"Oggi essere proprietario di casa è quasi una colpa" (intervista)

In un mercato dove "essere proprietari di casa è quasi una colpa", una riforma del catasto è più che mai necessaria, anche se non deve essere imposta dall'alto, ma scaturire dai cittadini. A dirlo è il presidente di CNGeGL (Consiglio Nazionale Geometri e Geometri Laureati), Maurizio Savoncelli, che con Idealista news parla anche di riqualificazione urbana e di ristrutturazione del patrimonio esistente.

La riforma del catasto è stata rinviata... ma un cambiamento è realmente necessario?

Su questo punto siamo tutti d'accordo. La riforma del catasto è necessaria, perché l'attuale sistema fiscale non funziona ed essere proprietario di casa oggi è quasi diventata una colpa. L'attuale normativa catastale è legata ad una realtà urbana oggi profondamente mutata.

Centri storici un tempo completamente abbandonati, in seguito ad interventi importanti da parte dell’amministrazione, hanno acquisito un valore importantissimo, mentre altre aree sono diventate dei ghetti, dove nessuno vuol più vivere. Ci sono metodologie di calcolo che non sono più sostenibili. Il vano non è più sostenibile ed è importante una riconvensione in m2, ma deve essere una riforma non calata dall'alto, ma nata dal basso, con la comprensione e la partecipazione dei cittadini.

Quali gli aspetti positivi della delega fiscale rinviata?

Sicuramente la parte relativa alle commissioni censuarie, oggetto del primo decreto attuativo della riforma. Come Consiglio nazionale, abbiamo partecipato ai lavori parlamentari e siamo convinti che sia stato fatto un buon lavoro. I membri delle commissioni provengono dalle categorie più rappresentative ed hanno una conoscenza approfondita del settore.

E quali gli elementi da rivedere?

Sicuramente la metodologia di calcolo, ovvero il metodo di conversione dei vani in m2: un vano sono 20 m2 e moltiplicando i vani per i m2, viene fuori la nuova consistenza immobiliare. Ma non è sempre così: un vano oggi può essere anche di 9 m2.

Poi c’è la questione dei valori Omi. Per definire il valore di mercato di un immobile si dovrebbero prendere in considerazione diversi fattori: un immobile ubicato su un comune che si affaccia sul mare ha un valore completamente diverso da quello di un comune montano. Soprattutto deve essere messa in moto una banca dati reale, che cambia con il modificarsi del mercato immobiliare. Oggi è rigida e vincolata da settant'anni, non è fatta dal cittadino, e non ha più le leve per adeguarsi al momento giuridico.

Gran parte del nostro patrimonio immobiliare risale a prima degli anni '80. Quant'è importante ristrutturare?

Già con gli incentivi fiscali si è messo in moto un volano che ha consentito di ristrutturare e riqualificare il nostro patrimonio. Noi sosteniamo che queste misure devono diventare strutturali e devono essere spinte alla totalità dell'investimento. Perché se si mette il cittadino nella condizione di avere a disposizione un credito d'imposta sull'investimento effettuato, sicuramente c'è un incentivo maggiore.

E per quegli immobili ormai "irrecuperabili"?

Sicuramente nei prossimi cinquant’anni ci occuperemo dell’incompiuto, di quegli immobili collocati in zone a rischio sismico e idrologico, di quegli edifici ormai irrecuperabili. Il primo aspetto è quello giuridico, perché la proprietà privata è inviolabile. Quando c’è un immobile inutilizzabile si deve dare la possibilità al propietario di delocalizzarlo, magari in zone cosiddette omogenee, si deve fare un passo ulteriore anche dal punto di vista urbanistico.

È necessario un cambio di mentalità?

Far capire ad un condomino che sostituendo l'apparato per l'acqua calda sanitaria può ridurre anche i consumi è un passaggio molto importante. Siamo in un momento storico molto difficile: oggi il proprietario ha una difficoltà oggettiva a gestire un immobile, perché chiamato a una doppia contribuzione, statale e locale. Senza contare eventuali interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria. Il tutto va ad azzerrare quel profitto che può scaturire dall'eventuale locazione dell’immobile stesso.

Anche le città devono essere "ripensate e riutilizzate"?

L'espansione delle nostre città è stata disordinata e a volte carente dal punto di vista della qualità. Non ha tenuto in considerazione neanche le esigenze della società, quali sono i punti di aggregazione. Oggi siamo ad un appuntamento importante: abbiamo un patrimonio esistente che ha condizioni molto scadenti - soprattutto dal punto di vista della dispersione energetica -  una mentalità poco portata all'abbattimento delle barriere architettoniche. Dobbiamo far capire al cittadino quali sono le necessità e dobbiamo far capire al legislatore quali sono gli strumenti per dar via a questo meccanismo di rigenerazione.