Tassazione rent to buy, tutti i chiarimenti sulla disciplina fiscale in una circolare delle entrate (scarica pdf)

L'agenzia delle entrate ha finalmente chiarito quale sia il regime fiscale che si applica "ai contratti di godimento con successiva alienazione degli immobili" introdotti dall'articolo 23 del dl sblocca Italia, comunemente denominati rent to buy o affitto con riscatto

Trattamento fiscale rent to buy
Per quanto riguarda la tassazione da applicare al canone corrisposto dal locatario si aprono due linee diverse a seconda che gli stessi siano versati per il godimento dell'immobile o come acconto sul prezzo finale di trasferimento. Nel primo caso, si applicano le regole dei contratti di locazione, nel secondo, si applicano le norme fiscali previste per gli acconti sul prezzo

Rent to buy disciplina iva
I canoni di locazione versati per il godimento di un fabbricato rientrano tra le operazioni esenti da iva, salvo l'ipotesi in cui il venditore sia un'impresa e opti per il regime di imponibilità iva. Stessa cosa per i fabbricati strumentali.

Rent to buy tassazione imprese
Se il proprietario è un'impresa gli importi pagati come affitti sono soggetti all'iva al 4%, al 10 o al 22% rispettivametne se l'acquirente ha i requisiti prima casa, acquista una seconda casa non di lusso o acquista un immobile di lusso. Se invece il corrispettivo è un acconto prezzo, per gli immobili abitativi esenti iva si applica l'imposta di registro con aliquota del 2%, mentre se è imponibile iva (perché il venditore ha scelto questa opzione), l'imposta di registro è dovuta in misura fissa (67 euro se il contratto è stipulato per scrittura privata, 200 euro se formato per scrittura privata autenticata o è redatto in forma pubblica)

Rent to buy per i privati
Se il venditore non è un imprenditore, ma un soggetto irpef, sull'affitto è applicata la discipila fiscale dei redditi fondiari, mentre la misura dell'imposta di registro è proporzionale ed è pari al 2%, sia per gli immobili strumentali che abitativi. È possibile optare per la cedolare secca

Rent to buy, acquisto casa
Se il proprietario è un'impresa- per il venditore l'aumento del reddito sarà pari alla differenza tra prezzo di cessione - a lordo degli acconti- e il costo fiscale dell'immobile. La base imponibile iva è invece al netto degli acconti. Per i fabbricati abitativi in esenzione iva l'imposta di registro è dovuta nella misura proporzionale del 9% o del 2% con un minimo di 1000 euro, mentre le imposte ipotecaria e catastale sono in misura fissa di 50 euro ciascuna. Se in invece è imponibile iva, l'imposta di registro è fissa (200 euro) così come le imposte ipotecaria e catastale (sempre nella misura di 200 euro ciascuna)

Se il proprietario è un privato- se la cessione avviene entro cinque anni dall'acquisto l'importo versato per il trasferimento dell'immobile è tassato come una vendita di beni immobili. Le quote di canone incassate come acconto prezzo saranno assoggettate alla disciplina dei redditi diversi e diventeranno imponibili al momento della cessione effettiva dell'immobile. Per le cessioni fuori campo iva, prima casa e altro, l'imposta di registro sarà del 2% nel primo caso e del 9% nel secondo, mentre quelle ipotecarie e catastali saranno versate in misura fissa di 50 euro in entrambi i casi