Aprire un bed and breakfast in condominio, quali sono le regole

Aprire un bed and breakfast in condominio è possibile? Per rispondere a questa domanda è necessario verificare cosa dice il regolamento condominiale, ma anche cosa dice la legge. Cerchiamo di fare chiarezza.

Bed and breakfast in condominio, l'importanza del regolamento

Per aprire un bed and breakfast in condominio serve l'autorizzazione dell'assemblea condominiale. La legittimità del regolamento condominiale è stata confermata dalla sentenza n. 21562 della Cassazione del 7 ottobre 2020. In particolare, la sentenza ha stabilito: "Qualora il regolamento condominiale contenga la disposizione che vieti le attività commerciali è illegittimo svolgere l'attività di affittacamere compresa quella identificabile in un bed and breakfast in tutto e per tutto assimilabili alle attività imprenditoriali alberghiere a nulla rilevando le ridotte dimensioni, in quanto non diversamente dall'albergo si configurano come un'attività connotata da una impresa e dal contatto diretto con il pubblico".

All'interno del proprio appartamento, in teoria, è possibile aprire un b&b, ma il condominio può prevedere una regola in base alla quale venga vietata l'apertura di un bed and breakfast. Bisogna però prestare attenzione alla fattispecie e alle motivazioni indicate nel disposto condominiale.

L'attività di b&b in condominio può essere vietata se così è previsto da una specifica clausola del regolamento condominiale che contiene il divieto di aprire un bed and breakfast in condominio, ma tale clausola deve essere votata all'unanimità dall'assemblea condominiale.
 

Bed and breakfast, la sentenza milanese

In tema di bed and breakfast c'è stata anche una sentenza milanese. Vediamo quanto è stato stabilito in questo caso.

Capire se vi sia un regolamento condominiale pro o contro l’avvio di un b&b all’interno del condominio è fondamentale per determinare se un’attività sia regolare o meno. Un parere favorevole è stato espresso dalla tredicesima sezione civile del Tribunale di Milano con la sentenza n. 1275 dello scorso 8 novembre 2018, come riportato da Italia Oggi. Il giudice spiegava in questo caso che l'utilizzo di un appartamento come casa vacanza non fosse non regolamentare, in quanto assimilabile ad una locazione e non ad una attività alberghiera.

In particolare, si trattava di un condomino che chiamava in causa una società, sita nello stesso condominio, per aver destinato dei propri immobili ad uso affittacamere. Il che, secondo il condomino, violava le norme di decoro, tranquillità e sicurezza dello stabile e dei suoi abitanti. Il condomino citava il regolamento condominiale, che vietava di adibire le unità immobiliari a uso albergo, pensione, locanda e simili.

Tuttavia, soltanto il regolamento contrattuale può imporre limitazioni al godimento dei condomini sulle proprietà esclusive. Il Tribunale di Milano ha quindi deciso che, viste le condizioni alle quali le unità immobiliari erano offerte e concesse in godimento a terzi per soggiorni di durata breve e variabile da alcune ore (secondo la formula day break hotel) a diversi giorni, l'uso cui la società aveva destinato le proprie unità immobiliari non rientrasse tra le destinazioni vietate.

L'attività infatti non poteva essere qualificata come albergo, pensione, affittacamere, b&b (fattispecie ritenute dalla Cassazione contrapposte all'uso a fini abitativi), perché nel caso concreto doveva ritenersi che l'oggetto del contratto fosse la concessione in godimento di un intero appartamento e non di singole camere. Inoltre detto contratto non prevedeva la prestazione di servizi tipici dell'attività alberghiera, come per esempio il cambio giornaliero della biancheria, il servizio di pulizia e riordino dell'appartamento, la somministrazione di alimenti e bevande.

Bed and breakfast, che cos'è

Il bed and breakfast è un tipo di alloggio turistico di tipo familiare. Si tratta dunque di una struttura ricettiva a conduzione ed organizzazione familiare gestita da privati.