Secondo quanto stabilito dall’art. 15 comma 1 lettera b) del TUIR è possibile usufruire della detrazione dall’imposta lorda di un importo pari al 19 % degli interessi passivi e relativi oneri accessori in dipendenza di mutui garantiti da ipoteca su immobili contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro 12 mesi dall’acquisto stesso, per un importo non superiore ad € 4.000,00 all’anno.
L’acquisto dell’unità immobiliare deve essere effettuato nell’anno precedente o successivo alla data della stipulazione del contratto di mutuo.
Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente.
Il diritto alla detrazione viene meno in presenza delle seguenti condizioni:
- false dichiarazioni rese nell’atto di acquisto
- mancato trasferimento della residenza nei tempi prestabiliti
- trasferimento prima di 5 anni dell’immobile acquistato con agevolazioni (se entro un anno non se ne acquista un altro)
Le conseguenze sono:
- pagamento delle imposte in misura ordinaria
- pagamento di una sanzione del 30% sulle maggiori imposte dovute
- pagamento degli interessi di mora.

Pertanto, nel caso in cui la residenza non venga stabilita entro 12 mesi dall’acquisto si perde il diritto alla detrazione degli interessi passivi e relativi oneri accessori.

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Nel concedere un mutuo le Banche cercano di tutelarsi il più possibile dal rischio di inadempimento nella restituzione della somma erogata, per questo motivo nel decidere se e in che misura erogare un mutuo le Banche tengono conto di numerosi elementi, tra cui il merito creditizio che si basa sulla valutazione di elementi quali la puntualità nei pagamenti precedenti, eventuali protesti, morosità o pignoramenti e la presenza di garanzie a tutela del credito.

Generalmente le Banche sono restie a concedere un mutuo in presenza di una valutazione sul merito creditizio negativa data dalla presenza di segnalazione crif, protesti, ecc. In questi casi, qualora la Banca decidesse di concedere, comunque, il mutuo chiederà ulteriori garanzie, oltre quella ipotecaria, prestate anche da terzi.
E’ possibile, quindi, offrire la garanzia di un familiare disposto a intervenire come fideiussore, il quale garantirà la Banca in caso di difficoltà da parte del debitore principale.
Anche il garante è oggetto di valutazioni da parte della Banca. Viene, infatti, esaminata la sua situazione reddituale sia dal punto di vista dell’entità sia dal punto di vista della stabilità, nonché il suo patrimonio, soprattutto quello immobiliare.
Tanto premesso, è dunque possibile che, in presenza di un garante che offra valide garanzie, la Banca decida di concedere il mutuo anche in presenza di pregiudizievoli a carico del titolare del mutuo.

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Nella concessione del mutuo la principale garanzia richiesta è costituita dall’ipoteca immobiliare che tutela la Banca garantendole un privilegio sull’immobile nel caso in cui il mutuatario dovesse smettere di pagare le rate del mutuo.
Il valore dell’immobile ipotecato costituisce l’elemento in base al quale la Banca decide l’importo massimo erogabile del mutuo. Il valore viene attestato da perizie e stime che un esperto redigerà dopo avere visitato l'immobile e giudicato il suo livello di commerciabilità, soprattutto in virtù dell'ubicazione e dello stato di manutenzione generale.
Generalmente l’ammontare massimo del finanziamento non supera l’80% del valore dei beni immobili ipotecati. Tale percentuale può essere elevata al 100% qualora vengano prestate garanzie integrative (fideiussioni bancarie e assicurative, polizze assicurative, fondi di garanzia, ecc..).
E’ dunque possibile che, in presenza di ulteriori valide garanzie, la Banca decida di aumentare l’importo del finanziamento fino al 100% del valore dell’immobile.

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Esistono casi in cui può sorgere la necessità di sostituire l’immobile concesso a garanzia di un mutuo con un immobile diverso (es. si vuole vendere l’immobile su cui è iscritta l’ipoteca ed acquistarne un altro, oppure, il caso in cui, acquistando l’immobile in fase di costruzione, viene inizialmente rilasciata l’ipoteca sulla casa dei genitori per poi spostarla sul nuovo immobile una volta ultimati i lavori)
In questi casi, in cui non si vuole ottenere una nuova somma, ma semplicemente modificare l’oggetto della garanzia, sarebbe comodo conservare il vecchio mutuo utilizzato per comprare la prima casa sostituendo l’immobile su cui è iscritta l’ipoteca (l’immobile nuovo al posto di quello vecchio).
Provvedere alla sostituzione del bene concesso in ipoteca a garanzia del mutuo è un processo fattibile previo il consenso dell’Istituto Bancario mutuante alla cancellazione dell’ipoteca originaria e a patto che il nuovo immobile abbia valore pari o maggiore rispetto alla casa inizialmente ipotecata. Se il mutuo è già stato parzialmente rimborsato e l’importo residuo è garantibile dalla nuova ipoteca, è possibile anche spostare l’ipoteca su altro immobile di valore minore rispetto a quello principale.
Le parti (titolare del mutuo e Istituto Bancario), infatti, possono accordarsi per costituire una nuova ipoteca su un bene immobile diverso. E’ necessario l’intervento di un notaio e le spese relative all’operazione di sostituzione del bene concesso in ipoteca sono riconducibili in sostanza alla cancellazione della precedente ipoteca e costituzione della nuova garanzia.
Per poter effettuare questo trasferimento è, quindi, necessario stipulare anticipatamente con la banca  il cosiddetto accordo di “sostituzione di garanzia” che consente al mutuatario di poter continuare a rimborsare il mutuo  iniziale con continuità, ma solo spostando l’ipoteca sul nuovo immobile, mentre il mutuo rimane praticamente immutato in tutte le sue condizioni con l’unica variazione relativa all’immobile posto a garanzia del debito, che inevitabilmente sarà diverso dal precedente.
Questa operazione che giuridicamente non trova alcun impedimento è in realtà di difficile attuazione per la mancanza di consenso da parte delle banche che non hanno alcun interesse ad realizzare una sostituzione della garanzia ipotecaria, vuoi per l’assenza di guadagni, vuoi perché simili manovre non sono di ordinaria operatività e l’istituto di credito potrebbe non essere in grado di far fronte all’esigenza del cliente; inoltre la difficoltà della banca nella sostituzione viene aggravata dal momento contingente che vede i tassi ad un livello più elevato che nel recente
passato. La banca avrebbe tutto l'interesse a "chiudere" un mutuo a tasso di livello inferiore a quello attuale ed aprirne uno nuovo.

Secondo quanto stabilito dall’art. 15 comma 1 lettera b) del TUIR è possibile usufruire della detrazione dall’imposta lorda di un importo pari al 19 per cento degli interessi passivi e relativi oneri accessori in dipendenza di mutui garantiti da ipoteca su immobili contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro 12 mesi dall’acquisto stesso, per un importo non superiore ad € 4.000,00 all’anno.
L’acquisto dell’unità immobiliare deve essere effettuato nell’anno precedente o successivo alla data della stipulazione del contratto di mutuo.
Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente.
La detrazione spetta non oltre il periodo d’imposta nel corso del quale è variata la dimora abituale.
Non si tiene conto delle variazioni dipendenti da trasferimenti per motivi di lavoro.
Non si tiene conto, altresì, delle variazioni dipendenti da ricoveri permanenti in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l’unità immobiliare non risulti locata.
L’agevolazione, quindi, è riservata a coloro che, in quanto dichiaranti, risultino essere proprietari dell’immobile o nudi proprietari dello stesso.
La detrazione spetterà anche se il mutuo è servito per acquistare l’abitazione utilizzata da un familiare (ad esempio un figlio).
Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo di imposta successivo a quello in cui l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale, a meno che il trasferimento altrove non sia dovuto a ragioni di lavoro o di ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari, ma a condizione che l’unità immobiliare non venga nel contempo locata.
Nel caso in esame, il trasferimento sembra essere dipeso da motivi diversi da esigenze lavorative e inoltre l’abitazione è stata data in locazione, quindi si perde il diritto alla detrazione dell’importo pari al 19% degli interessi passivi fino a quando l’immobile non sarà nuovamente adibito ad abitazione principale.
Se, infatti, si ripristinano le condizioni originarie (e cioè, se l’immobile torna ad essere adibito ad abitazione principale), la detrazione spetta nuovamente.

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Ai sensi dell’art. 15 comma 1 lett. b) del TUIR, in sede di dichiarazione Irpef, è possibile detrarre gli interessi passivi e relativi oneri accessori, corrisposti in dipendenza di mutui ipotecari, per i contribuenti che acquistano un immobile da adibire ad abitazione principale, intesa come dimora abituale dello stesso o dei suoi familiari (figli, coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado).
La detrazione è riconosciuta nella misura del 19 % dell’onere sostenuto, nel rispetto del
limite massimo di spesa a decorrere dal 2008 (legge finanziaria n. 244/2007) pari a € 4.000,00 complessivi.
Il soggetto che intende fruire del beneficio fiscale deve essere contemporaneamente intestatario del contratto di mutuo e acquirente dell’immobile (anche proquota) e fornire la seguente documentazione: copia del contratto di mutuo dal quale risulta che il finanziamento è stato concesso per l’acquisto dell’abitazione principale; copia dell’atto di compravendita dell’immobile e relativi oneri accessori; quietanze di pagamento degli interessi passivi e relativi oneri accessori e quote di rivalutazione. Il contribuente dovrà, inoltre, dimostrare l’utilizzo dell’immobile quale abitazione principale, tramite le risultanze dei registri anagrafici o un’autocertificazione.
Per quanto riguarda i soggetti fiscalmente a carico, a decorrere dal 2001, nell’ipotesi di mutuo ipotecario intestato a entrambi i coniugi, colui che ha fiscalmente a carico il proprio coniuge ha diritto a detrarre entrambe le quote. È comunque necessario che entrambi i coniugi siano acquirenti dell’unità immobiliare.

In relazione a questo aspetto l’Agenzia delle entrate con la circolare n. 95 del 2000,
ha, infatti, chiarito che per tutti i mutui stipulati successivamente al 1991, la detrazione non compete al coniuge che non ha acquistato il fabbricato, poiché il beneficiario della detrazione deve sempre coincidere, almeno pro quota, con il proprietario dell’unità immobiliare.
Anche in caso di mutuo per l’acquisto della casa del figlio, quindi, bisogna tenere presente i presupposti per la detrazione degli interessi passivi, ossia la titolarità del diritto di proprietà dell’abitazione e l’intestazione del contratto di mutuo.
Pertanto non è possibile per il genitore comprare una casa, intestarla ai figli e mantenere il diritto alla detrazione degli interessi sul mutuo.
L’unica soluzione per poter detrarre gli interessi passivi e relativi oneri accessori corrisposti in dipendenza di un mutuo ipotecario stipulato per l’acquisto dell’abitazione per un figlio è che i genitori acquistino la casa come proprietari anche pro quota, intestandosi il mutuo e destinandola ad abitazione principale del figlio.

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Come si è già avuto modo di precisare nel dare riposta ad una precedente simile richiesta, quando sono presenti più coeredi gli stessi possono domandare la divisione dei beni ereditati (art. 713 c.c).

Se, però, nell’eredità vi sono beni non comodamente divisibili, come ad esempio un immobile, secondo quanto stabilito nell’art. 720 c.c., che regola la divisione degli immobili facenti parti dell’eredità, essi devono preferibilmente essere compresi per intero, con addebito dell’eccedenza, nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore, o anche nelle porzioni di più coeredi se questi ne chiedono congiuntamente l’attribuzione.
Se nessuno dei coeredi fa richiesta di attribuzione dell’intero, si procede con la vendita all’incanto dell’immobile e la divisione del ricavato in parti uguali.

Nel caso esposto, pertanto, l’erede che vuole vedersi liquidare la propria porzione di eredità di un immobile ricevuto per successione, può proporre nei confronti di tutti i coeredi la domanda di divisione ereditaria ai sensi dell’art. 784 c.p.c. a seguito della quale si procede con la vendita all’incanto dell’immobile e con il successivo rendiconto tra i condividenti.

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In generale quando la proprietà spetta in comune a più persone le quote dei partecipanti si presumono uguali e ciascuno concorre nei vantaggi e contribuisce alle spese necessarie in proporzione alla propria quota.
In particolare nella speciale comunione che riguarda il condominio negli edifici sono porzioni comuni a tutti i condomini tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune come ad esempio le scale, i portoni, gli ascensori, gli impianti per l’acqua, per il gas ecc..
Nel condominio le spese necessarie per la conservazione, per il godimento delle parti comuni dell’edificio e per la prestazione dei servizi nell’interesse comune sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diverso accordo tra i condomini.
L’art. 1123 c.c., inoltre, precisa che se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
Secondo i criteri stabiliti dall’art. 1123 c.c., pertanto, le spese possono essere ripartite o in misura proporzionale alla quota di ciascun condomino, data dal rapporto tra il valore della proprietà singola e il valore dell’intero edificio, quindi in base ai millesimi riportati in una tabella allegata al regolamento di condominio, oppure in base ad una diversa suddivisione approvata dall’assemblea dei condomini ( es. suddivisione per metri quadri, per numero dei componenti del nucleo familiare, ecc..)
Le disposizioni stabilite dal codice civile vanno poi integrate con le norme emanate negli ultimi anni in materia di gestione delle risorse idriche finalizzate ad evitare sprechi nel consumo di acqua.
Secondo quanto stabilito dal D.Lgs. 152/2006 e successive modificazioni e integrazioni (codice in materia ambientale), infatti, il consumo di acqua va suddiviso tra i condomini in base all’effettivo consumo di ogni appartamento.
A tal fine è stato istituito con il d.p.m.c. 04/03/1996 (in attuazione delle direttive emanata con la legge n. 36/1994 sostituita dal D.Lgs. 152/2006) l’obbligo di installare contatori per il consumo dell'acqua in ogni singola unità abitativa. L’art. 8 del d.p.m.c. 04/03/1966 precisa, infatti, che, in relazione a quanto disposto dall'articolo 5, comma 1, lettera c), della legge 5 gennaio 1994, n. 36, dove attualmente la consegna e la misurazione sono effettuate per utenze raggruppate, la ripartizione interna dei consumi deve essere organizzata, a cura e spese dell'utente, tramite l'installazione di singoli contatori per ciascuna unità abitativa.

In definitiva i costi per il consumo di acqua possono trovare criteri di ripartizione diversi, in base alla quota di proprietà, rapportati all'utilizzo effettivo secondo le disposizioni del codice civile o altri criteri decisi all’unanimità dall’assemblea dei condomini in deroga alle disposizioni generali.

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Secondo le norme che regolano la successione l’eredità si devolve per legge (successione legittima) o per testamento (successione testamentaria).

In presenza di un testamento la legge stabilisce che comunque le diposizioni testamentarie non possono pregiudicare i diritti spettanti agli eredi cosiddetti legittimari ossia il coniuge, i figli e gli ascendenti, persone a favore delle quali la legge riserva necessariamente una quota di eredità (successione necessaria).
Nel caso in cui le disposizioni testamentarie ledano la quota di legittima ad essi spettante, gli eredi legittimari possono chiedere la reintegrazione della quota di legittima attraverso l’azione di riduzione.

In mancanza di un testamento si ha la successione legittima e l’eredità si devolve, nell’ordine, ai seguenti soggetti: il coniuge, i discendenti, gli ascendenti, i collaterali e gli altri parenti entro il sesto grado; se mancano parenti l’eredità si devolve allo Stato.
Gli eredi, quindi, succedono al defunto secondo l’ordine stabilito dagli articoli 565 e seguenti del codice civile; pertanto, alla madre e al padre succedono i figli in parti uguali in qualità di coeredi.
I coeredi possono domandare la divisione dei beni ereditati (art. 713 c.c).
Se, però, nell’eredità vi sono immobili non comodamente divisibili essi devono essere compresi per intero nella porzione di uno dei coeredi, che ne chieda l’attribuzione, con addebito dell’eccedenza; se nessuno dei coeredi è disposto ad accordarsi in questo modo, si procede con la vendita all’incanto dell’immobile e la divisione del ricavato in parti uguali (art. 720 c.c.).

Dall’esame della domanda formulata sembra di capire che i genitori deceduti hanno lasciato in eredità a più figli un immobile che alcuni degli eredi vorrebbero vendere e uno invece no.
In applicazione delle norme sulla successione le soluzioni sono due:
1) l’erede che non vuole vendere chiede l’attribuzione per intero dell’immobile, corrispondendo agli altri una somma di denaro a titolo di conguaglio;
2) se nessuno degli eredi può o vuole giovarsi della facoltà di attribuzione dell’immobile per intero con i conseguenti conguagli, si procede con la vendita all’incanto dell’immobile e con il successivo rendiconto tra i condividenti.
E’ il caso di precisare che la domanda di attribuzione proposta da uno dei coeredi vale di per sé ad impedire che sia disposta la vendita.

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Secondo la classificazione catastale gli immobili sono suddivisi in varie categorie.
Per quanto riguarda gli immobili a destinazione ordinaria esistono i seguenti gruppi:

GRUPPO A
A/1 Abitazioni di tipo signorile
A/2 Abitazioni di tipo civile
A/3 Abitazioni di tipo economico
A/4 Abitazioni di tipo popolare
A/5 Abitazioni di tipo ultrapopolare
A/6 Abitazioni di tipo rurale
A/7 Abitazioni in villini
A/8 Abitazioni in ville
A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici
A/10 Uffici e studi privati
A/11 Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi
GRUPPO B
B/1 Collegi e convitti, educandati; ricoveri; orfanotrofi; ospizi; conventi;
seminari; caserme
B/2 Case di cura ed ospedali (senza fine di lucro)
B/3 Prigioni e riformatori
B/4 Uffici pubblici
B/5 Scuole e laboratori scientifici
B/6 Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in
edifici della categoria A/9
B/7 Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico del culto
B/8 Magazzini sotterranei per depositi di derrate
GRUPPO C
C/1 Negozi e botteghe
C/2 Magazzini e locali di deposito
C/3 Laboratori per arti e mestieri
C/4 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fine di lucro)
C/5 Stabilimenti balneari e di acque curative (senza fine di lucro)
C/6 Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro)
C/7 Tettoie chiuse od aperte

A ogni categoria viene applicata un'aliquota diversa che cambia da Comune a Comune.

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La Banca mutuante richiede, per la concessione di un mutuo, il rilascio di garanzie che la tutelino da eventuali inadempimenti nel pagamento delle rate.
Tra le principali garanzie che le Banche richiedono ci sono le fideiussioni e l’ipoteca, anche rilasciata su un bene altrui (detto terzo datore di ipoteca).
Grazie all'ipoteca, se il debitore non dovesse pagare le rate previste per l'estinzione del debito, l'istituto creditore ha il diritto di sottrarre il bene offerto come garanzia, venderlo all'asta e ricavare la somma necessaria ad estinguere il debito.
Analogamente, in caso di garanzia fideiussoria, qualora il debitore non adempia all’obbligo di restituire le somme ricevute con il mutuo, il creditore può rivolgersi al fideiussore che, in qualità di garante, è obbligato in solido con il debitore principale e chiedergli il pagamento del debito.
Fideiussione e ipoteca, essendo rilasciate a garanzia dell’obbligazione di restituire la somma erogata con il mutuo, si estinguono insieme all’estinzione dell’obbligazione principale (la restituzione di tutte le rate del mutuo).
Pertanto il fideiussore non è liberato e l’ipoteca non è cancellata finché il debito principale non è estinto.
Data la funzione di garanzia, nel caso di inadempimento del debitore, delle fideiussioni e delle ipoteche (anche rilasciate da terzi), le Banche, anche qualora dovesse aumentare la capacità di rimborso del mutuatario, generalmente non rinunciano alla garanzia prestata in loro favore.
Esiste, tuttavia, la possibilità di modificare gli elementi di un mutuo già esistente, cambiando ad esempio i titolari o le condizioni dello stesso, avvalendosi della sostituzione del mutuo.
La sostituzione del mutuo può avvenire con la stessa Banca con cui si ha già il mutuo o con una Banca diversa ed è possibile, concordando la sostituzione del mutuo, modificare i garanti offrendo ad esempio nuove garanzie in luogo delle precedenti.
Bisogna, però, tenere presente che si tratta di un nuovo mutuo e, pertanto, sarà necessario un nuovo atto di mutuo e si dovranno affrontare nuove spese quali l’imposta sostitutiva, un nuovo atto notarile, le spese di perizia, le spese pratica ed altre in riferimento alla nuova Banca che eventualmente si sceglie.

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