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Superbonus 110 condominio: otto consigli per non sbagliare contratto
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Quando in un condominio si deliberano dei lavori da fare per accedere al superbonus 110, spesso si commettono errori o leggerezze che possono pregiudicare la validità della detrazione. L’avvocato Pier Paolo Bosso, nell’ambito di un webinar dedicato all’argomento da Confedilizia, ha fornito alcuni utili consigli in merito.

Quali sono gli aspetti più problematici, in particolare nei condomini, nell’approcciarsi ai bonus casa, in particolare al superbonus 110, per quanto riguarda la delibera dei lavori da fare? Questa è la domanda a cui l’avv. Bosso ha tentato di rispondere, individuando i seguenti aspetti:

Lavori che danno diritto al superbonus 110

Spesso, sottolinea l’avvocato, nell’insieme dei lavori da effettuare in un condominio ce ne sono alcuni che danno diritto alle detrazioni del superbonus 110, altri al bonus ristrutturazione al 90 per cento, altri ancora alle detrazioni al 50 per cento. “Normalmente, - spiega l’avvocato, - ci sono due approcci possibili: o un contratto solo diviso in sub contratti o contratti separati. Non so dire quale sia meglio in sé, ma la cosa importante è stare attenti a che ogni contratto sia relativo a lavori che effettivamente danno diritto al bonus in questione, per evitare di effettuare lavori inutilmente o di incorrere alle sanzioni previste dalle norme anti frode detraendo qualcosa per cui non si ha diritto”.

La scelta del general contractor e dei periti

Solitamente i lavori legati al superbonus 110 per un condominio vengono intrapresi perché una impresa o un general contractor approcciano l’amministratore di condominio e propongono un pacchetto di interventi, che includono anche le perizie eseguite da professionisti suggeriti appositamente.

“Fermo restando che queste perizie vanno fatte per non incorrere in casi di abusi edilizi che potrebbero comportare sanzioni o altro e impedire la realizzazione dei lavori, - spiega l’avvocato, - il suggerimento è di costituire un consiglio di condominio, possibilmente composto da condomini esperti della materia, per la scelta dei professionisti che dovranno occuparsene. Non è giusto infatti lasciare che l’amministratore sia l’unico soggetto a decidere tutte le procedure operative, ma è auspicabile che possa essere assistito nel prendere la decisione più consona, anche per poter un domani rispondere adeguatamente ai controlli effettuati dall’Agenzia delle Entrate sulla congruità dei lavori”.

Lavori condominiali e contratti: tutela del committente

Spesso, secondo l’Avv. Bosso, si riscontra che la modulistica relativa ai contratti dei general contractor per i lavori condominiali spesso contiene clausole prestampate, tipo “prendere o lasciare”, lasciando tutto il potere contrattuale in mano al contractor. “Il rapporto contrattuale, - nota l’avvocato, - è sbilanciato a favore del proponente, che suggerisce spesso dei tecnici (direttore lavori, responsabile sicurezza, ecc.) anche senza nomina del condominio o del committente. Invece queste scelte vanno fatte tramite nomina di tecnici di fiducia del condominio per evitare i conflitti di interesse e tutelare la parte committente”.

Cessione a terzi del contratto di lavori condominiali

Una clausola da non accettare, secondo l’avvocato Bosso, è quella che consente al general contractor di cedere il contratto a terzi, o che impone di accettare a scatola chiusa società che prendono in subappalto alcune parti dei lavori. “E’ giusto che il committente sia informato sull’identità di tali terze parti e sia libero di rifiutarle qualora venga a conoscenza di qualcosa che potrebbe pregiudicare la buona riuscita dei lavori”, suggerisce Bosso.

Cessione del credito e sconto in fattura del superbonus 110

Le clausole legate a cessione del credito e/o sconto in fattura vanno specificate chiaramente da subito, in quanto si tratta di percorsi diversi e distinti; non si può, secondo l’avvocato Bosso, accettare contratti che contengano riferimenti ad entrambi.  

Lavori condominiali, possibili varianti e costi aggiuntivi

Occorre porre attenzione al fatto, secondo l’avvocato, che possibili varianti ai lavori, non precedentemente preventivate ma resesi necessarie in corso d’opera, potrebbero comportare maggiori costi o non rientrare nelle detrazioni. In caso di firma del contratto, quindi, queste restano a carico del committente. Occorre quindi prevedere, eventualmente, la possibilità di recedere dal contratto in questi casi, per la tutela del committente e del contractor.

Sospensione dei lavori che danno diritto al bonus

Una delle situazioni da prevedere, secondo l’avvocato Bosso, è quella della eventuale sospensione dei lavori che danno diritto al bonus. “A volte ci sono clausole che subordinano la partenza delle operazioni e l’esistenza del contratto al fatto che si perfezionino i contratti di cessione del credito con le banche e le finanziarie, - nota l’avvocato Bosso. - Se il credito non viene accettato, il lavoro in questo caso non parte. E nel frattempo si è perso tempo per niente e si rischia di non avere il lavoro fatto. Ma occorre fare attenzione perché il tempo è limitato: i bonus hanno delle scadenze ben precise”.

Lavori condominiali e polizze assicurative

“C’è poca attenzione alle polizze assicurative o rc professionali, - segnala l’avvocato Bosso. – Il committente deve avere un lasso di tempo entro cui contestare se un lavoro è fatto male (cappotti termici che prendono fuoco ecc). Ma nel frattempo contestare potrebbe diventare impossibile, nel caso, ad esempio, l’impresa costruttrice fallisca. In questo caso davvero la sola tutela proviene dalle polizze assicurative”. Occorre inoltre controllare la portata delle polizze, sia accessorie che obbligatorie per avere le detrazioni, onde evitare di avere brutte sorprese in caso di controlli.

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