Come evitare la perdita delle agevolazioni della prima casa in affitto

Quando si mette in locazione la propria abitazione, evitare la perdita delle agevolazioni fiscali per l’affitto della prima casa è possibile. Cerchiamo di fare chiarezza su quali sono le agevolazioni fiscali esistenti per l’acquisto della prima casa e come fare per non perderle in caso di affitto.

Agevolazioni e tasse sulla prima casa

La normativa fiscale italiana prevede una serie di agevolazioni in grado di rendere l’acquisto della prima casa più facile e conveniente. Gli incentivi individuati per l’acquisto della prima casa possono essere riassunti come segue:

• nel caso di acquisto dell’immobile direttamente dal costruttore, l’IVA è fissata al 4%, invece del 10% stabilito per il pagamento delle imposte nel regime ordinario. L’imposta di registro, ipotecaria e catastale vengono fissate a 200 euro l’una;
• nel caso di acquisto dell’immobile da un privato, l’imposta di registro viene fissata al 2%, invece del 9%, mentre l’imposta ipotecaria e catastale vengono pagate in misura ridotta e dunque pari a 50 euro l’una.

In genere, l’affitto della prima casa, non comporta la perdita delle agevolazioni salvo rare eccezioni. Per evitare la perdita delle agevolazioni sulla prima casa a seguito di un contratto di affitto, è necessario ad esempio che il proprietario sposti la residenza in un altro immobile nel medesimo Comune. In ogni caso, però, è tenuto a pagare la Tassa sui Servizi Indivisibili (TASI) e l’Imposta Municipale Unica (IMU). Anche quando il proprietario procede con l’affitto della prima casa senza cambiare residenza è tenuto a pagare l’IMU e la TASI.

Si può affittare la prima casa?

Affittare la prima casa può risultare estremamente conveniente, dal momento che il canone mensile dovuto rappresenta un’entrata fissa per il proprietario che intende cambiare abitazione. Affittare la prima casa e comprarne un’altra è infatti una pratica molto utilizzata in Italia. A tal riguardo, le domande ricorrenti sono: posso affittare la prima casa prima dei 5 anni? Cosa accade se ho acquistato la prima casa utilizzando un mutuo? Come posso affittare la prima casa senza perdere le agevolazioni fiscali?

È possibile offrire in locazione la prima casa senza perdere le agevolazioni anche il giorno dopo averla acquistata. Dunque, non vi sono tempistiche da rispettare al fine di mantenere i benefici fiscali utilizzati per l’acquisto della prima casa. Tuttavia, è necessario rispettare le seguenti regole:

• non si possono avere altre proprietà acquistate utilizzando le agevolazioni prima casa;
• l’immobile non deve rientrare nelle categorie catastali A/8 e A/9, dunque non è possibile affittare la prima casa senza perdere le agevolazioni nel caso di immobili di lusso;
• è necessario aspettare 5 anni per la vendita della prima casa acquistata con i benefici fiscali individuati dalla legge, a meno che non avvenga la sostituzione della prima casa mediante l’acquisto di un nuovo immobile entro un anno dalla vendita.

Pertanto, si può affittare la prima casa prima dei 5 anni senza perdere le detrazioni d’imposta, mentre per evitare la decadenza delle agevolazioni fiscali per la stipula di un atto di compravendita è necessario attendere che siano trascorsi cinque anni dalla data di acquisto.

Posso affittare la prima casa con mutuo?

Anche quando è presente un mutuo ipotecario sull’abitazione, è possibile affittare la prima casa senza perdere agevolazioni fiscali. Tuttavia, in questo caso, colui che offre in locazione l’appartamento, qualunque sia il modello di contratto di affitto utilizzato, perde il diritto alla detrazione degli interessi passivi sul mutuo del 19% in sede di dichiarazione dei redditi.

Come affittare una stanza senza perdere le agevolazioni prima casa

Spesso, capita di avere la necessità di affittare una sola stanza dell’appartamento, in modo da ottenere un guadagno che aiuti nel pagamento delle spese o del mutuo. Nei casi di affitto parziale della prima casa, il proprietario non perde nessuna agevolazione fiscale di cui ha beneficiato al momento dell’acquisto. Per gli affitti parziali, il proprietario continua inoltre ad avere diritto alla detrazione relativa agli interessi passivi del mutuo. Dunque, per offrire in locazione parziale la prima casa senza perdita delle agevolazioni è possibile utilizzare qualsiasi tipologia di contratto di affitto.

Come affittare la prima casa senza perdere le agevolazioni

Per affittare la prima casa senza perdere le agevolazioni fiscali basterà siglare un normale contratto di affitto con firma del locatore e del conduttore. È bene ricordare che il proprietario deve:

• trasferire la propria residenza in un altro immobile situato nello stesso Comune entro 18 mesi;
• non essere in possesso di un’altra abitazione acquistata utilizzando i benefici fiscali sulla prima casa;
• non vendere o donare l’immobile acquistato con tassazione agevolata prima di 5 anni. In quest’ultimo caso, è possibile mantenere le agevolazioni fiscali se il proprietario acquista un altro immobile entro un anno.

Quando si parla di affittare la prima casa dopo 18 mesi, si intende dunque che il diritto alle agevolazioni permane solo a seguito del trasferimento della residenza del proprietario in un altro immobile nello stesso Comune della casa data in affitto.

Quando si possono perdere le agevolazioni per la prima casa?

Sebbene generalmente l’affitto della prima casa non comporti la decadenza dei benefici d’imposta, vi sono alcuni casi in cui alla locazione della prima casa viene associata alla perdita delle agevolazioni, ovvero:

• quando il proprietario si è astenuto dal trasferire la residenza entro 18 mesi dalla conclusione del contratto di affitto nello stesso Comune in cui è ubicato l’immobile locato;
• quando il proprietario ha dichiarato il falso nel momento di acquisizione dei benefici.

In quest’ultimo caso, ci si riferisce alle ipotesi in cui il locatore abbia già usufruito in precedenza delle agevolazioni sulla prima casa oppure quando l’unità immobiliare non rientra nelle categorie catastali individuate per l’utilizzo dei benefici o, ancora, qualora abbia venduto l’immobile prima dei 5 anni senza averne acquistato un altro entro un anno.

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Ecco altre informazioni utili per capire come evitare la perdita delle agevolazioni per l’affitto della prima casa.

Come affittare la prima casa senza perdere le agevolazioni?

Affittare la prima casa non comporta la perdita delle agevolazioni fiscali utilizzate per il suo acquisto. Tuttavia, per mantenere i benefici fiscali è necessario che il proprietario dell’immobile trasferisca la residenza in un’altra abitazione nel medesimo Comune entro 18 mesi dalla conclusione dell’accordo di affitto. Inoltre, non aver usufruito dei benefici per l’acquisto di altri immobili.

Quando decadono le agevolazioni fiscali prima casa?

Le agevolazioni fiscali sulla prima casa decadono se il proprietario dell’immobile dichiara il falso in fase di richiesta dei benefici sull’imposta di registro, sull’imposta catastale, sull’imposta ipotecaria ed eventualmente sull’IVA. Inoltre, non si ha più diritto alle agevolazioni fiscali sulla prima casa qualora il proprietario decida di non cambiare la residenza entro 18 mesi dalla conclusione del contratto di affitto in un altro appartamento situato nel medesimo Comune.