La normativa italiana prevede una serie di esenzioni per l’abitazione principale del contribuente, tra le quali rientra anche quella relativa all’Imposta Municipale Unica (o Propria). In questo più ampio contesto una buona notizia per i contribuenti è costituita dal fatto che se viene data in affitto parziale la prima casa, l’Imu non deve essere pagata. Ma è necessario che il proprietario continui a mantenere la residenza all’interno dell’immobile. A fornire questa indicazione è stato direttamente il Ministero dell’Economia e delle Finanza, che ha cavalcato alcune sentenze tributarie.
Come funziona l’Imu
L’Imu è un’imposta patrimoniale che deve essere versata dai proprietari degli immobili situati sul territorio italiano, diversi dall'abitazione principale sempre che quest’ultima non venga considerata di lusso.
Il presupposto per il quale è dovuto il versamento dell’Imu è determinato dal possesso di alcuni beni immobiliari, che sono indicati all’interno dell’articolo 2 del Dlgs n. 504/1992. Nel dettaglio il legislatore si riferisce a:
- fabbricati;
- aree fabbricabili;
- terreni agricoli.
Sono tenuti a versare l’Imu i proprietari e quanti abbiano dei diritti reali sull’immobile.
L'esenzione per l'abitazione principale
L’Imu, come abbiamo visto, non deve essere versata sull'abitazione principale. Ma a cosa ci si riferisce, quando si utilizza questo termine? Per essere considerato tale un immobile deve avere le seguenti caratteristiche:
- il contribuente ne deve essere il proprietario o detenere un qualsiasi altro diritto reale;
- al suo interno deve aver collocato la residenza anagrafica;
- al suo interno deve avere la dimora abituale.
Le agevolazioni per l'affitto parziale della prima casa
Decidere di dare in affitto con un regolare contratto di locazione parte della prima casa non determina la perdita delle agevolazioni previste. In altre parole è possibile continuare a non pagare l’Imu. Questo significa, molto semplicemente, che è possibile concedere in affitto una o più stanze continuando a mantenere l’esenzione dell’imposta e le agevolazioni sulla prima casa. È importante, però, che l’immobile continui ad essere utilizzato come abitazione principale.
A fornire un'indicazione chiara in questo senso ci ha pensato direttamente il Ministero dell'Economia e delle Finanze, con la Faq n. 12 del 20 gennaio 2016, nella quale ha sottolineato che l'abitazione principale, anche quando è stata parzialmente locata, non perde questa destinazione: è possibile, quindi, continuare a beneficiare dell'esenzione Imu.
Il chiarimento del Mef è arrivato a seguito di un quesito posto da un proprietario, che aveva dato in affitto alcune stanze a degli studenti universitari. La risposta fornita dal Ministero chiarisce che in questa circostanza è possibile continuare a beneficiare dell'esenzione Imu ai sensi dell’articolo 1, comma 707 della Legge n. 147/2013. L'esenzione viene applicata a partire dal 1° gennaio 2014, anche se è bene verificare cosa preveda il regolamento Imu che è stato approvato dal Comune di residenza.
Come non pagare l'IMU sulla prima casa affittata
Si può continuare a beneficiare delle esenzioni Imu sulla prima casa anche in caso di parziale locazione, ma è necessario non fingere. Dichiarare in modo fraudolento di abitare all’interno dell’immobile, oltre che costituire un reato, può portare ad un accertamento fiscale.
Fatta questa doverosa premessa è necessario ricordare che deve essere conservata tutta la documentazione che attesti la regolarità del contratto di affitto - il quale deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate - e deve essere dimostrato che, all’interno dell’immobile, il proprietario continua ad avere la residenza e la dimora. Essere in possesso di questa documentazione potrebbe risultare utile nel momento in cui l’amministrazione comunale dovesse muovere delle contestazioni.
Il passo successivo è verificare quale sia il regolamento Imu nel Comune di residenza: non è detto che tutti gli enti locali recepiscono l’orientamento del Mef. Nel caso in cui questo dovesse avvenire, è necessario prepararsi a delle contestazioni da parte dell'amministrazione comunale.
Accertamento Imu, cosa si rischia
Il mancato versamento dell’Imu non è un reato: è un illecito tributario. Sono previste, in altre parole, delle semplici sanzioni di natura pecuniaria. Il Comune ha la possibilità di accertare il versamento dell’Imu degli ultimi cinque anni (il periodo anteriore è andato in prescrizione).
A quanti non versano l’Imu o dichiarano una falsa residenza viene irrogata una sanzione pari al 30% dell’imposta dovuta. Nell’arco dei primi due anni il contribuente ha la possibilità di ravvedersi e pagare le sanzioni in misura ridotta, purché non sia scattato l’accertamento. Prima si ricorre all’istituto del ravvedimento operoso e si regolarizza la propria posizione, più basse saranno le sanzioni.
Come fare in caso di accertamento Imu
Il Comune potrebbe decidere di inviare un accertamento Imu al contribuente all’interno del quale vi è una contestazione relativa al pagamento dell’imposta perché l'immobile è stato parzialmente affittato.
L'amministrazione comunale, con questo documento, deve motivare la propria contestazione. Il contribuente entro 60 giorni deve:
presentare un ricorso presso la Commissione Tributaria Provinciale di competenza;
presentare un’istanza di riesame in autotutela. In questo caso è necessario presentare tutta la documentazione attraverso la quale attestare che l’immobile è stato affittato solo parzialmente e si sia continuata a mantenere nell’immobile la residenza e la dimora abituale.
Sotto un profilo strettamente economico appare più conveniente presentare un’istanza di riesame in autotutela. Il ricorso presso la Commissione Tributaria Provinciale, generalmente, ha un costo più elevato determinato dalle maggiori spese processuali. È necessario sapere, però, che l’istanza di riesame in autotutela non sospende e non interrompe il termine di pagamento. O quello per presentare il ricorso.
Come funziona l'affitto parziale?
Non c’è alcuna legge che vieti di affittare anche solo una stanza del proprio appartamento, anche quando questo sia la propria abitazione principale. A livello pratico la locazione parziale si viene a verificare nel momento in cui il proprietario concede in affitto solo una parte della propria casa (magari anche solo una stanza) e continui a risiedere al suo interno.
È una formula che viene utilizzata soprattutto nelle città universitarie o dove c’è un'alta densità abitativa: si affittano delle stanze agli studenti universitari o ai lavoratori temporanei. E allo stesso tempo si continua a mantenere la residenza all'interno dell’immobile.
Il titolare può registrare presso l’Agenzia delle Entrate un contratto che sia già stato firmato in maniera digitale. Idealista offre ai proprietari e agli agenti immobiliari un servizio gratuito per la creazione di contratti di affitto con firma online.
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