Possedere una seconda casa sfitta spesso si traduce in un vero e proprio salasso per i proprietari. Ma la voglia di affittare si scontra con la paura di non trovare un inquilino che paghi con puntualità il canone pattuito o che arrechi eventuali danni agli immobili. Sebbene la normativa attuale tuteli in particolar modo il conduttore, ci sono otto strumenti di cui dispone il proprietario per proteggersi dalle brutte sorprese
1) affidarsi ai servizi di un'agenzia immobiliare - esistono validi professionisti nel mercato capaci di assistere il locatore durante il processo di ricerca di un inquilino e durante il rapporto di locazione. In questo caso al locatore il pagamento di una provvigione che di norma si attesta intorno al 10% del canone annuale
2) scegliere tra le varie tipologie di contratto - occorre sempre precisare quale tipo di rapporto di locazione si vuol porre in essere. La scelta generalmente è tra il contratto a canone libero- 4+4- o quello a canone concordato - 3+2- che usufruisce di un regime di tassazione agevolata, questo tipo di locazione può essere stipulata solo nei comuni ad alta tensione abitativa o colpiti da calamità naturali, e solo in presenza di specifiche intese tra associazioni dei proprietari e degli inquilini
Esistono poi anche le locazioni per finalità turistiche, di carattere temporaneo, che godono di molta libertà sia per quanto riguarda la misura che la durata del canone
3) stipulare una polizza assicurativa - per tutelarsi contro eventuali mancati pagamenti, danni agli immobili o pretese da parte dei terzi, si possono stipulare delle polizze assicurative o formule di "affitto garantito"
4) risoluzione del contratto per morosità - in caso di mancato pagamento da parte del conduttore, il locatore può ricorrere alle vie legali per risolvere il contratto. L'articolo 5 della legge 392/1978 prevede che la risoluzione possa avvenire solo in presenza di due presupposti
- È necessario che la morosità per cnaoni o per oneri accessorio sia superiore almeno a due mensilità di canone
- La morosità deve protarsi per il periodo superiore ai 20 giorni concessi al conduttore per pagare
Anche davanti al giudice l'inquilino ha la facoltà di pagare i canoni non corrisposti più gli interessi e le spese legali che il giudice liquida in suo danno, oppure chiedendo un ulteriore termine non superiore a 90 giorni entro il quale provvedere all'integrale pagamento
Anche in presenza di un'esplecita clausola di risoluzione in caso di inadempimento, la procedura prevista dalle legge è inderogabile. Altra storia per i contratti stipulati per esigenze turistiche, dove in presenza di una clausola risolutiva espressa, il mancato pagamento leggittima il locatore a considerare risolto il contratto
5) ritardato pagamento - se l'inquilino non rispetta abitualmente i termini di pagamento, la legge concede all'inquilino 20 giorni di tempo per versare il corrispettivo della locazione, decorsi i quali scatta l'inadempimento. Solo dopo questo periodo di tempo, il proprietario può assumere le iniziative più opportune
6) recesso anticipato - l'inquilino può esercitare il recesso anticipato del contratto con sei mesi di preavviso rispetto alla data prevista nel contratto. Fino a tale termine l'inquilno è tenuto al pagamento dei canoni
7) presenza di vizi nell'immobile - quando l'immobile presenta dei vizi che ne riducano in parte o totalmente l'idoneità, l'inquilino non ha il diritto di ridurre il canone o di sospenderne il pagamento. Può solo richiedere la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, con discrezionalità lasciata al giudice
8) modalità di pagamento - il conduttore può corrispondere il canone dovuto con diverse modalità di pagamento che devono essere, anche se tacitamente, accettate dal locatore. In casi particolari l'affitto può essere corrisposto da una terza persona, ma in questo caso è facoltà del locatore rifiutare pagamenti corrisposti da terzi qualora ciò possa creare confusione sulla titolarità del rapporto locatizio
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4 Commenti:
Ma scusate, che articolo scrivete ? "Otto strumenti a disposizione del locatore per difendersi contro inquilini morosi", come se fossero chissà che gran suggerimenti, che alla fine si riducono alla "possibilità" di richiedere una risoluzione per inadempimento ? Scrivete invece la verità, cioé che un proprietario deve attendere anche un anno di (costosa) causa legale solo per ottenere dal giudice l'ingiunzione di sfratto, un altro anno perché ai primi tentativi di sfratto all'inquilino con figli basta semplicemente dire di non avere alternative per ottenere anche più proroghe, e che più avanti un inquilino appena un po' sveglio si organizzerà facendo intervenire parenti, conoscenti, cobas ed altri minacciati di sfratto a far numero sotto casa - da me l'ultima volta erano in 30 - per essere tranquillo che la polizia non proverà neppure a forzare il blocco. Un proprietario potrebbe cercare inutilmente per anni ed anche per una vita di far valere quell'unica chance che una legislazione assurda gli concede (ogni volta portandosi dietro un ufficiale giudiziario, un avvocato, un fabbro per la serratura ed un medico, codazzo di persone che costa anche 600 euro alla volta). Se non mi credete, io sono in questa situazione già da 6 anni, ma avendo parlato decine e decine di volte con ufficiali giudiziari, polizia, assessori, prefettura, giudici, giornali, ho capito che l'unico diritto previsto dalla legge italiana è quello dell'inquilino di avere un tetto: finché non è lui stesso ad accettare spontaneamente il rilascio (e perché mai dovrebbe, se non paga un centesimo da sempre ed anzi io devo anche subentrargli nelle sue spese condominiali?), io non ho NESSUNA altra azione a disposizione anche se la cosa durasse per sempre. Ammenoché non si paghi profumatamente l'inquilino per sloggiarlo, che è poi quello che capita di frequente. Scrivete questo, invece di raccontare storie: che la gente sappia bene cosa la aspetta in caso di morosità, e che si arriva al punto di essere proprietari solo in un senso: quand'è ora di pagare spese condominiali, costi legali, tasse, etc.
Mauro (per dettagli: 335 201060)
Buonasera,
Anch'io non ho percepito affitto per svariati mesi (ho perso il conto 18 forse). Lo Stato risolve, con gli affitti vari problemi:
1) sa che l'inquilino può vivere tranquillamente a casa del proprietario senza dovergli procurare la casa popolare.
2) Crea lavoro: avvocati, giudici, poliziotti (che magari dovrebbe cacciare il delinquente che occupa casa perchè non sono tutti morti di fame), medici, fabbri come segnalato dal Signor Mauro
3) Tasse Regolari: IMU/TASI le devi pagare perchè è 2a casa. Certo tutti i locatori sono ricchi. il mio era un appartamento modesto di cui pagavo tante spese condominiali perchè pochi inquilini.
4) Tari: dopo essere andato 4 volte al Comune di Milano hanno capito che la Tari non dovevo pagarla io ma il mio inquilino. L'impiegato, l'ultimo, finalmente aveva capito; mi stavo commuovendo. NON si pagava nemmeno la Tari.
Sono giunto a conclusione che chi ha una casa la lasci vuota
Ma che cagate assurde scrivete? Se un'inquilino non paga.. Non paga. Punto. Altro che strumenti a disposizione. Prova a rescindere il contratto per morosità.. si' e' vero' si rescinde .. E poi?? Chi lo caccia fisicamente dall'immobille? non e' che se uno non paga, automaticamente il giorno dopo il mancato versamento, lascia l'immobile in automatico.. Eh? dove vivete?
Auguri!
Leggevo il commento, preciso, di Mauro e, pur essendo passati 4 anni, niente è cambiato. A me è andata decisamente meglio. Otto strumenti è bellissimo! se guardi tutto non affitti più. Lo Stato gli interessa e tutto il codazzo di avvocati, ufficiali giudiziari di fare cassa. L'importante è succhiare soldi a qualcuno visto che il proprietario è spesso solo e l'inquilino malintenzionato ha già allerato tutti i parenti in arrivo anche dalla Groenlandia
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