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il fondatore di idealista ci racconta come ha comprato casa
il fondatore di idealista ci racconta come ha comprato casa

10 consigli per cercare casa e trattare sul prezzo

scritto da: team

jesús encinar è il fondatore di idealista e per la prima volta nella sua vita ha comprato casa. dopo un anno di ricerche e una vita in affitto, ecco i suoi consigli pratici per chi sta pensando di fare il suo stesso passo

1) fissare il prezzo e pensare a ciò che si vuole

"volevo un attico grande, luminoso, vicino al lavoro, con terrazza amplia e una buona vista". non lo ha trovato e quindi ha deciso di cercare un punto d'equilibrio tra i suoi sogni e la realtà. "molti, io per primo, cercano case che non esistono o che non si possono permettere. l'unica realtà è un incontro tra l'offerta disponibile e le reali possibilità". durante la sua ricerca jesús ha rinunciato all'attico e ha dato priorità ad un piano alto e una buona vista. ma sempre tenendo presente un dato: quanti soldi ho davvero a disposizione (tra risparmi e mutuo)

2) concentrarsi sulla propria trattativa

quando abbiamo individuato una casa, bisogna dimenticarsi delle altre. ogni abitazione è un mondo a parte: il mercato è una media di fattori che possono essere anche molto diversi tra loro. concentrati nella tua trattativa, dimentica il prezzo medio della zona (tenendo sempre presente il punto uno: il tuo budget reale, non quello che immagini)

3) guardare un'infinità di annunci su internet

"ho visto su idealista 2.000 annunci. dalle foto e la descrizione ne ho scartato la gran parte. ho raduntao 50 annunci, alcuni di case nuove, altri di seconda mano. è meglio vedere 500 case online che 3 di persona"

4) il prezzo è un limite, ma non è tutto

jesús encinar pensa che il mercato immobiliare abbia davanti a sé ulteriori aggiustamenti: la disoccupazione, la crisi del credito, i prossimi aumenti dell'euribor non possono che restringere il volume delle compravendite. quindi potrebbe essere saggio aspettare. eppure lui ha deciso che questo era il momento: comprare casa è una decisioen di vita, non solo una scelta economica

5) fidarsi delle buone agenzie immobiliari

secondo jesús encinar molti privati dimostrano un'incredibile mancanza di professionalità. nessuno di quelli con cui è entrato in contatto aveva una piantina della casa, né informazioni verificabili relative al condominio. alcuni non avevano neanche il numero di telefono dell'amministratore. "devono vendere casa e a volte neanche ti richiamano. sembra che sia tu a doverli inseguire"

sebbene riconosca che la professionalità delle agenzie varia dalla eccellenza al disastro, nel suo caso si è affidato alla mediazione di una professionista e crede che senza di lei non avrebbe mai comprato con tanta soddisfazione

6) prima di trattare sul prezzo, chiedere una nuova perizia

300 euro ben spesi. jesús commenta così la sua scelta di chiedere ad un esperto una perizia indipendente. "i proprietari delle case per cui l'ho richiesta non potevano crederci. uno ha persino protestato e ha detto di non essere disponibile a farmela fare. peggio per lui. l'ho escluso dalla ricerca". molte perizie danno come risultato un prezzo del 10%-15% inferiore a quanto chiedono i proprietari. altre (meno...) risultano in sintonia

7) fare un'offerta in base alle previsioni ragionevoli sui prossimi mesi

"se pensate che i prezzi continueranno a scendere, fate pure un'offerta formale (per iscritto) ad un prezzo intorno al 10%-15% in meno del risultato della perizia. poi, abbiate molta pazienza". ovviamente non tutti i quartieri scenderanno di prezzo. al centro di roma o milano, potrebbero anche aumentare

8) non innamorarsi di una casa

se la trattativa non va in porto, pazienza. non innamoratevi di una casa, cercate una buona soluzione qualità/prezzo, in modo razionale

9) attenti al condominio

"comprare un appartamento in un palazzo è come comprare azioni di un'impresa". molti non guardano gli atti delle ultime riunioni di condominio, non parlano con l'amministratore, non si informano sui vicini. poi scoprono di essere rimasti intrappolati in un inferno. le rassicurazioni del venditore ("tutti ottimi vicini") non sono sufficienti

10) comprare o affittare?

jesús ci racconta che per più di vent'anni ha vissuto in affitto e che non lo considera affatto, come molti pensano, una maniera di butatre i soldi. "in questo modo ho potuto vivere a madrid, a milano, a londra, boston e san francisco. poi di nuovo madrid, dove ho fondato idealista". vivere in affitto gli ha permesso di risparmiare, creare un'impresa, investire dei soldi, viaggiare, conoscere più quartieri. "dopo tanti esperimenti, è arrivato il momento di mettere radici. inoltre, temo l'inflazione dei prossimi anni. a 40 anni volevo una casa e volevo anche proteggee i miei risparmi"

jesús encinar, fondatore di idealista in spagna, italia e portogallo, ha comprato casa a madrid, in un quartiere centrale (chueca) in cui il prezzo medio al mq è di 5.000 euro al mq. l'appartamento, all'ultimo piano di un antico palazzo ristrutturato, è da mettere a posto

guarda i nostri annunci di case nel centro di madrid

se volete raccontare di come avete venduto o comprato casa nelle ultime settimane, contattateci all'indirizzo redazione@idealista.it

 

 

 

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9) attenti al condominio

"comprare un appartamento in un palazzo è come comprare azioni di un'impresa". molti non guardano gli atti delle ultime riunioni di condominio, non parlano con l'amministratore, non si informano sui vicini. poi scoprono di essere rimasti intrappolati in un inferno. le rassicurazioni del venditore ("tutti ottimi vicini") non sono sufficienti

questo è l'unico punto di cui vorrei sotto lineare alcun aspetti

gli atti del condominio sono pesantemente coperti dalla legge sulla privacy. personalmente ho già avuto problemi a riguardo

un mio co-condomine, prendendo in esame l'idea di vendere, e si è rivolto ad una agenzia (la stessa a cui avevo dato incarico 6 mesi fa). salvo immediamente scoprire che questa era integralmente in possesso di tutti i dati sensibili di tutti i comproprietari. l'anzidetto si è (compresibilmente) molto arrabiato e voleva denunciarmi per violazione della privacy. anche se, come poi si capito, non ero stato io a farlo, ma bensì un altro condomine

l'amministarore non è inoltre autorizzato a diffondere dati sensibili di chicchessa, ivi compresi quelli del condominio come entità giuridica a sè stante.relativi

che tutti i venditori siano ben consapevoli di questi limiti

purtuttavia sono compresibili le ragioni dell'acquirente. io ho risolto lal cosa stralciando i miei dati da quelli degli altri condomini. e cancellando dai consuntivi/preventivi i dati (compresi i nomi e cognomni) degli altri comproprietari

consiglio inoltre di non consegnare a nessuno tali stralciati documenti, ma, più cautamente, di farli solo visionare

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tutto bene ma ...una foto sorridente non l'avete?sembra uno che è inc...avolato per qualcosa...mica si sarà pentito di aver comprato????

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punto 6 chiedere una perizia, sarebbe bello farla, ma se devo dare 300 euro per ogni casa che mi interessa senza neanche avere la certezza di chiudere l'affare smaltirei velocemente il mio capitale per l'acquisto della casa.

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quello che asserisci è vero ma la perizia deve essere fatta solo quando si è veramente convinti ed il venditore non desidera affatto abbassare il presso neache di 1000 euro o 5000 a secondo del valore dell'immobile però prima di fare una proposta altrimenti cade tutto....questo in pre fase d' acqusito. aendo acqusitato e venduto - nella mia vita di 5 immobili, ho trovato questa idea molto interessante che , ieri me la sono "rivenduta ad un immobiliare che se i proprietario non deisiderava scendere ...dal prezzo prefissato chiedere se era per caso disposto ad una perizia..ora sono in attesa di saper cosa dirà il venditore. altro venditore in 3 settimane è sceso da 550.000 a 500.000 e la scorsa settimana a 460.000 non vi sembra che se fosse partito da 500.000 avrebbe perso meno la faccia? come si può comprare da un venditore simile..?? meglio una perizia o sapere bene il valore a mq

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supponiamo che la perizia di un appartamento attesti il 10% in meno. il venditore potrebbe tenerne conto, come fregarsene. l'unica certezza sta nel fatto che l'acquirente c'ha speso dei soldi!

di questi tempi i venditori sono un pò esasperati da coloro i quali di chiedono sconti al telefono, da chi ti fa perdere tempo in quanto non ha un euro in tasca, oppure di chi ti offre al 30% in meno solo in virtù di una ri-tinteggiatura

trattate sigg. acquirenti trattate!..ma fatelo con buon senso e ragione di causa. per i super affari ci sono le aste giudiziarie (che oggi come oggi sono molte)

ultima cosa: se avevo trovato tramite un agenzia, non lasciate che sia questa a trattare in vs. vece. fatelo voi in prima persona direttamente col venditore. a questi non sparategliele, ma ditegli esattamente quali sono le vs. possibilità. vi manca qualcosa per arrivare alla cifra? esprimetelo al venditore

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"...fate pure un'offerta formale (per iscritto).."

ecco un'altra cosa che i potenziali acquirenti non fanno mai

mettevi nei panni del venditore: questi sta trattando con uno sconosciuto, di cui non riesce bene a valutare la solvibiltà e che spara un sacco di stronzate pur di trattare pesantemente sul prezzo

ad alcuni ho chiesto di inviarmi la loro stessa offerta (con in allegato la scansione di un documento d'identità) via email. mai ricevuto alcunchè

sopra ogni cosa, un venditore ha la necessità di tastare la serietà di un acquirente, poi, sul prezzo, ci si può anche metter d'accordo. o, almeno, questa è la mia visione

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vai giangi, esprimi la tua opinioni su come è meglio trattare gli immobili, esprimi le tu esperienze con le ville di charme ,

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"punto 6 chiedere una perizia, sarebbe bello farla, ma se devo dare 300 euro per ogni casa che mi interessa senza neanche avere la certezza di chiudere l'affare smaltirei velocemente il mio capitale per l'acquisto della casa..."

invece di chiedere una perizia su ogni singolo immobile potresti radunarli e farli valutare da un tecnico complessivamente chiedendo che ti indichi quello che ritiene più conveniente, presumo che uno valuti di acquistare immobii ristretti ad una zona ben precisa e di una tipologia simile e che ovviamnete vengano riportati già i dati di superficie commerciale, quindi le valutazioni possono essere fatte abbastanza velocemtne da un tecnico esperto della zona che ne saprò cogliere i vari pregi e difetti... certo non saranno la bibbia ma possono aiutati e indirizzarti su 2 o 3 immobili che nel gruppo possono rappresentare la miglior soluzione

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"...invece di chiedere una perizia su ogni singolo immobile potresti radunarli e farli valutare da un tecnico complessivamente chiedendo che ti indichi quello che ritiene più conveniente.."

un utente lamenta il fatto di non potersi permettere una perizia, un'altro viene in soccorso suggerendone addirittura 2 o 3

credo che, più di un geomentra o di agente immobiliare, il consulente giusto sia un sociologo

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"un utente lamenta il fatto di non potersi permettere una perizia, un'altro viene in soccorso suggerendone addirittura 2 o 3

credo che, più di un geomentra o di agente immobiliare, il consulente giusto sia un sociologo."

non hai capito... l'utente diceva che non può fare perizie a 300 euro l'una di tutti gli immobili che reputa interessanti, io sono geometra e proprio l'altro giorno un cliente mi ha portato le planimetrie e foto di 5 appartamenti che gli interessavano gli ho fatto una valutazione di massima complessiva indicandogli quello che reputavo più vantaggioso, il tutto per 180 euro non mi sembra una cosa tanto complicata e neanche economicamnte impossibile

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oh, domenica al raduno da rurale abbiamo fatto di tutto. conoscere gianluca di persona mi ha illuminato.il fan club cresce.

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mi iscrivo al fanclub di rurale dai fondiamolo in facebook e iniziamo a cercare chi è e cosa fa davvero

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rurale ma se sei di alto standing come mai invece di farti pubblicità con i mezzi costosi come inserzioni in tv ( rai 1 e canale 5) o sul corriere della sera, sei ridotto a farla qui gratis triturando i maroni a tutti?se non hai i 50000 per pagarti un po di pubblicità sei negli stracci.dai ammettilo che sei più in braghe di tela di molti di noi...altro che alto standing

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"...il tutto per 180 euro non mi sembra una cosa tanto complicata e neanche economicamnte impossibile.."

se devo dirla tutta non ci credo!

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e perchè? troppo pochi? non si tratta di una perizia di stima giurata, e neanche di dover effettuare un rilievo dell'edificio, conoscendo la zona degli immobili le finiture e i valori di mercato si tratta di un lavoro di qualche ora....che dovevo domandare 1000 euro? son finite le vacche grasse.se penso che proprio oggi ho perso un lavoro per la progettazione di un salone di una parrucchiera a cui avevo fatto un preventivo di 1000 euro perchè un "collega" le ha fatto ancora meno....capirai in che condizioni siamo ridotti

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ma con tutte le prese per i fondelli... questo rurale continua imperterrito ad inserire il suo solito annuncio? io mi sarei già nascosto! ma si sa... rurale tratta l'alto standing... non lo ferma nessuno!

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ma come sei messo a 'charme', ricordate tutti che rurale è unico ed inimitabile, va solo esaltato e basta, l'unica cosa è non affidargli mai un immobile da vendere visto come spera di trovare i clienti

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ruraleeeeeeeeee............sparati!!!!

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poichè sono un agente immobiliare, mi permetto dare qualche consiglio. l'idea di chiedere una perizia o una stima sull'immobile di interesse è senz'altro buona ma,...... a chi e quanto costa?un perito terzo, normalmente fa perizie o stime favorendo il committente e pertanto è facile che otterrete dei valori non proprio corretti e spesse volte lontani dai reali valori commerciali con il rischio di spendere dei soldi e non concludere l'affare.il metodo di stima più utilizzato è quello comparativo sintentico. questo metodo prende in esame immobili aventi caratteristiche simili ricadenti in aree omogenee ed il loro prezzo di compravendita in un periodo di tempo il più recente possibile. il valor medio ottenuto va infine corretto con dei coefficienti riferiti a vari parametri. questo tipo di analisi impegna il tecnico in ricerche abbastanza complesse ed il costo della perizia, se fatta bene, è ben maggiore dei € 300,00 citati. pertanto è facile che a quei prezzi, la stima venga effettuata sommariamente, senza reali valori di riferimento e non riporta valori scientificamente sani.nell'ipotesi poi che la perizia sia ben fatta e che si avvicini il più possibile a più probabile valore commerciale, fare un'fferta decurtando un ulteriore 10 - 15%, appare veramente ridicolo. salvo credersi furbi e ritenere che chi venda sia completamente scemo, non si capisce la ragione per la quale il propriotario dovrebbe svendere l'appartamento.la cosa più saggia da fare, almeno sulla base della mia esperienza, è quella di girare molte agenzie, valutare il grado di professionalità che è dato da tutta una serie di fattori tra i quali la conoscenza di tutte le urbanistiche e catastali, la situazione di eventuali vincoli sul bene, l'esistenza di mutui pendenti, la corrispondenza dello stato dei luoghi con la planimetria catastale, la verifica della fallibilità della parte venditrice, l'esistenza di servitù, ecc.l'agente immobilare, se è tale, deve offrire ogni sorta di garanzia in forma scritta.a quel punto, solo a quel punto formulate una proposta d'acquisto al prezzo che riterrete più oppurtuno all'egando alla proposta un assegno di un importo variabile tra il 5 ed il 10% del prezzo proposto facendo cura di intestare il titolo direttamente al proprietario e maiu all'agente o all'agenzia. la proposta di norma è irrevocabile per un periodo compreso tra i 15 ed i 30 giorni. non accettate periodi superiori

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ho letto e riletto quanto scritto nel post # 19..direi che è impeccabile.

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"...fare un'offerta decurtando un ulteriore 10 - 15%, appare veramente ridicolo.."

si immagini quando(senza aver visionato l'immobile) si chiedono sconti al telefono e via email. si immagini quando, a fronte di un prezzo allineato al mercato, vengono formulate controfferte pari al 20-30% in meno (il mio record è 50%). la cosa più strana e che quando li si manda (ovviamente) al diavolo, questi ci rimangono pure male

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"il valor medio ottenuto va infine corretto con dei coefficienti riferiti a vari parametri. questo tipo di analisi impegna il tecnico in ricerche abbastanza complesse ed il costo della perizia, se fatta bene, è ben maggiore dei € 300,00 citati"

una stima sintetica "ben" maggiore di 300 euro? cioè 600???e una stima giurata quanto si chiede 5000 mila? guarda io faccio centinaia di stime ogni anno, conosco il mercato locale, riesco ad identificare tutti i coefficenti in pochi minuti di rilevo sull'immobile ,verifico tutte le superfici commerciali utili (cosa che spesso gli a.i. non fanno) allego piante con indicate tutte le superfici rilevate e le % commerciali in base alla destinazione conteggio tutti i coefficienti, allego visure e planimetrie catastali, faccio una descrizione accurata della zona e degli immobili e ho una banca dati sul mercato locale molto accurata e riesco a fare tutto questo in mezza giornata, vuol dire che in 10 ore lavorative riesco a farne anche due (se non passo come altri le giornate su facebook a carico del cliente....) quindi 600 euro lordi al giorno per te son pochi? bè vai a dirlo a un operaio, ti assicuro che mi sono passate centinai di stime di altri tecnici per le mani pagate a caro prezzo e spesso se non quasi sempre la qualità e l'accuratezza era di gran lunga inferiore alle mie stime

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...una sola cosa è certa, mai chiederò un perizia a chicchessia..

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gentile anonimo del post 22, visto che intendi confutare, anche legittimamente le tesi da me esposte, mi faresti cosa gradita se, come me ci mettessi la firma.sai, postare in modo anonimo non è correto quando si contesta qualcuno che ci mette la faccia.un appunto tecnico, caro amico. le tue banche date, visto il periodo, puoi metterle da parte.una buona stima, oggi come oggi, deve predere a riferimento valori di compravendita non superiori ai 12 mesi.se pertanto come dici, fai eccellenti perizie e non ne dubito, immagino che ogni compravendita che si effettui nella tua zona, ti sia conosciuta nei dettagli.complimenti sinceri perchè io invece, pensa te, devo andare a cercarmeli i valori.ciao

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l'articolo mi e' sembrato ineteressante anche se non condivido alcuni punti:- mai innamorarsi di una casa: perchè? non lo trovo negativo, anzi. può farmi sostenere i futuri sacrifici con più determinazione: li faccio per ciò che realmente desideravo, e se invece capisco che non posso permettermela, la uso come termine di paragone sia economico che di gusto, con quelle che vedrò in futuro.- chiedere una nuova perizia: non mi sembra così semplice. le perizie costano e perchè siano valide, a mio parere, il perito deve assolutamente farle sul campo e non sulla carta. - infine il nostro dispensatore di consigli (peraltro validi) ha comprato in una zona dove il costo medio al mq. è di 5.000 euro per un immobile che è anche da ristrutturare (nel centro di una grande città si possono preventivare spese di 1.000 euro/mq.) in una nazione (spagna) dove a detta di tutti la crisi immobiliare è molto più forte che in italia.sicuramente ha molta disponibilità economica (cosa che risolverebbe i problemi del 99% degli acquirenti) e siamo certi che ha applicato tutti i criteri di selezione che consiglia? per me si è innamorato della casa e l'ha comprata costo quel che costi!

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brianza est. in virtù di un annuncio su idealista.it, da 2 mesi sto trattando la vendita di un bel bilocale (70 mq, box doppio, doppia esposizione est-sud, ascensore etc...140mila €)

benchè caldamente e insistentemente suggerito, l'acquirente si è sempre rifutato di tradurre le propria controfferta in una proposta d'acquisto scritta. ovviamente, le condizioni da esso stesso proposte sono più volte cambiate in ragione di strampalate pretestuosità

esasperato da tanta malafede, ho posto come presupposto "sine qua non" una controfirmata proposta d'acquisto. mi sono anche reso disponibile ad una perizia purchè effettuta previa visione dell'appartamento

risultato: l'acquirente si è volatilizzato

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scusatemi se mi intrufolo in questa discussione senza via di scampo...la perizia sarebbe conveniente che fosse in mano al venditore, da lui richiesta e pagata.. se desidera veramente vendere e non speculare o prendere in giro ignari acquirenti! concordo anche con il collega che fa una consulenza estimativa per chi vuole acquistare e si sente un po' disorientato (non si puo' biasimare) dalle offerte.io voto perche' le spese di mediazione, perizia, visure ecc., certificazioni siano tutte a carico di chi vende.. gli acquirenti ne hanno gia' abbastanza da pagare

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le perizie (fatte salve quelle stabilite da un magistrato in sede giudiziale) sono sempre di parte. quindi...che senso hanno?

oggi c'è internet...io...qui...ora...in un paio di minuti posso sapere quali trilocali , ad esempio, sono in vendita nella mia zona/quartiere. non solo, consapevole del mio budget posso già in origine impostare la mia ricerca su questo basilare dato. in un batter occhio, mi sarà chiaro quale tipologia di immobile mi posso permettere

fatto questo cominica la scrematura virtuale. mai stato così semplice farlo. foto, planimetrie, tour virtuali. descrizioni dettagliate etc.

una volta selezionato quello che interessa, si prende contatto col venditore e si va a verificare personalmente sia l'immobile che il contesto in cui esso è collocato

dopodichè, si imporrano tutte le valutazioni e le comparazioni a cui la ns ricerca ci ha naturalmente condotto

stabilito se i prezzi richiesti sono o sono allineati al mercato, dobbiamo capire qual'è il valore aggiunto che ha per noi l'immobile che ci interessa

è a 10 muniti dal proprio posto di lavoro? è vicino ad esercizi commerviali e non si ha la patente? è nella scala della mamma (così ci guarda i bambini)?...etc...etc...etc

siamo noi i migliori periti del mondo!

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mi ritrovo molto in quello che jesus ha scritto, soprattutto per quanto riguarda il fatto che rimanere in affitto libera risorse e di permette una mobilità che il comprare non permette

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