Se il venditore (società) fallisce puoi incorrere nella revocatoria fallimentare per due anni dopo il rogito. In pratica l'acquirente perde il diritto alla proprietà. Questo è un caso frequente in caso di acquisto di case da costruttore costruzione. Se questo fosse il tuo caso ti suggerisco di richiedere una fidejussione bancaria a copertura di tale rischio
Buonasera, chiedo gentilmente un consiglio. Sto acquistando da costruttore in via di fallimento. il prezzo dell'immobile è attualmente ribassato rispetto alla somma originaria, coerentemente al prezzo di mercato. Il costruttore ha sull'immobile in questione un mutuo con stralcio, accettato dalla banca. Il preliminare, dove avverrà la prima consegna dell'acconto, avverrà con scrittura registrata, a prima tutela dell'acconto. Il resto al momento del rogito, durante il quale il costruttore libera l'immobile da ipoteca. Se il costruttore dichiara fallimento dopo il rogito, quale rischio corro di perdere l'immobile? La fideiussione mi tutela anche da questo? Al di là dell'azione revocatoria, è possibile che sia il giudice finanziario a sottrarmi la casa per poi metterla all'asta? Ringrazio per la gentile disponibilità , Mi scuso se ho usato termini sbagliati ma non è il mio campo.
Il rischio è quello della revocatoria fallimentare, istituto riformato a partire dal 2005 sia per modifiche apportate alla legge fallimentare, sia per le tutele introdotte dal decreto legislativo 122/05
In particolar modo ci si deve riferire all'articolo 67 della legge fallimentare riformata il quale stabilisce che "Sono revocati, salvo che l'altra parte provi che non conosceva lo stato d'insolvenza del debitore: 1) gli atti a titolo oneroso compiuti nell'anno anteriore alla dichiarazione di fallimento, in cui le prestazioni eseguite o le obbligazioni assunte dal fallito sorpassano di oltre un quarto ciò che a lui è stato dato o promesso; ..... Non sono soggetti all'azione revocatoria: C) le vendite ed i preliminari di vendita trascritti ai sensi dell’articolo 2645-bis del codice civile, i cui effetti non siano cessati ai sensi del comma terzo della suddetta disposizione, conclusi a giusto prezzo ed aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado...."
Vanno aggiunte le seguenti disposizione della legge 122/05: "Gli atti a titolo oneroso che hanno come effetto il trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili da costruire, nei quali l'acquirente si impegni a stabilire, entro dodici mesi dalla data di acquisto o di ultimazione degli stessi, la residenza propria o di suoi parenti o affini entro il terzo grado, se posti in essere al giusto prezzo da valutarsi alla data della stipula del preliminare, non sono soggetti all'azione revocatoria prevista dall'articolo 67 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni."
Quanto sopra riportato ci permette di individuare due fattispecie: 1) soggetto acquirente che ha stipulato il rogito 2) soggetto acquirente che non ha stipulato il rogito
1) nel primo caso la norma ci dice che l'acquisto effettuato al giusto prezzo, quindi ad un prezzo che non si discosti per più del 25% da quello di mercato, se ha per oggetto immobili abitativi destinati ad abitazione principale dell'acquirente o dei parenti sino al terzo grado non è revocabile mentre, qualora venga effettuato a prezzo inferiore di oltre il 25% da quello di mercato, il curatore può recovare.
2) nel secondo caso possiamo trovarci in queste situazioni: A) il compromesso è stato registrato e trascritto: si procede come per gli immobili rogitati (punto 1). B) il compromesso è stato registrato e non trascritto: in questo caso, qualora si tratti di immobile in corso di costruzione, è stato introdotto nell'ordinamento l'obbligo per il costruttore di garantire con fideiussione le somme incassate prima del rogito. C) il compromesso non è trascritto e le somme versate non sono garantite da fideiussione: è la situazione più critica dove il rischio di perdere il denaro versato diventa probabile.
Consigli: fideiussione dal costruttore, trascrizione del preliminare negli altri casi dubbi.
Grazie, non potevo sperare in una riposta tanto esauriente. Un'ultima cosa: abito un'appartamento intestato a mia moglie, sposata con separazione dei beni: posso comprare, a mio nome, un'appartamento come prima casa in un'altra città in cui intendo trasferire la mia residenza? Scusa l'insistenza ma non capita tutti i giorni di entrare in contatto con vero esperto.
Se sua moglie ha un immobile, quello che acquista non può essere prima casa le agevolazioni prima casa prevedono un limite per gli immobili in comunione tra coniugi impedendo, di fatto, un acquisto nel medesimo comune ove si trova l'immobile in comunione con le agevolazioni prima casa. Cosa diversa accade se la comunione dovesse riguardare due fratelli o pradre e figlio. Ugualmente la legge stabilisce che si possa disporre di un solo immobile (o quota di immobile) acquistato con le agevolazioni prima casa. Ora, nella situazione esposta risulta: che l'immobile acquistato con le agevolazioni è di proprietà esclusiva della moglie e non rientra in comunione col marito in quanto in regime di separazione dei beni. In questo caso il marito "nullatenente" può effettuare l'acquisto di una prima casa singolarmente sia in altro comune sia nel comune in cui è ubicato l'immobile intestato alla moglie ed acquistato con le agevolazioni.
Ma il marito nullatenente non ha un diritto d'uso o abitazione sull'allogio di proprietà del coniuge? E è vero che: "Per "prima casa" ci si riferisce al pacchetto di agevolazioni previste per l'acquisto di un abitazione e di una pertinenza per ogni categoria catastale (c2, c6 e c7) qualora: - L'acquirente non disponga del diritto di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o la nuda proprietà, anche pro quota, di un immobile acquistato con le agevolazioni "prima casa" su tutto il territorio nazionale"? Allora come può acquistare un'abitazione come "prima casa")
Grazie, non potevo sperare in una riposta tanto esauriente. Un'ultima cosa: abito un'appartamento intestato a mia moglie, sposata con separazione dei beni: posso comprare, a mio nome, un'appartamento come prima casa in un'altra città in cui intendo trasferire la mia residenza? Scusa l'insistenza ma non capita tutti i giorni di entrare in contatto con vero esperto.
Ciao , volevo chiederti gentilmente un chiarimento: Nel caso si verifichino le seguenti condizioni...
2) soggetto acquirente che non ha stipulato il rogito
A) il compromesso è stato registrato e trascritto: si procede come per gli immobili rogitati (punto 1).
Cosa succede dopo ? al compratore che ha il preliminare di vendita trascritto ecc.. Viene data la possibilià di pagare il debito residuo ? per andare a rogito ? Grazie in anticipo
Gianluca, grazie di questo intervento e se posso ti faccio una domanda. Mi trovo in una situazione simile (acquisto di immobile da impresa in liquidazione) e vorrei tutelarmi al 100% dal rischio di revocatoria in caso di fallimento. Sicuramente diverrà la mia abitazione principale e sicuramente procederò alla trascrivere del preliminare di vendita, tuttavia avrei bisogno di capire come tutelarsi dalla "aleatorietà" del concetto "giusto prezzo" già prima di procedere all'acquisto. Pertanto: esiste un modo per verificare il prezzo che sto pagando sia inattaccabile in caso di fallimento del venditore e nomina di un successivo curatore? è difatti sufficiente una perizia (giurata?) o anche tale perizia potrebbe essere messa in discussione da un curatore troppo "severo". Come avrai ben compreso il vero timore è ritrovarsi ad aver pagato un prezzo equo in relazione al contesto di mercato attuale e a vedersi sottratto l'immobile e a dover pagare a vita un mutuo. Grazie mille per la disponibilità. cordiali saluti.
17 Risposte:
Se il venditore (società) fallisce puoi incorrere nella revocatoria fallimentare per due anni dopo il rogito.
In pratica l'acquirente perde il diritto alla proprietà.
Questo è un caso frequente in caso di acquisto di case da costruttore costruzione.
Se questo fosse il tuo caso ti suggerisco di richiedere una fidejussione bancaria a copertura di tale rischio
Buonasera, chiedo gentilmente un consiglio. Sto acquistando da costruttore in via di fallimento. il prezzo dell'immobile è attualmente ribassato rispetto alla somma originaria, coerentemente al prezzo di mercato. Il costruttore ha sull'immobile in questione un mutuo con stralcio, accettato dalla banca. Il preliminare, dove avverrà la prima consegna dell'acconto, avverrà con scrittura registrata, a prima tutela dell'acconto. Il resto al momento del rogito, durante il quale il costruttore libera l'immobile da ipoteca.
Se il costruttore dichiara fallimento dopo il rogito, quale rischio corro di perdere l'immobile? La fideiussione mi tutela anche da questo?
Al di là dell'azione revocatoria, è possibile che sia il giudice finanziario a sottrarmi la casa per poi metterla all'asta?
Ringrazio per la gentile disponibilità , Mi scuso se ho usato termini sbagliati ma non è il mio campo.
Il rischio è quello della revocatoria fallimentare, istituto riformato a partire dal 2005 sia per modifiche apportate alla legge fallimentare, sia per le tutele introdotte dal decreto legislativo 122/05
In particolar modo ci si deve riferire all'articolo 67 della legge fallimentare riformata il quale stabilisce che
"Sono revocati, salvo che l'altra parte provi che non conosceva lo stato d'insolvenza del debitore:
1) gli atti a titolo oneroso compiuti nell'anno anteriore alla dichiarazione di fallimento, in cui le prestazioni eseguite o le obbligazioni assunte dal fallito sorpassano di oltre un quarto ciò che a lui è stato dato o promesso;
.....
Non sono soggetti all'azione revocatoria:
C) le vendite ed i preliminari di vendita trascritti ai sensi dell’articolo 2645-bis del codice civile, i cui effetti non siano cessati ai sensi del comma terzo della suddetta disposizione, conclusi a giusto prezzo ed aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado...."
Vanno aggiunte le seguenti disposizione della legge 122/05:
"Gli atti a titolo oneroso che hanno come effetto il trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili da costruire, nei quali l'acquirente si impegni a stabilire, entro dodici mesi dalla data di acquisto o di ultimazione degli stessi, la residenza propria o di suoi parenti o affini entro il terzo grado, se posti in essere al giusto prezzo da valutarsi alla data della stipula del preliminare, non sono soggetti all'azione revocatoria prevista dall'articolo 67 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni."
Quanto sopra riportato ci permette di individuare due fattispecie:
1) soggetto acquirente che ha stipulato il rogito
2) soggetto acquirente che non ha stipulato il rogito
1) nel primo caso la norma ci dice che l'acquisto effettuato al giusto prezzo, quindi ad un prezzo che non si discosti per più del 25% da quello di mercato, se ha per oggetto immobili abitativi destinati ad abitazione principale dell'acquirente o dei parenti sino al terzo grado non è revocabile mentre, qualora venga effettuato a prezzo inferiore di oltre il 25% da quello di mercato, il curatore può recovare.
2) nel secondo caso possiamo trovarci in queste situazioni:
A) il compromesso è stato registrato e trascritto: si procede come per gli immobili rogitati (punto 1).
B) il compromesso è stato registrato e non trascritto: in questo caso, qualora si tratti di immobile in corso di costruzione, è stato introdotto nell'ordinamento l'obbligo per il costruttore di garantire con fideiussione le somme incassate prima del rogito.
C) il compromesso non è trascritto e le somme versate non sono garantite da fideiussione: è la situazione più critica dove il rischio di perdere il denaro versato diventa probabile.
Consigli: fideiussione dal costruttore, trascrizione del preliminare negli altri casi dubbi.
Grazie, non potevo sperare in una riposta tanto esauriente.
Un'ultima cosa: abito un'appartamento intestato a mia moglie, sposata con separazione dei beni: posso comprare, a mio nome, un'appartamento come prima casa in un'altra città in cui intendo trasferire la mia residenza?
Scusa l'insistenza ma non capita tutti i giorni di entrare in contatto con vero esperto.
Se sua moglie ha un immobile, quello che acquista non può essere prima casa.
Se sua moglie ha un immobile, quello che acquista non può essere prima casa le agevolazioni prima casa prevedono un limite per gli immobili in comunione tra coniugi impedendo, di fatto, un acquisto nel medesimo comune ove si trova l'immobile in comunione con le agevolazioni prima casa. Cosa diversa accade se la comunione dovesse riguardare due fratelli o pradre e figlio. Ugualmente la legge stabilisce che si possa disporre di un solo immobile (o quota di immobile) acquistato con le agevolazioni prima casa. Ora, nella situazione esposta risulta: che l'immobile acquistato con le agevolazioni è di proprietà esclusiva della moglie e non rientra in comunione col marito in quanto in regime di separazione dei beni. In questo caso il marito "nullatenente" può effettuare l'acquisto di una prima casa singolarmente sia in altro comune sia nel comune in cui è ubicato l'immobile intestato alla moglie ed acquistato con le agevolazioni.
Ma il marito nullatenente non ha un diritto d'uso o abitazione sull'allogio di proprietà del coniuge? E è vero che:
"Per "prima casa" ci si riferisce al pacchetto di agevolazioni previste per l'acquisto di un abitazione e di una pertinenza per ogni categoria catastale (c2, c6 e c7) qualora:
- L'acquirente non disponga del diritto di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o la nuda proprietà, anche pro quota, di un immobile acquistato con le agevolazioni "prima casa" su tutto il territorio nazionale"? Allora come può acquistare un'abitazione come "prima casa")
Grazie, non potevo sperare in una riposta tanto esauriente.
Un'ultima cosa: abito un'appartamento intestato a mia moglie, sposata con separazione dei beni: posso comprare, a mio nome, un'appartamento come prima casa in un'altra città in cui intendo trasferire la mia residenza?
Scusa l'insistenza ma non capita tutti i giorni di entrare in contatto con vero esperto.
Ciao , volevo chiederti gentilmente un chiarimento:
Nel caso si verifichino le seguenti condizioni...
2) soggetto acquirente che non ha stipulato il rogito
A) il compromesso è stato registrato e trascritto: si procede come per gli immobili rogitati (punto 1).
Cosa succede dopo ? al compratore che ha il preliminare di vendita trascritto ecc.. Viene data la possibilià di pagare il debito residuo ? per andare a rogito ?
Grazie in anticipo
Gianluca, grazie di questo intervento e se posso ti faccio una domanda.
Mi trovo in una situazione simile (acquisto di immobile da impresa in liquidazione) e vorrei tutelarmi al 100% dal rischio di revocatoria in caso di fallimento.
Sicuramente diverrà la mia abitazione principale e sicuramente procederò alla trascrivere del preliminare di vendita, tuttavia avrei bisogno di capire come tutelarsi dalla "aleatorietà" del concetto "giusto prezzo" già prima di procedere all'acquisto.
Pertanto: esiste un modo per verificare il prezzo che sto pagando sia inattaccabile in caso di fallimento del venditore e nomina di un successivo curatore? è difatti sufficiente una perizia (giurata?) o anche tale perizia potrebbe essere messa in discussione da un curatore troppo "severo".
Come avrai ben compreso il vero timore è ritrovarsi ad aver pagato un prezzo equo in relazione al contesto di mercato attuale e a vedersi sottratto l'immobile e a dover pagare a vita un mutuo.
Grazie mille per la disponibilità. cordiali saluti.
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