sì, è possibile che effettui lo sfratto per morosità.
Sarà poi il giudice a valutare le tempistiche affinchè l'inquilino possa sanare le pendenze in essere. Mediamente non passano meno di sei mesi dalla messa in mora.

il diritto di abitazione, così come l'usufrutto, sono diritti reali di godimento. se sua madre ne risulta titolare, lei non potrà cedere il sopramenzionato diritto con la vendita, salvo intervento in atto di sua madre.

certamente, in caso di locazione, lei avrà diritto a percepire la quota spettante sul canone concordato. La locazione dell'immobile, deve essere concordata tra tutti gli eredi (non è possibile locare l'immobile se parte dei proprietari non lo desiderano). Bisogna poi capire se sua madre mantiene ancora la residenza nell'immobile in questione: la legge attribuisce infatti al coniuge superstite il diritto di abitazione sulla dimora coniugale

si rivolga all'ufficio tecnico del comune nel quale è ubicato l'immobile.

L'art 67 della legge fallimentare stabilisce che sono esclusi dalla revocatoria gli atti compiuti al giusto prezzo. Questa non rappresenta una certezza assoluta perchè il curatore, teoricamente, potrebbe mettere in discussione anche un prezzo apparentemente di mercato.

il rinnovo alla prima scadenza è automatico, salvo i casi stabiliti dalla legge e non prevede aumenti di canone, a prescindere dalla cedolare secca.

All'acquirente spettano le spese dell'esercizio in corso e di quello precedente, salvo la pissibilità di rivalersi nei confronti del precedente proprietario inadempiente al pagamento.

In questo caso, purtroppo, il precedente proprietario è "fuori gioco"

Dipende da come sia stato formulato il preliminare. Se al venditore spettasse in permuta una data percentuale di Superficie utile ed accessoria in funzione della superficie utile totale, va da sè che ci dovrebbe essere un adeguamento.

Se invece nel compromesso fosse stato dato un valore al lotto ed un identico valore all'appartamento offerto in permuta, a meno che non esistano delle cluasole particolari, non vedo come il venditore possa avanzare una simile pretesa!

In che modo il venditore ipotizzerebbe di "far saltare tutto"?

E' stata versata una caparra confirmatoria adeguata? e' stato sottoscritto un contratto preliminare confacente?

Ogni contratto è a sè. Optando per la cedolare secca anche con i nuovi inquilini risparmierà l'imposta di registro ed i bolli da apporrè sul contratto.

il taglio delle detrazioni colpirà anche chi sta già usufruendo delle stesse, salvo nuovi cambiamenti della manovra.

se la vendita è avvenuta al giusto prezzo ai sensi dell'articolo 67 il suo acquisto non sarà soggetto a revocatoria.

Le ricapitolo, per Pigrizia, le indicazioni fornite in altro mio post sulla revocatoria fallimentare.

Anche se non riesco a comprendere come le garanzie poste dalla 122/05, prevista per le nuove costruzioni, possano essere applicate alla fattispecie di un immobile che, all'atto del rogito, risulti ancora da ristrutturare!

Come potrà verificare l'aspetto di tutela prevalente è dato dal corretto valore di acquisto!

"il rischio è quello della revocatoria fallimentare, istituto riformato a partire dal 2005 sia per modifiche apportate alla legge fallimentare, sia per le tutele introdotte dal decreto legislativo 122/05

in particolar modo ci si deve riferire all'articolo 67 della legge fallimentare riformata il quale stabilisce che
"Sono revocati, salvo che l'altra parte provi che non conosceva lo stato d'insolvenza del debitore:
1) gli atti a titolo oneroso compiuti nell'anno anteriore alla dichiarazione di fallimento, in cui le prestazioni eseguite o le obbligazioni assunte dal fallito sorpassano di oltre un quarto ciò che a lui è stato dato o promesso;
.....
Non sono soggetti all'azione revocatoria:
c) le vendite ed i preliminari di vendita trascritti ai sensi dell’articolo 2645-bis del codice civile, i cui effetti non siano cessati ai sensi del comma terzo della suddetta disposizione, conclusi a giusto prezzo ed aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo gradO...."

vanno aggiunte le seguenti disposizione della legge 122/05:
"Gli atti a titolo oneroso che hanno come effetto il trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili da costruire, nei quali l'acquirente si impegni a stabilire, entro dodici mesi dalla data di acquisto o di ultimazione degli stessi, la residenza propria o di suoi parenti o affini entro il terzo grado, se posti in essere al giusto prezzo da valutarsi alla data della stipula del preliminare, non sono soggetti all'azione revocatoria prevista dall'articolo 67 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni."

No. anche il caso di separazione trai coniugi (e non mi riferisco alla separazione dei beni), è stato specificato che l'assegnazione dell'abitazione familiare al coniuge non intestatario non è assimilabile al "diritto di abitazione"!

sE CI RISIEDE ABITUALMENTE, IL CERTIFICATO DI RESIDENZA O, IN ALTERNATIVA, LE BOLLETTE COMPROVANTI I CONSUMI DELLE UTENZE, IL CONTRATTO DEL TELEFONO, IL PAGAMENTO DEL CANONE RAI, LA TESTIMONIANZA DEI VICINI...

Tento di ricapitolare essendo un po' duro di comprendonio! :-)

Nel 2009 lei ha acquistato un immobile riservandosi l'usufrutto ed intestando la nudo proprietà al figlio della sua ex-convivente.
Il pagamento complessivo è stato sborsato da lei solo.

Ora è sua intenzione vendere l'immobile o rientrare in possesso della piena proprietà.

Se ho riassunto bene i consigli potrebbero essere i seguenti:
1) se il figlio della sua ex convivente fosse consenziente, si faccia firmare una procura a vendere da un notaio di sua fiducia (il costo è irrisorio). iN QUESTO MODO POTRà GESTIRE AUTONOMAMENTE LA TRATTATIVA E POTRà FIRMARE LEI SOLO L'ATTO DI ALIENAZIONE.
2) SE IL FIGLIO DELLA SUA EX CONVIVENTE NON FOSSE CONSENZIENTE, FERMO RESTANDO IL NECESSARIO ESAME DELL'ATTO NOTARILE DI INTESTAZIONE E LA TRACCIABILITà DEI PAGAMENTI DA SUOI CONTI PERSONALI PER IL SALDO COMPLESSIVO, POTRà ADIRE PER VIE LEGALI.
nELLA SECONDA IPOTESI SARà INDISPENSABILE INTERPELLARE UN LEGALE PERCHè LE VARIABILI SONO MOLTEPLICI.

- l'ICI, di cui alla nota eliminazione, è da riferirsi alla 'prima casa' o alla 'abitazione principale' ?

L'ici tassa il possesso e non l'acquisto quindi l'esenzione non può che riguardare l'abitazione principale.

per "prima casa" ci si riferisce al pacchetto di agevolazioni previste per l'acquisto di un abitazione e di una pertinenza per ogni categoria catastale (c2, c6 e c7) qualora:
- l'acquirente non disponga del diritto di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o la nuda proprietà, anche pro quota, di un immobile acquistato con le agevolazioni "prima casa" su tutto il territorio nazionale
- l'acquirente non disponga pienamente (100%) o in comunione con il coniuge del diritto di proprietà, usufrutto, uso, abitazione di un immobile abitativo nel medesimo comune in cui decida di effettuare l'acquisto.

L'acquirente ha poi l'obbligo di portare nel comune in cui è collocato l'immobile per il quale richiede le agevolazioni la propria residenza entro 18 mesi dall'acquisto e si impegna a non rivendere l'immobile nei primi 5 anni (a pena di decadenza delle agevolazioni e successivo sanzionamento) a meno che non riacquisti entro 12 mesi dal rogito di vendita della prima casa, un immobile da destinare ad abitazione principale entro un tempo congruo.

Le avegolazioni prima casa sono state introdotte per le compravendite tra privati il 1^ gennaio 1982 e per le compravendite da costruttore il 22^ maggio 1993.

Va operata inoltre la distinzione basilare tra "prima casa", cioè l'immobile acquistato con le agevolazioni in merito ad IVA, imposta di registro, catastale ed ipotecaria ed "abitazione principale", ovvero l'immobile nel quale risiedo abitualmente e per il quale usufruisco delle agevolazioni relative ad ICi ed Irpef.

tutto ciò premesso:
il primo acquisto, se avvenuto successivamente al 1^ gennaio 1982, rappresenta per lei la "pirma casa", mentre l'immobile acquisito nel 2000 l'"abitazione principale".

sì, in presenza dei requisiti necessari per la prima casa, lei può effettuare l'acquisto, non ha l'obbligo di trasferire nel comune in cui si trova l'immobile la propria residenza e può locare l'appartamento immediatamente.

L'immobile commerciale è un buon investimento se acquistato in zona centrale. Sicuramente una posizione centrale comporta un maggior esborso economico o una metratura più contenuta ma potrà darvi delle migliori opportunità, sia che decidiate di occuparlo personalmente con una vostra attività, sia che decidiate di locarlo ad altri.

per quanto riguarda il momento dell'acquisto, se parliamo di un commerciale centrale, ogni momento è quello giusto. Difficilmente il proprietario di un negozio in centro decide di vendere e quando se ne presenta l'opportunità bisogna saperla cogliere.

colgo l'occasione per una distinzione doverosa.

per prima casa ci si riferisce all'immobile acquistato con le agevolazioni prevista dalla legge

per abitazione principale ci si riferisce all'immobile utilizzato come propria dimora abituale

sembra una minuzia ma ai due concetti si legano benefici ed oneri slegati tra loro.

in particolare, nel suo caso, il vantaggio sarebbe quello di adibire l'immobile in liguria ad abitazione principale. Questo può essere tecnicamente possibile spostandovi la residenza. sarà cioè necessario inoltrare al comune la domanda e farsi trovare nell'immobile al passaggio del pubblico ufficiale demandato all'accertamento. La casa, naturlamente, deve essere arredata quantomeno dell'essenziale ed operativamente parlando dovrà considerare un lasso di tempo di circa 30 giorni per completare l'iter tra la domanda ed il passaggio dei vigili (PER ALCUNI COMUNI POTREBBERO SERVIRNE ANCHE DI PIù!).

valuti con un commercialista i vantaggi e gli svantaggi perchè a fronte di un risparmio per l'immobile in liguria, potrebbe avere delle maggiori spese per la casa nel lazio: ad esempio, in caso di immobile in locazione, perderebbe le detrazioni spettanti all'inquilino strettamente legate alla conduzione dell'abitazione principale. Così come le tariffe enel di riferimento subirEBBERO l'incremento previsto per i non residenti...

è possibile sottoscrivere un contratto transitorio che prevede:
- DURATA COMPRESA TRA 1 E 18 MESI
- CANONE CALMIERATO E CONTRATTO TIPO (SIA LE MODALITà DI CALCOLO DELLA LOCAZIONE CHE IL TESTO DEL CONTRATTO SONO PRESENTI IN COMUNE)
- PRESENZA DI DETERMINATE CONDIZIONI TRANSITORIE (ANCH'ESSE SPECIFICATE NELLE CONVENZIONI DEPOSITATA IN COMUNE) che devono esssere presenti sia al momento della sottoscrizione del contratto che al momento della sua conclusione.

iL CONTRATTO VIENE ESPRESSAMENTE PREVISTO PER I COMUNI AD ALTA DENSITà ABITATIVA MENTRE NON VIENE MENZIONATO PER GLI ALTRI COMUNI.

questo ha comportato un'interpretazione della norma che vedrebbe possibile stipulare nei comuni diversi da quelli ad alta densità contratti transitori a canone libero come avvenina precedentemente all'introduzione della legge 431 del 1998.
Personalmente ritengo scorretta quest'ultima ipotesi.

Bene, qualche informazione in più non fa male.
aNCHE SE LIMITARSI AD INTERNET PUò RAPPRESENTARE UN ERRORE (NEI SISTEMI VIRTUALI SI TROVA UN PO' DI TUTTO ED IL SUO PRECISO CONTRARIO... )
dA SEMPLICI RICERCHE SI EVINCE:
1) NON SEMPRE L'ORO è CRESCIUTO DI VALORE, RISCONTRANDO NEGLI ANNI '90 UNA PERDITA SUPERIORE AL 30%
2) GLI ETC E GLI ETF SONO PEZZI DI CARTA CHE NON CORRISPONDONO ALL'ACQUISTO DIRETTO DELLA MATERIA PRIMA MA NE RAPPRESENTANO UN TITOLO "DERIVATO" DOVE IL RAPPORTO è TRA RISPARMIATORE ED EMITTENTE E NON TRA RISPARMIATORE E MATERIA PRIMA, SONO SOGGETTI A TASSAZIONE E PREVEDONO DEI COSTI DI GESTIONE
3) IL RISCHIO NELL'INVESTIMENTO IN ETC ED ETF è LEGATO ALLA SOLVIBILITà DELL'EMITTENTE E ALLE FLUTTUAZIONI DELLA VALUTA PERCHè NOI VIVIAMO SOTTO L'EURO E LE QUOTAZIONI DELL'ORO SI LEGANO AL DOLLARO
4) L'ACQUISTO DELLA MATERIA PRIMA COMPORTA DEI COSTI (COSTI DI FUSIONE E DI LAVORAZIONE), CHE VARIANO A SECONDO DEL SOGGETTO AL QUALE CI SI RIVOLGE. lA VENDITA DELL'ARGENTO, IN PARTICOLARE, è SOGGETTA AD iva.
5) ANCHE I PIù CONVINTI SOSTENITORI DELL'INVESTIMENTO IN ORO ED ARGENTO, CONSIGLIANO UN PORTAFOGLIO PRUDENZIALE DIFFERENZIATO, NEL QUALE LE MATERIE PRIME COME L'ORO E L'ARGENTO, RAPPRESENTINO SOLO UNA QUOTA.

qUESTO NATURALMENTE NON SCREDITA LE INFORMAZIONI FORNITE DAL SIG. mARCO AL QUALE CONSIGLIEREI UN LINGUAGGIO MENO TRIVIALE ED OFFENSIVO PER DARE UNA DIVERSA CREDIBILITà ALLE PROPRIE CONVINZIONI RISPETTO ALLE QUALI è POSSIBILE APRIRE UN DIBATTITO PIù SERIO E PROPOSITIVO.

visto che noi del popolino, frequentando questo sito un po' monocorde, abbiamo perso dimestichezza con altre interessanti forme di investimento e per chi non conoscesse perfettamente l'inglese, ci potrebbe spiegare in parole semplici, gentile sig. Marco, che cosa sono gli etf e gli etc e quali rischi comportano per il comune investitore (ad esempio valutari, di insolvenza dell'emittente, ecc. ecc.)?
perchè sarebbero preferibili, se lo sono, all'acquisto della materia prima vera e propria?