O que é a nua-propriedade?

A nua-propriedade é uma figura jurídica em que o proprietário de um imóvel transfere o direito de uso e fruição do mesmo para outra pessoa, mantendo apenas a propriedade do imóvel. Esta transmissão pode ser vitalícia ou por um determinado período de tempo.

A venda de nua-propriedade

A propriedade plena de um imóvel pode ser dividida em nua-propriedade e direito de usufruto:

• A nua-propriedade consiste na propriedade do bem, mas com a limitação de não o poder possuir ou usufruir. Por outras palavras, a nua-propriedade não recebe o rendimento ou os benefícios gerados pelo usufruto.

• O usufruto consiste no direito de possuir, usar e usufruir do imóvel, bem como de obter os frutos e rendimentos que este gera.

Assim, há vários casos em que se efetua a compra da nua-propriedade de um imóvel, mas não o seu usufruto. De facto, nos últimos anos, a opção de venda da nua-propriedade de um imóvel tem vindo a ganhar força como forma de os proprietários idosos obterem liquidez através da venda do seu imóvel e, ao mesmo tempo, manterem o direito de viver no mesmo até à sua morte.

Nestes casos, o comprador beneficiará de um preço de compra mais baixo porque não poderá ser proprietário do imóvel durante alguns anos. No caso do vendedor, a principal vantagem é o facto de poder continuar a utilizar o imóvel, receber o dinheiro da venda instantaneamente e o facto de tudo ser reconhecido notarialmente.

Quando é que o nu-proprietário adquire o uso e o usufruto da propriedade usufrutuária?

A propriedade plena de uma propriedade usufrutuária consolida-se quando a propriedade, o uso e o usufruto se combinam na mesma pessoa. A consolidação da propriedade plena ocorre quando se verifica um dos seguintes casos:

• Venda do usufruto: No caso de o usufrutuário (a pessoa que tem o uso e usufruto) decidir vender o seu direito de usufruto ao nu-proprietário.

• Extinção do usufruto, que pode dever-se a três causas:

  • Morte do usufrutuário (a pessoa que tem o uso e o usufruto): No caso de o usufruto ter sido constituído a título vitalício, o uso e o usufruto da propriedade são transferidos para o nu-proprietário aquando da morte do usufrutuário. Se o usufruto for detido conjunta e solidariamente por várias pessoas, o nu-proprietário só recebe a propriedade plena após a morte de todos os usufrutuários.

  • Cumprimento do prazo para o qual foi constituído: Se o usufruto tiver sido constituído por um prazo determinado, o uso e o usufruto da propriedade são transferidos para o nu-proprietário no final desse prazo. Pode também acontecer que o usufrutuário morra antes do termo do prazo, caso em que, salvo convenção em contrário das partes, o uso e fruição do bem é transferido para o nu-proprietário mesmo que o prazo estabelecido não tenha expirado.

  • Cumprimento da condição resolutiva estabelecida no contrato de usufruto: Nalguns casos, o usufruto é estabelecido por um período de tempo indefinido e extingue-se quando uma condição determinada pelas partes (condição resolutiva) é cumprida. Por exemplo, pode estipular-se que o usufruto se extingue no momento em que o nu-proprietário contrai matrimónio, de modo a que, após o casamento, receba a propriedade plena.