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Mutui e coronavirus, come sono cambiati i trend dopo il lockdown

Gtres
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Autore: Redazione

Il lockdown disposto per contenere la diffusione della pandemia di Covid-19 a partire dal mese di marzo ha impattato fortemente in negativo la domanda di nuovi mutui da parte di privati e famiglie. Secondo la nuova edizione della Bussola Mutui, il bollettino trimestrale firmato CRIF e MutuiSupermarket.it,  a giugno si consolidano chiari segnali di recupero verso una nuova normalità (+13,3% rispetto al corrispondente mese del 2019). 

Bussola Mutui
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Al contempo, la frenata sui volumi degli acquisti non si è al momento ancora riflessa sul prezzo al metro quadro degli immobili residenziali oggetto di garanzia di mutuo ipotecario, che mette a segno per il secondo trimestre consecutivo un andamento positivo e una crescita del +6% nel corso del secondo trimestre dell’anno, dopo un +1,9% registrato nel I trimestre. Ricordiamo che veniamo da una crisi immobiliare che dura da oltre 10 anni che ha determinato un trend deflativo dei prezzi portandoli solo di recente a una graduale stabilizzazione fino a una timida ripresa soprattutto a livello locale. 

Bussola Mutui
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Va peraltro sottolineato che nel secondo trimestre dell’anno non si sono ancora incorporati i cali dei valori dovuti alla crisi dettata dal COVID: probabilmente ne vedremo gli effetti - in misura comunque non drastica - nella seconda parte dell’anno, quando emergeranno maggiori indicazioni sull’evoluzione dell’intonazione economica.

Entrando nel dettaglio, diversamente da quanto accaduto in passato, quando erano i prezzi degli immobili nuovi a segnare la via della ripresa e gli immobili usati a segnare il passo, in questo trimestre osserviamo un recupero su entrambi i segmenti con i prezzi/mq degli immobili usati, che nel secondo trimestre 2020 sono cresciuti del +4,3% rispetto al secondo trimestre 2019, mentre i prezzi/mq degli immobili nuovi hanno fatto segnare un +3,7%.  

A livello geografico, la ripresa riguarda l’intero territorio nazionale ed è maggiore nel Centro, con un +7,4% rispetto al secondo trimestre 2019, mentre nelle aree geografiche Nord Est, Nord Ovest e Sud e Isole la crescita si attesta rispettivamente al +5,3%, +3,0% e +2,9%.

Rimanendo sul fronte immobiliare, l’esplosione della pandemia ha temporaneamente bloccato i piani di investimento degli italiani portando il trend delle compravendite a un -15,5% nel primo trimestre 2020. Se analizziamo questo dato nel dettaglio, vediamo però che se i mesi di gennaio e febbraio erano ancora intonati positivamente, il calo vero si è manifestato in marzo con una riduzione del 45% rispetto ai volumi dello stesso mese dell’anno precedente. 

Bussola Mutui
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Ulteriori riduzioni lato numero compravendite sono previste anche sui prossimi mesi anche se il recupero delle richieste di mutui da parte di privati e famiglie nell’ultimo mese di osservazione lascia intravedere incoraggianti segnali di recupero. Dopo essere calate bruscamente nel corso dei mesi di lockdown – con un picco negativo delle richieste tra il 23 marzo e il 5 aprile – le richieste si sono infatti riportate sui volumi precedenti l'emergenza sanitaria.

Lato mutui, la forte riduzione degli indici IRS registrata all’inizio del 2020 – con diverse scadenze degli indici IRS addirittura in territorio negativo durante i primi due trimestri – continua a mantenere elevato l’interesse per la rottamazione dei vecchi mutui. 

Bussola Mutui
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L’effetto risulta particolarmente evidente con riferimento al canale online, che rappresenta una vera e propria cartina di tornasole per l’osservazione delle dinamiche di domanda relative ai mutui con finalità surroga: il peso delle erogazioni di surroga passa infatti dal 60% del totale degli erogati nel corso del quarto trimestre 2019, al 68% e 66% del totale erogati nel corso rispettivamente del primo e secondo trimestre 2020.

Il forte ritorno di interesse per la domanda di mutui con finalità surroga determina un impatto positivo - nonostante un calo delle compravendite residenziali - sull’andamento delle nuove erogazioni.

A confermarlo, i dati di Banca d’Italia che nel primo trimestre 2020 mostrano un’espansione dei nuovi flussi di mutui erogati pari a +10,0%. 

Il trend di miglioramento potrebbe però essere destinato a risentire sui prossimi mesi degli impedimenti operativi causati dalle misure di lockdown e dal brusco rallentamento della domanda di nuovi mutui da parte di privati e famiglie nel bimestre aprile-maggio. 

Ovviamente il clima di crisi economica e di incertezza sui futuri sviluppi condiziona pesantemente il quadro generale di evoluzione del mercato immobiliare e dei mutui. Ciò detto, lato offerta di credito e livello tassi di interesse, la situazione attuale rimane molto favorevole: nel corso del secondo trimestre 2020, i migliori spread di offerta rimangono stabili per i mutui a tasso variabile e subiscono un lieve aumento per i mutui a tasso fisso

Per una operazione di mutuo di 140.000 euro, durata 20 anni, valore immobile 220.000 euro, i migliori spread per mutui a tasso variabile si assestano attorno a una media dello 0,8% nel corso del secondo trimestre 2020, mentre i migliori spread per mutui a tasso fisso passano da una media dello 0,2% sul primo trimestre 2020 a una media dello 0,3% sul secondo trimestre 2020

Sul canale online, le preferenze della domanda verso il tasso fisso rimangono fortemente polarizzate anche nel secondo trimestre 2020, al punto da raccogliere il 90% circa del totale preferenze a conferma della scelta degli italiani di bloccare la rata del proprio mutuo per l’intero periodo di rimborso approfittando di tassi fissi a livelli prossimi ai minimi storici di sempre.