proprio come da ormai 2 anni a questa parte.

d'accordo su tutto, ma trascuriamo una variabile fondamentale: l' accesso al credito.
gia' oggi moltissime banche non èrendono nemmeno in considerazione pratiche di mutuo per acquisto di immobili commerciali.
per il residenziale le difficolta sono sempre piu' grandi anche per ottenere mutui sotto il 50% se non si offrono garanzie granitiche e varie firme in garanzia.
in questa situazione, anche se scenderanno i prezzi, sara' difficile che ci sia una vera ripresa, se potranno comprare solo i soliti con portafoglio ben fornito.
se cosi fosse, saremo alle solite. chi ha i soldi fara' i veri affari comprando bene, mettendo a reddito con buone rendite, ritrovandosi un buon vantaggio quando i prezzi ricominciassero a salire.
e' assolutamente necessario un intervento dall' alto che obblighi le banche a fare il loro business tradizionale: prestare soldi a privati ed imprese.

per quanto riguarda la nostra categoria, sono disposto ad un periodo di vacche magre (magari dimezzando le provvigioni - so che molti storceranno il naso, ma non vedo perche' la nostra categoria non dovrebbe adeguarsi all' andamento dell' economia. e poi, onestamente, se vendo una casa da 500.000 euro e mi porto a casa 15.000 euro, non mi sento di aver lavorato per nulla, soprattutto guardando quello che c'e' in giro). mi va bene se questo servira' a dimezzare il numero di operatori, lasciando alla fine solo chi e' legalmente abilitato ad operare ed e' in grado di farlo con un minimo di professionalita'.
dovrebbero essere anche i clienti a favorire il ricambio.

Vero, questo mi sembra il miglior articolo da quando leggo Idealista.
Sempre sostenuto che il compratore/venditore debba avere un supporto professionale dall'agente : ora più che mai. Ci vorrebbero degli agenti che facessero esattamente il contrario di quello che fecero al passaggio dell'euro quasi tutti: assecondare i proprietari NEL gonfiare esageratamente i prezzi ...Se si osseva con realismo quello che STA ACCADENDO IN eUROPA, CHI NON VENDE PERCHè SECONDO LUI "PERDEREBBE" RISPETTO AL PASSATO, NON HA LA MINIMA IDEA DI DOVE SI ARRIVERà.

aLTRA COSA SE HA DECISO CHE QUELLA è LA CASA PER LA VITA : sE LA GODA!

SONO UNA COLLEGA IN PERFETTO ACCORDO CON L'ARTICOLO, LA NS CATEGORIA, PURTROPPO, NON SI AIUTA ALL'INTERNO E NON RICEVE SOSTEGNI DA NESSUN SETTORE COMPRESO LA STAMPA. CREDO FERMAMENTE CHE IN QUESTO MOMENTO CI SIA UN MERCATO PIù CHE FAVOREVOLE PER CHI HA SOMME FERME NEGLI ISTITUTI DI CREDITO, SICURAMENTE FRA QUALCHE ANNO, GUARDANDO AL PASSATO, I "TURISTI IMMOBILIARI" CHE TUTTI BEN CONOSCIAMO, SI MANGERANNO LE MANI GUARDANDO IL VALORE ECONOMICO PERSO X NON AVER INVESTITO NEL MOMENTO GIUSTO!

opinioni ed ancora opinioni. CINQUE ANNi fa gli agenti immobiliari gonfiavano a dismisura i valori degli immobili perchè gli conveniva farlo (provvigioni più alte, incentivazione del mercato immobiliare) ; oggi deprezzano le valutazioni perchè altrimenti le provvigioni proprio non le prendono : è la "prova del nove" circa il valore aggiunto offerto dalla categoria per le loro "consulenze". La verità qual è ? E' che chi ha un reddito da 35 mila euro lordi annui ed ha investito dalle 6 alle 10 volte il proprio reddito annuo nella casa, mai sarà disposto a rinunciare a cifre che paragonate ai propri introiti restano mirabolanti !!
Oggi vende al ribasso solo chi è alla canna del gas : il mercato immobilare ha una valvola di non ritorno che è legata al valore dell'indebitamento dell'acquirente.
Chiunque vende un immobile vuole almeno i soldi che per quell'immobile ha speso al netto di aggiustamenti poco significativi al ribasso o al rialzo. Classi energetiche e "bufalate" varie sono solo il "ricatto" degli agenti immobiliari . La prova stà nelle elevatissime percentuali di "nuovo" invenduto (si vende più l'usato del nuovo).
Qualcuno è già stato imbonito una volta...vedete se è il caso di fare il bis... potrebbe costare proprio caro !

io personalmente preferisco acquistare l'usato (anche se con alcuni distinguo e selezionando l'offerta) e possibilmente trattando direttamente con i proprietari.
perchè?
1) ovviamente risparmio perchè non pago le provvigioni
2) ovviamente risparmio perchè il venditore, in una trattativa diretta, comprende le mie motivazioni al ribasso (ovviamente fondate, provate e serie), già gongola con "l'oro in bocca", accetta una simpatica e motivata trattativa alla "pari".
3) risparmio perchè, ovviamente e praticamente sempre, mi concede anche un'ulteriore sconto pari (o simile) al costo delle provvigioni che comunque lui pagherebbe (tanto alla fine le consideriamo sul costo finale, anche se lui dice che non l'avrebbe pagate - allora doppie per me?)
4) risparmio perchè essendo io un tecnico (ingegnere) conosco i costi, le difficoltà. gli imprevisti ed altre problematiche relative alle costruzioni e quindi ripristini o ristrutturazioni varie ed anche questo è un valore attivo (anche se ovviamente personale)
5) risparmio perchè non raramente evito di perdere tempo con "castronerie e balle tecniche" propinatemi da sedicenti a.i. (magari in buona fede, ma ignoranti)
6) risparmio (motivazioni idem a sopra) ma per la cattiva fede di qualche a.i. "furbastro", che alla fine crea solo problemi ed intralci.
7) infine, spesso, risparmio tempo (e pure questo è un valore) perchè vedo subito se una casa è un'affare o no, se comunque è conveniente o per niente, se il venditore è serio oppure un pazzo o un truffaldino che, nella migliore delle ipotesi, mi farebbe perdere solo tempo (e magari pure qualche soldo)
8) perchè dopo 30 penso di aver acquisito una "discreta" esperienza nel settore che mi permette di investire in immobili (anche privati) ed addirittura di fare il consulente di chi pretenderebbe di venderle le case magari creando catene in franchising
9) ovviamente quanto sopra vale per molti, ma non per tutti ed anche per gli a.i. non dobbiamo fare di tutt'erba un fascio. ce ne sono anche di validi e molto validi: pochi, ma buoni e quelli.........sono sempre molto utili per fare affari!