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Immobiliare non commerciale, al top gli uffici a Milano e Roma

uffici milano
CBD Porta Nuova Milano / Gtres
Autore: Redazione

Tengono gli investimenti in immobili commerciali italiani. Nel primo trimestre 1,7 miliardi di euro. Ecco l’analisi di Bnp Paribas Re Italy.

In Italia il primo trimestre del 2019 ha registrato volumi di investimento nel mercato immobiliare commerciale in linea con lo stesso trimestre del 2018: 1,7 miliardi di euro (per circa 45 operazioni). Il risultato è in linea con la media quinquennale e superiore del 35% circa rispetto alla media decennale di riferimento.

“Il 2019 ha mostrato una partenza in allineamento con quanto successo nel 2018. Vi è stata quindi una buona tenuta del settore grazie anche all’interesse da parte degli investitori internazionali che hanno rappresentato oltre il 70% dei capitali investiti” commenta Cristiana Zanzottera, responsabile dell’Ufficio Studi di BNP Paribas Real Estate Italia. “Difficile prevedere come si evolveranno i volumi nell’anno anche se il contesto generale rimane positivo grazie al permanere di bassi tassi di interesse e alla presenza di una pipeline interessante soprattutto per alcune asset class”.

Immobiliare uffici, si investe soprattutto a Milano e Roma

Il primo trimestre 2019 è stato dominato dalla chiusura di operazioni sul segmento uffici che hanno contribuito per circa il 60% del totale con investimenti per poco più di un miliardo di euro. Su Milano sono stati convogliati circa 750 milioni di euro mentre la quasi totalità del rimanente è stato investito a Roma dove, tra l’altro, non si sono registrate operazioni in altre asset class in questo primo trimestre dell’anno.

Per quanto riguarda il settore uffici a Milano, il primo trimestre del 2019 è risultato molto dinamico con un take-up che ha superato i 127.000 metri quadrati: il miglior Q1 degli ultimi dieci anni per la città (+45% rispetto al Q1 2018 e alla relativa media quinquennale e +75% circa rispetto alla media decennale). In particolare:

  • nel CBD Duomo, nel primo trimestre dell’anno in corso, sono state chiuse transazioni per oltre 26.000 metri quadrati, uno dei migliori trimestri in assoluto per questo sottomercato;
  • l’assorbimento del CBD Porta Nuova, nonostante abbia evidenziato nel Q1 un take-up positivo rispetto al trimestre precedente (circa 8.400 metri quadrati nel Q1 2019; +122% vs Q4 2018), ha continuato a essere influenzato dalla mancanza di spazi direzionali di qualità disponibili in locazione;
  • da segnalare che l’elevato assorbimento registrato nell’Hinterland nel Q1 2019 (pari a quasi 50.000 metri quadrati) è stato influenzato dall’eccezionale Pre-Let ad Assago relativo a una società attiva nel settore della consulenza.

Anche la città di Roma ha registrato un inizio d’anno dinamico, con un take-up che nel primo trimestre ha superato gli 81.000 metri quadrati grazie a un buon numero di operazioni di dimensioni superiori alla media. Il Q1 2019 si presenta così come uno dei migliori trimestri di sempre per la Capitale. In particolare, la performance positiva del primo trimestre di quest’anno è emersa in modo diffuso nei diversi sottomercati della città che hanno registrato un take-up in aumento sia rispetto al trimestre precedente (ad eccezione del Greater Eur in lieve diminuzione), sia rispetto al Q1 dello scorso anno.

Settore hotel al top

Il settore hotel ha presentato il secondo miglior risultato del trimestre con volumi per circa 320 milioni di euro (il 20% circa del totale Italia), un dato decisamente superiore alle medie quinquennali e decennali di riferimento.

Immobiliare retail in frenata, bene la logistica

Un trimestre sottodimensionato per il retail con circa 160 milioni di euro investiti (contro i quasi 750 milioni relativi al Q1 2018) e nessuna operazione chiusa nel segmento dei centri commerciali. Il risultato Q1 2019 della logistica, con circa 140 milioni di euro, è risultato leggermente superiore alle medie trimestrali di riferimento ed è stato ottenuto grazie alla chiusura di una decina circa di operazioni concentrate soprattutto nel Nord Italia.

Rendimenti immobiliari prime a Milano e Roma

Per quanto riguarda i rendimenti netti prime:  

  • nel Q1 2019 sia Milano che Roma hanno registrato stabilità per i rendimenti uffici sugli stessi livelli già osservati a fine 2018: rispettivamente 3,30% e 4%.  

  • Stabilità q-o-q e da un anno anche per i rendimenti netti prime del segmento high street retail: Milano al 3% e Roma al 3,30%. Decompressione, invece, nel Q1 2019 per i centri commerciali dal 5% di fine 2018 all’attuale 5,50%, si tratta di un sentiment legato ad alcuni processi commerciali in atto.  
  • Stabilità dei rendimenti netti prime della logistica al 5,25% per il quarto trimestre consecutivo.

Canoni prime a Milano e Roma

Per quanto riguarda i canoni prime a Milano, in tutti i sottomercati della città nel primo trimestre 2019 si sono confermati i livelli già osservati a fine 2018. In particolare, il canone prime del CBD Duomo è rimasto al livello di 590 €/mq/anno.

Sul versante romano, invece, come accaduto anche lo scorso trimestre, si è registrata stabilità nel Q1 2019 per tutti i sottomercati della capitale. In particolare, per il terzo trimestre consecutivo, il canone prime del CBD romano si è confermato al livello di 440 €/mq/anno.