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Femiani
idealista/news

Il 2 febbraio 2023 la Bce ha alzato nuovamente i tassi di interesse, portandoli al 3 per cento per quanto riguarda il tasso base. E non è finita: una nuova analoga stretta è attesa per la riunione di Marzo. Insieme a Fabio Femiani, responsabile mutui di idealista Italia, abbiamo cercato di fare il punto della situazione simulando l’aumento delle rate del mutuo dopo l’intervento della Bce sui tassi.

Tassi Bce, quanto saliranno ancora?

Nella riunione del 2 febbraio la Bce ha alzato i tassi base di mezzo punto base, annunciando un aumento analogo per il prossimo marzo. Aumento che potrebbe non essere l'ultimo, dato che l'istituto di Francoforte pensa ad "aumenti costanti" nel corso dell'anno fino al raggiungimento della soglia di inflazione al 2 per cento (al momento ancora molto lontana).

I tassi di interesse salgono dunque al 3 per cento per il tasso base, al 3,25 per cento per le operazioni di rifinanziamento marginale e al 2,50 sui depositi, a partire dal prossimo 8 febbraio. Contemporaneamente, l'acquisto di titoli di Stato (quantitative easing) si ridurrà di 15 miliardi ogni mese almeno fino a giugno.

Fabio Femiani, Coo idealista/mutui, spiega che: "Il mercato aveva intuito da diverse settimane il rialzo avvenuto oggi nella riunione dell'organismo presieduto da Christine Lagarde, anche se non era ancora completamente scontato. Tuttavia, ulteriori nuovi aumenti nelle prossime assemblee, potrebbero mettere ancora a dura prova l'economia di quelle famiglie con mutui a tasso variabile nei mesi a venire. È possibile che durante il primo semestre di quest'anno il tasso ufficiale di sconto possa raggiungere e forse addirittura superare il 4%, spinta da un livello di inflazione di base che non ci permette di essere troppo ottimisti”.

Quanto sale la rata del mutuo, la simulazione di idealista

idealista rileva come nell'ultimo anno le rate di un mutuo a tasso variabile mediamente siano già cresciute del 36%.

“Immaginando un mutuo di 125.000 euro a 25 anni, - spiega Femiani, - la rata è già passata da circa 450 euro mensili di gennaio 2022 a circa 620 euro di oggi, con il rischio di salire di ulteriori 100 euro in virtù dei futuri rialzi dei tassi che Bce manovrerà da qui a giugno 2023 per contrastare l’inflazione”.

Ovviamente, l’impatto è minore laddove il debito residuo o la durata del finanziamento siano più brevi.

“Per esempio, - conclude il responsabile mutui di idealista, - su un mutuo variabile di 100.000 euro a 20 anni un aumento dell’Euribor dello 0,5% porterebbe con sé un incremento della rata di “soli” 25 euro, passando dagli attuali 540 a 565 euro, nell’ipotesi di uno spread all’1%”.

Tassi sui mutui in aumento, cosa scegliere?

Quale mutuo scegliere, allora, in questo scenario di aumento dei tassi di interesse? "Dati i rapidi rialzi dei tassi registrati dalla scorsa estate e il conseguente aumento del costo delle rate dei mutui a tasso variabile, non smette di aumentare il numero di famiglie che cercano rifugio nella tranquillità del tasso fisso oppure – almeno – formule a tasso misto, - spiega Fabio Femiani. - Secondo i dati che gestiamo in idealista/mutui durante il quarto trimestre 2022, si è più che triplicato il numero di richieste di rinegoziazione delle condizioni sui vecchi mutui già in essere. Tendenza che prosegue in maniera ancora più marcata in queste prime settimane del 2023".

Quale mutuo preferiscono oggi gli italiani? "Sebbene, in questo momento, molti istituti siano restii ad offrire condizioni aggressive sui prestiti a tasso fisso, questa tipologia di mutuo continua ad essere quella più frequentemente richiesta dalla clientela. Dall'inizio del movimento al rialzo dei tassi a partire dallo scorso luglio, inoltre. formule ibride come quelle dei mutui a tasso misto, mutui variabili con rata fissa oppure con cap, sono per così dire “rinati”  e vengono preferiti da molte famiglie per ottenere finanziamenti a prezzi più bassi e più stabili per un primo periodo di anni (nel caso del tasso misto), oppure per proteggersi dall'attuale incertezza (nel caso dei finanziamenti a rata costante e durata variabile)".

Il mutuo a tasso variabile è destinato a scomparire? "Le tipologie di mutuo "misto" in realtà sono considerate a tasso variabile nelle statistiche ufficiali (il che spiega l'aumento dei mutui variabili negli ultimi mesi), ma nonostante questo i dati sui mutui sottoscritti tramite il nostro servizio di mediazione creditizia di idealista ci dicono che in realtà solo 1 mutuo su 4, tra quelli classificati come variabili, è un “variabile puro” senza meccanismi di protezione”.

Mutui a tasso variabile in aumento, allarme Codacons

"L’aumento dei tassi d'interesse di 50 punti base deciso oggi dalla Bce rappresenta una mazzata media da 35 euro a rata per le famiglie italiane che hanno acceso un mutuo a tasso variabile", commenta il Codacons dopo il nuovo aumento dei tassi di interesse da parte della Bce.

"Occorrerà attendere le prossime settimane per capire come il mercato risponderà al rialzo dei tassi – spiega il Codacons. – Negli ultimi giorni l'Euribor, indice di riferimento dei mutui a tasso variabile, si è attestato attorno al 2,19% per quello a 1 mese, 2,48% quello a 3 mesi: se l’aumento deciso dalla Bce dovesse essere traslato interamente sul mercato, l’Euribor salirebbe a quota 2,7% (quello a 1 mese), 3% quello a 3 mesi".

Considerata una fascia media di mutuo a tasso variabile di importo compreso tra i 125mila e i 150mila euro - calcola il Codacons - per una durata di 25 anni, ossia l’importo più richiesto in Italia da chi accende un finanziamento per l’acquisto di una casa, la rata mensile è destinata quindi a salire tra i 30 e i 40 euro per effetto della decisione odierna della Bce. Se però si considerano tutti gli incrementi imposti dalla Banca Centrale Europea a partire dallo scorso anno, la rata mensile di un mutuo a tasso variabile salirà complessivamente tra i 180 e i 230 euro rispetto a quanto pagato nel 2021, con ripercussioni sulle famiglie comprese tra i +2.160 e + 2.760 euro all’anno.

Tassi Bce e mutui, lo studio di Fabi

Fabi ha pubblicato uno studio nel quale si evidenzia come le famiglie italiane con un mutuo casa sulle spalle siano 3 milioni e mezzo. Nel corso del 2022, costoro pagano già rate raddoppiate per quanto riguarda i mutui a tasso fisso mentre per quanto riguarda quelli a tasso variabile vedono aumenti del 24 per cento mensile. Questo, si specifica, limitatamente ai nuovi mutui. Quanto ai vecchi mutui, invece, nessuna differenza per quelli a tasso fisso, mentre le rate di quelli a tasso variabile hanno subito aumenti fino al 43%.

“E’ una situazione che stiamo vivendo già da mesi, - segnala Fabio Femiani. – Ci siamo ormai resi conto che la domanda di mutui riflette il timore delle famiglie, perché mentre in precedenza consideravano con maggiore fiducia la possibilità di indebitarsi per acquistare una casa, oggi vista la situazione dei tassi la cautela è maggiore.  Chi si trovi infatti nella necessità di stipulare un mutuo vede calare le probabilità di rientrare nei criteri di sostenibilità del debito posti dalle banche. Le quali, - conclude il Coo di idealista, - stanno dal canto loro facendo politiche di pricing dell’offerta rimodulandola anche ogni due settimane. In questo senso, il timing della domanda di mutuo gioca un fattore determinante nell’accaparrarsi le condizioni più favorevoli”.

Quanto sono aumentati i mutui

Secondo l'analisi di Fabi, se i vecchi contratti a tasso fisso non hanno riscontrato, per forza di cose, alcun aumento, i  mutui a tasso variabile sono cresciuti, come detto, del 43 per cento. Il che significa che chi pagava una rata di circa 500 euro al mese, oggi paga, al mese, 715 euro ovvero 215 euro in più.

I nuovi mutui a tasso fisso invece sono passati da un interesse medio di circa 1,8% anche oltre il 4% con le rate mensili che, pertanto, possono risultare, sulla base delle offerte delle banche, anche raddoppiate. Ad esempio un mutuo a tasso fisso da 200.000 euro della durata di 25 anni (con tasso medio applicato dalle banche del 3,9%), richiede un rimborso mensile di 1.056 euro.  Un mutuo per la metà del suo valore, ad un tasso del 3,7 per cento e per la stessa durata, costerà invece mensilmente 517, secondo la simulazione di Fabi.

I nuovi mutui a tasso variabile sono arrivati al 2,8% dallo 0,6% di fine 2021: vuol dire che per un prestito da 150.000 euro della durata di 20 anni la rata mensile oggi è di 825 euro, ben 160 euro in più (+24%) rispetto a quella che si sarebbe ottenuta un anno fa ovvero 665 euro.

Il valore complessivo dei mutui per l’acquisto di abitazioni ammontava, a fine novembre, a 426 miliardi di euro, in crescita di 50 miliardi rispetto a fine 2017 (+13,5%).

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