¿Qué son las subastas inmobiliarias?
Las subastas inmobiliarias suponen una oportunidad para comprar un inmueble a un precio muy ajustado, en torno a un 30% por debajo de mercado. Las subastas permiten la venta forzosa de una propiedad de un particular o de una empresa, cuando se encuentra en una situación de impago de deuda adquirida.
Los elementos esenciales de las subastas judiciales son:
- La «Perizia» que además de contener todos los datos descriptivos del bien, define el precio de venta de base establecido por un perito designado por el juez
- La «ordinanza di vendita» que define los términos y las condiciones de la subasta
- El «custode giudiziario»,designado por el juez de ejecución que se encarga de la gestión, conservación y administración del bien embargado.
- El «avviso d’asta» documento de carácter público que contiene informaciones como el lugar, la fecha y la hora de la subasta, el precio de base, el importe de las pujas mínimas, el plazo de presentación de las ofertas, dirección del inmueble, etc.
¿Cuáles son las principales informaciones sobre la subasta de un inmueble?
- Prezzo d’asta: precio minimo por el que puede ser venido el inmueble en subasta.
- Rialzo: es el incremento de puja mínima requerido en la licitación.
- Deposito cauzionale: para participar en la subasta hay que realizar previamente para inscribirse el pago de un depósito (% de la oferta presentada), en caso de no producirse la adjudicación, se devuelve el depósito
- Data vendita: es la fecha en la que se producirá la venta de la subasta. Si la subasta no ha llegado a termino, porque ha quedado desierta, no hay adjudicación o no ha podido realizarse por causas de fuerza mayor, el juez tendrá que establecer una nueva fecha. Mientras tanto el estado de la subasta se define «non partecipabile» y el anuncio del inmueble no tendrá la fecha de venta.
- Disponibilidad: el estado del inmueble, donde se indica si está libre o sujeto a vínculos de personas o de otro tipo. Este dato es incluido en la «perizia» de la subasta.
- Tribunal: las subastas normalmente tienen lugar en los tribunales pero también pueden ser telemáticas realizándose electrónicamente gracias a una plataforma informática.
¿Cómo funcionan las subastas y cómo se participa?
Existen dos modalidades de venta: «senza incanto» y «con incanto». En la subasta «senza incanto» los participantes deben presentar sus ofertas de compra en sobres cerrados dentro del plazo, indicando el precio, la forma de pago y otros elementos útiles para la evaluación de la propia oferta (y dejar un depósito del 10% de la oferta que se quiere presentar). Luego se abren los sobres en presencia de quienes presentaron la oferta y, si la propuesta se considera adecuada, se asigna la propiedad. Si hay más de una oferta que se considera válida, se convoca una licitación entre los interesados, a partir de un precio base igual a la mejor oferta.
La modalidad «con incanto» es una subasta pública entre todos los postores. Se llama así en caso de que la subasta «senza incanto» no dé resultados. Durante la subasta las ofertas se hacen públicamente, con la posibilidad de que cada participante pueda pujar por un precio más alto que el último declarado. La subasta se considera concluida cuando han transcurrido al menos tres minutos desde la última puja recibida, sin que nadie haya hecho una nueva oferta.
¿Cuáles son las principales ventajas de comprar un inmueble en subasta?
La principal ventaja es el precio ya que supone un importante ahorro que puede llegar a alcanzar un 60% sobre precio de mercado y además tiene la ventaja de no tener que pagar costes de notaría.
Por contra, los procedimientos de compra de una propiedad en subasta tienen una cierta complejidad y puede ser conveniente contar con una agencia experta, para facilitar el proceso, evitar sorpresas, ahorrar tiempo, facilitarte todas las informaciones que necesites y disponer de un adecuado asesoramiento.