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Recesso contratto locazione da parte del conduttore, quali sono i gravi motivi?

Gtres
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Autore: condominioweb (collaboratore di idealista news)

La legge conferisce al conduttore la possibilità di recedere anticipatamente dal contratto di locazione quando esistono gravi motivi. I nostri collaboratori di condominioweb ci spiegano quali sono questi gravi motivi, quando possono essere invocati e che cosa succede se si invocano senza ragione

Articolo scritto dall'avv Alessandro Gallucci di condominioweb

Secondo la giurisprudenza "i gravi motivi che consentono, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il recesso del conduttore dal contratto di locazione, ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 4 e 27, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione. (Cass. 10 dicembre 1996, n. 10980, cfr. Cass. 260-91; Cass. 11466-92; Cass. 1098-94 Cass. 8-3- 2007 n. 5328)» (così Cass. 30 maggio 2014 n. 12291).

Un motivo è grave quando:

  • si sostanzia in un fatto estraneo alla volontà del conduttore;
  • è sopravvenuto alla conclusione del contratto;
  • rende oltremodo gravosa (in termini economici, materiali o psicologici la prosecuzione del rapporto locatizio).

Partiamo dall'analisi dei gravi motivi soggettivi non volontari di recesso di un contratto di locazione elencati in via esemplificativa, perché non elencati dalla legge

  • trasferimento del posto di lavoro e necessità di maggiore vicinanza per pendolarismo difficile o troppo faticoso (es. vivo a Milano e mi hanno trasferito in luogo difficilmente raggiungibile quotidianamente);

  • problemi familiari che impongono il trasferimento per avvicinarsi a questi familiari (es. malattie di genitori, ecc.);

  • perdita del salario/posto di lavoro e necessaria drastica conseguenza di dover ridimensionare le spese di locazione, andando ad abitare presso un amico/famigliare,

  • crescita della famiglia: nascita, adozione o parente o altri che entra nel nucleo famigliare e che non ha spazio sufficiente nell'attuale abitazione;

  • morte di un membro della famiglia e impossibilità psicologica del sopravvissuto di frequentare i medesimi ambienti;

  • stalking o comunque problemi causati da documentabili intemperanze di uno o più propri vicini.

Quali sono i motivi che possono essere considerati invece oggettivi per il recesso del contratto di locazione da parte del coduttore?

  • problemi strutturali all'immobile, problemi che il proprietario non intende affrontare o affronta poco/male;
  • problemi di salubrità degli ambienti, cioè presenza di muffe e condense in misura tale da rendere inospitale l'abitazione (Trib. Bari 30 novembre 2004 n. 2383);
  • problemi condominiali gravi (strutturali e ambientali) che il proprietario non affronta e risolve.
  • problemi ambientali dei quali s'è venuti a conoscenza successivamente all'inizio della locazione o che sono emersi in costanza di contratto.

L'acquisto dell'abitazione principale, poiché dipendente da una scelta personale del conduttore non rientra tra i gravi motivi di recesso.

Recesso contratto locazione senza gravi motivi, cosa succede?

Nel caso in cui il recesso anticipato del contratto di lcoazione per gravi motivi è in realtà ingiustificato, sta nelle mani del locatore agire su due fronti

  • chiedendo il rispetto del contratto da parte del conduttore per tutta la sua durata (fermo restando chiaramente un nuovo recesso per reali gravi motivi), insomma muoversi ed agire disconoscendo l'esercizio di quel diritto;
  • chiederndo la risoluzione per inadempimento, con condanna al risarcimento del danno subito per l'illegittimo recesso. 

Ma in cosa consiste il risarcimento? Può consistere nella differenza tra il minore introito ottenuto da un nuovo affitto e quello maggiore precedente, o anche, più semplicemente, nel mancato guadagno derivante dal periodo nel quale l'appartamento è stato sfitto fino alla nuova locazione.