Domanda di

10 Risposte:

14 Maggio 2013, 18:50

Non riesco a capire il tuo quesito.
Rissumo quello che mi sembra di avere capito :
-Acquisti nel 1976 un terreno agricolo a lire 1.400.000
-Nel 1983 il terreno diviene edificabile
-Nel 2008 vendi il terreno a euro 35.000

Chi ti "impone" oggi la plusvalenza ?

La plusvalenza viene calcolata in base a prezzo di vendita meno prezzo di acquisto, per i terreni edificabili e può essere oggetto di imposta sostitutiva del 12,50 in fase di rogito di vendita se oggetto di tale richiesta al notaio. Altrimenti è oggetto di imposta secondo la regola generale.

gianluca
14 Maggio 2013, 20:12

Purtroppo la plusvalenza sulla vendita dei terreni edificabili è sempre dovuta, anche se sono trascorsi più di 5 anni dall'acquisto del terreno ed a qualsivoglia titolo si sia divenuti proprietari (donazione, successione, acquisto...).

Il buon bersani ha inoltre eliminato la possibilità di pagare l'imposta sostitutiva del 12,5% (che per altro aumentò al 20%) proprio per la fattispecie del terreno edificabile.

Per calcolare la plusvalenza nella vendita dei terreni edificabili si applica la cosiddetta tassazione separata. Si sommano i redditi lordi degli ultimi due anni, si divide per 2 e si verifica quale sarebbe l'aliquota massima IRPEf applicabile alla somma ottenuta che dovrà essere l'aliquota utilizzatata per tassare la plusvalenza. Su opzione è ammessa la tassazione ordinaria.

L'imponibile è dato invece dal prezzo finale meno il prezzo iniziale. Per abbattere la plusvalenza, il prezzo iniziale può essere aumentato di ogni altro costo inerente (es. Costi di rogito per acquisto, tassazione pagata... ). il valore così ottenuto deve essere rivalutato in base alla variazione dell'indice istat ed al costo così determinato e rivalutato deve essere poi sommata l'eventuale invim, dovuta sino al 31.12.2001.
In caso di rivalutazione del terreno (i termini dell'ultima rivalutazione sono stati riaperti con la legge di stabilità) si assume come valore iniziale quello stabilito nella perizia giurata.

Per tutti questi motivi e per quelli che indicherò di seguito è importantissimo farsi seguire da un buon commercialista.

Va tenuto infatti presente che la vendita dei terreni edificabili è sempre accertabile dall'agenzia delle entrate. È quindi importante verificare che il valore di vendita stabilito sia congruo rispetto alle aspettative dell'agenzia.

L'agenzia delle entrate, nell'inviare l'eventuale accertamento alle parti (all'acquirente per le imposte di registro, catastale ed ipotecaria ed al venditore per la plusvalenza) trova spesso suo alleato l'acquirente che, dovendo al limite pagare differenze relativamente meno rilevanti di quelle dovute dal venditore, è solito accordarsi mettendo nelle pesche il vecchio proprietario.

Un sistema diabolico.

Experto avalado por idealista

Puoi specificare, cortesemente, con quale provvedimento bersani ha eliminato l'imposta sostitutiva ed a quale periodo ti riferisci.
Non sono un conoscitore approfondito della materia in quanto non è di mio interesse, ma non trovo corrispondenza fra le letture fatte e quanto tu dici in relazione a questo ben preciso quesito.

gianluca
15 Maggio 2013, 8:45

In reply to by anonimo a.e.i. (not verified)

L'imposta sostitutiva venne introdotta con la legge 266 del 23 dicembre 2005 e prevedeva un'aliquota originaria del 12,5%. Purtroppo l'agevolazione così come prevista originariamente ebbe vita breve. Col D.L. 262/2006 venne innalzata al 20% per le cessione effettuate dal 3 ottobre 2006, mentre la legge 296 del 27.12.2006 (art. 1 comma 310) ne escluse l'applicazione per le plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni edificabili.

Experto avalado por idealista

Grazie.

Senza riferimento al quesito in corso ( terreno già venduto ), leggo che esiste sempre la possibilità di una imposta sostitutiva in atto di vendita connessa a rivalutazione del terreno tramite perizia prima della vendita.

Nel caso del quesito, si potrebbe fare qualche rimprovero al notaio che non fece un quadro esatto della questione plusvalenza.

gianluca
15 Maggio 2013, 20:10

In reply to by anonimo a.e.i. (not verified)

Effettivamente esiste la possibilità della rivalutazione pagando un'imposta sostitutiva al 4%, questa possibilità non è sempre attiva.
Ad esempio la precedente rivalutazione ha visto chiudersi i termini il 30 giugno 2012, il 1 gennaio 2013 se n'è aperta una nuova ma con scadenza giugno 2013.
Magari, in funturo e con un po' più di tempo a disposizione, cercherò di dare qualche informazione in più

Experto avalado por idealista
29 Agosto 2013, 21:46

Ho ereditato un terreno agricolo nel 2000 passato edificabile nel 2007.il comune ha dato una valutazione di 50 euro al mqe su questa valutazione ho sempre pagato l'ici/imu.adesso voglio vendere il terreno.che tassazione mi aspetta?

Susanna
18 Giugno 2014, 13:54

Mi trovo nella situazione evidenziata nell'ultima parte della risposta data il 14/5 alle 20:12. Cioè' che pur avendo percepito una cifra dalla vendita di un terreno edificabile, mi è' arrivata notifica dall'agenzia delle entrate del pagamento x la differenza dell'imposta di registro,
Gli acquirenti subito dopo il rogito, a mia insaputa hanno stipulato un atto nel quel determinavano un valore maggiore al terreno acquistato. L'imposta di registro dovrebbe essere pagata dagli acquirenti ma a questo punto la mia preoccupazione è' che successivamente mi arrivi una notifica x il pagamento di una plusvalenza di fatto mai ricevuta. Come mi posso tutelare? Consideri che il mio appezzamento di terreno confina con altri due lotti e che tutti è tre sono stati venduti nello stesso periodo allo stesso prezzo reale. Di questo l'agenzia dovrebbe tenerne conto? Posso rivalermi sul notaio che non mi ha informato della valutazione superiore del terreno e sugli acquirenti nel caso accettino di pagare?

nicola
26 Dicembre 2014, 16:31

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E-mail : nicolaraissoni@virgilio.it

Grazie per la comprensione.

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