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Risoluzione anticipata del contratto di locazione, quando spetta il risarcimento dei danni?

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Risoluzione anticipata del contratto di locazione / Gtres
Autore: condominioweb (collaboratore di idealista news)

In caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione, in quali circostanze il locatore ha diritto a un risarcimento dei danni?
A spiegarcelo sono i nostri collaboratori di condominioweb.

Articolo scritto dall'avv. Giuliana Bartiromo

il proprietario di un immobile, in qualità di locatore, proponeva ricorso innanzi il Tribunale di Enna, chiedendo di accertare e dichiarare l'inadempimento del conduttore in riferimento al contratto di locazione ad uso abitativo registrato in data 11.06.2010.

Il locatore deduceva, a sostegno della propria tesi, che il contratto di locazione stipulato per la durata di quattro anni, veniva anticipatamente risolto dal conduttore, che con una nota del 10.12.2011 comunicava l'intenzione di rilasciare l'immobile sulla scorta di pregressi accordi.

Il locatore chiedeva, pertanto, la condanna della convenuta al pagamento della somma complessiva di euro 3.962,61, di cui euro 1.500,00 per canoni non pagati, euro 126,61 a titolo di imposta di registro non corrisposta per gli anni 2011- 2012-2013 oltre al risarcimento danni per mancato rispetto del termine di preavviso semestrale pari ad euro 1.800,00.

Si costituiva in giudizio il conduttore che eccepiva inizialmente l'inapplicabilità del rito locatizio e nel merito, l'infondatezza delle pretese creditoria, richiedendo il rigetto della richiesta di compensazione del maggior credito vantato dal locatore con le somme versate a titolo di deposito cauzionale, spiegando domanda riconvenzionale pari ad euro 1.766,50.

Il Tribunale di Enna con sentenza n. 132/2019 pubblicata in data 29.03.2019 ha preliminarmente rigettato l'eccezione sull'inapplicabilità del rito locatizio alla controversia per intervenuta risoluzione del rapporto contrattuale, ed ha accolto parzialmente le doglianze del locatore precisando che "in tema di adempimento di un obbligazione, il creditore che agisce in giudizio per l'adempimento (così come per la risoluzione del contratto o per il risarcimento del danno), deve solo provare la fonte, negoziale o legale, del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'adempimento (Cassazione Sezioni Unite 30.10.2001 n.13533; Cassazione Sez. III 28.01.2002 n. 982)".

La decisione. Pertanto, il conduttore è certamente tenuto al pagamento dei canoni non corrisposti, ma nulla deve in merito all'indennità di mancato preavviso dei sei mesi, preannunciato dal conduttore con un nota del 10.12.2011.

Difatti, sebbene il contratto prevedesse espressamente che il conduttore aveva la facoltà di recedere anticipatamente dal contratto a mezzo raccomandata da recapitarsi almeno 6 mesi prima della scadenza, è stato rilevato che al momento della riconsegna delle chiavi in data 30.12.2011, il locatore aveva eseguito immediato sopralluogo diretto alla verifica delle condizioni dell'immobile, rilasciato senza alcuna riserva, tale da considerare ciò una risoluzione per mutuo consenso, vale a dire un accordo tra le parti, in virtù del quale ambedue hanno deciso di sciogliere consensualmente il rapporto in essere.

L'onere di dimostrare l'inadempimento del conduttore e che l'immobile sia rimasto inutilizzato e libero, grava sul locatore , il quale, tuttavia, non ha fornito alcuna prova in merito. Di contro, il conduttore aveva provato ampiamente il proprio recesso anticipato causato, invece, dall'acquisto di una nuova abitazione.

In conclusione, secondo il Tribunale di Enna, spetta al ricorrente, a titolo di canoni non pagati la somma di euro 1.203,00; euro 500,00 a titolo di risarcimento danni all'immobile al momento del rilascio; euro 36,00 per quota parte imposta di registro anno 2011; euro 36,00 per differenza sui canoni versati agosto 2010 - luglio 2011.

Complessivamente l'importo dovuto al locatore è pari ad euro 1.775,00 cui va detratto l'importo di euro 900,00 per il deposito cauzionale versato.

Il Tribunale condanna, quindi, il conduttore al pagamento della complessiva somma di euro 875,00 oltre al pagamento delle spese di lite.