Le spese legate all’acquisto di una casa si dividono in spese legate alla compravendita e spese legate alla stipula del mutuo.
- Spese di compravendita
Le spese di compravendita varia a seconda che l’acquisto avvenga da un privato o da un costruttore:
- Da Privato:
- Onorario notarile: È una cifra variabile che, solitamente oscilla tra 1.600/2.000€
- Imposta ipotecaria: 50€
- Imposta catastale: 50€
- Imposta di registro, basata sul valore catastale dell’immobile. Può essere al 2% o al 9% se la casa è la prima o meno. L’imposta di registro non può mai scendere sotto i 1000€.
- Da costruttore:
- Imposta di registro: 200€
- Imposta catastale: 200€
- Imposta ipotecaria: 200€
- IVA: 4% se prima casa, 10% se seconda casa, 22% se casa di lusso
- Onorario notarile: È una cifra variabile che, solitamente oscilla tra 1.600/2.000€
- Imposte e spese accessorie del mutuo
- Imposta sostitutiva.
L’imposta sostitutiva viene pagata al posto di una o più imposte diverse. Quando si stipula un mutuo per l’acquisto di un immobile, l’imposta sostitutiva va, appunto, a sostituire l’imposta ipotecaria, di registro, di bollo e catastale (pagate invece distintamente in occasione di una compravendita immobiliare).
Si calcola applicando un’aliquota dello 0,25% all’importo finanziato per l’acquisto, la ristrutturazione, la costruzione della prima casa oppure ai mutui di liquidità. L’aliquota sale al 2% per i finanziamenti finalizzati all’acquisto della seconda casa.
L’imposta sostituiva è dovuta solo al momento della stipula del mutuo (solitamente la Banca la trattiene direttamente dall’importo erogato e la riversa all’Erario per conto del cliente). Nel caso della surroga, invece, essa non è più dovuta, in quanto già pagata contestualmente all’erogazione originaria.
- Spese notarili
Il mutuo deve essere stipulato sotto forma di atto pubblico, come previsto dall’art. 2699 del Codice civile. A tal fine, il contratto deve venire sottoscritto in presenza di un notaio. Quest’ultimo, infatti, è autorizzato ad attribuire pubblica fede all’atto ed è chiamato a svolgere due funzioni fondamentali
- Iscrivere l’ipoteca sull’immobile: così come definita dell’art. 2808 del Codice civile, l’ipoteca è un diritto reale di garanzia che consente al creditore di espropriare un bene immobile, sia esso di proprietà del debitore o di terzi, in caso di inadempimento del contratto di mutuo da parte del debitore.
- Attribuire al contratto di mutuo il valore di “titolo esecutivo”: nel caso in cui il debitore non adempia al pagamento del mutuo, il creditore potrà procedere all’esecuzione forzata e avviare il procedimento senza una sentenza di condanna da parte di un giudice.
Il compenso da corrispondere al notaio si compone di tre voci:
- Le imposte da corrispondere all’Agenzia delle Entrate (vengono versate direttamente dal Notaio per conto del cliente);
- L’onorario e le tasse per l’archivio nazionale notarile, cui si aggiunge l’IVA al 22%;
- Le somme dovute a titolo di rimborso.
Le spese notarili sono sempre a carico del cliente, tranne nella surroga, dove sono pagate direttamente dalla banca che acquisisce il mutuo.
- Polizza assicurativa.
L’unica polizza assicurativa obbligatoria per legge è quella che garantisce l’immobile da eventi quali scoppio e incendio. Si tratta infatti di eventi che potrebbero compromettere l’esistenza, e dunque l’esigibilità, della garanzia reale posta a favore della Banca. La scelta della compagnia assicurativa ed il pagamento del premio sono a carico del cliente. Sulla polizza dovrà essere vincolata alla Banca finanziatrice come beneficiaria.
- Spese di istruttoria
Si tratta del compenso richiesto dalla Banca per la lavorazione della pratica di mutuo. Generalmente il costo è espresso in una percentuale tra lo 0,50% e l’1% dell'importo del mutuo. In altri casi ci si potrebbe trovare di fronte a quote fisse, con scaglioni crescenti proporzionalmente all’importo del finanziamento.
Nel caso di surroga, le spese di istruttoria sono gratuite per legge.
- Perizia
Prima di erogare un mutuo, la banca deve valutare se il valore dell’immobile su cui iscrivere ipoteca è congruo con l’importo del finanziamento. A questo scopo viene utilizzata la perizia immobiliare, uno strumento che valuta diversi aspetti dell'immobile e ne stabilisce il valore. Solitamente le banche finanziano l’80% del minore tra il valore di compravendita e il valore stabilito in perizia.
Oltre a sancire il valore dell’immobile, la perizia serve a valutare la corrispondenza tra lo stato reale del cespite e quanto risulta dai documenti depositati presso i registri catastali, segnalando eventuali abusi.
Il costo della perizia può variare con la complessità dell’immobile da valutare, ma per un appartamento di medie dimensioni, generalmente si attesta in un range di prezzo tra €200 e €350. Questo costo è sempre a carico del cliente, fatta eccezione per la surroga dove il perito viene pagato direttamente dalla banca scelta che si occupa di surrogare il mutuo, ovvero, che acquisisce il mutuo.