Nomisma: la ripresa dell'immobiliare stenta a decollare e l'interesse non si traduce in domanda reale

La ripresa del settore immobiliare stenta a decollare e le performance del mattone somigliano più a un rimbalzo ciclico piuttosto che a una reale rinascita. Sono queste le conclusioni del 2º Osservatorio Immobiliare di Nomisma che ha condotto un'analisi sull'andamento del mercato in 13 grandi città nel primo semestre dell'anno.

Fragilità delle intenzioni di acquisto

Un'altra doccia fredda per il mattone, dopo l'analisi altrettanto poco ottimistica di Scenari Immobiliari. Sebbe ci sia stato un evidente miglioramento del clima di fiducia, dice Nomisma, questo fatica a tradursi in una dinamica espansiva delle compravendite. Se non vi sono dubbi che la prospettiva di crescita economica abbia favorito l'impennata delle intenzioni di acquisto delle famiglie, pare altrettanto evidente la fragilità di una parte rilevante di esse e il conseguente bisogno di supporto del sistema bancario. Si è assistito al riaffacciarsi sul mercato immobiliare di interesse potenziale che ha faticato a tradursi in domanda reale.

Domanda residenziale vs non residenziale

La domanda immobiliare presenta dinamiche diverse a seconda se ci si riferisce al comparto residenziale o a quello direzionale e commerciale: la richiesta di acquisto di abitazioni è stata giudicata prevalentemente stabile, mentre prevale ancora un giudizio negativo per uffici e negozi.

All'aumento del numero delle compravendite di abitazioni, che nel 2014 ha interessato tutt'Italia (+3,5%), pur con intensità diverse, ha concorso il sistema bancario grazie all'allentamento della stretta creditizia. Il progressivo allentamento dei criteri di selettività delle banche non impedisce tuttavia un'esclusione dal mercato del credito di una parte di domanda potenziale di acquisto non irrilevante. 

Analisi di 13 grandi città

• Un terzo non ottiene il mutuo

L'analisi dell'Istituto di studi bolognose è stata condotta su 13 grandi città (Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze,Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia). Nei centri analizzati, in media il 28% della domanda non ha ottenuto il mutuo richiesto (i valori oscillano dal 37% di Catania al 13% di Venezia città) e ha rinunciato così all'acquisto.

• Tempi di vendita

I tempi medi per finalizzare l'acquisto o l'affitto, dopo il leggero calo dello scorso anno, sono rimasti in media pressoché invariati (8,1 mesi per la vendita di abitazioni, 10,4 per gli uffici, 9,7 per i negozi - 3,9 mesi per l'affitto di un'abitazione, 6,8 per gli uffici e 6,3 per i negozi).

• Variazione dei prezzi

Sul versante dei prezzi, la contrazione registrata nel primo semestre, unita alle prospettive di ulteriore calo nella seconda metà dell'anno, evidenziano la tendenza recessiva che ancora caratterizza i valori immobiliari. Nel primo semestre 2015 la variazione semestrale dei prezzi per le 13 città monitorate si attesta in media al -1% per le abitazioni nuove, -1,4% per le abitazioni usate, -1,8% per gli uffici e -1,2% per i negozi. I valori immobiliari risultano essere ancora relativamente elevati per una domanda che si mantiene debole.

 La variazione negativa dei prezzi nei 13 mercati urbani, registrata rispetto ai livelli massimi del 2008, è valutabile per l'insieme delle tipologie analizzate (residenziale, box e garage, direzionale e commerciale) nell'ordine del 20,9% in termini nominali e del 27,6% in termini reali, ovvero depurando i dati dall'inflazione

• Sconti praticati in sede di negoziazione

Per le abitazioni, gli sconti praticati in sede di negoziazione finale rispetto ai prezzi inizialmente richiesti hanno raggiunto il picco nel 2013, per poi ridursi leggermente e attestandosi oggi nell'ordine del 16%. La crisi che ha investito il mercato si è tradotta in un aumento dello sconto di circa 5 punti percentuali dal 2011 ad oggi. . Anche nel segmento della locazione la ripresa stenta a confermarsi, sia nel segmento residenziale sia negli immobili per l'impresa