Nach mehreren Jahren der Unsicherheit gewinnt der italienische Wohnimmobilienmarkt wieder an Dynamik. Eine Kombination aus günstigen makroökonomischen Bedingungen, darunter sinkende Zinsen, eine gedämpfte Inflation und das wiedergewonnene Vertrauen der Haushalte in Immobilien als sichere Anlage, treibt diesen Aufschwung voran. Diese Erkenntnisse stammen aus dem aktuellen „G Market Pulse”-Bericht von Patrigest – der Forschungs- und Datenanalyseabteilung der Gabetti Group –, der für 2025 eine Rückkehr zu robustem Wachstum in diesem Sektor prognostiziert.
Starke Erholung, unterstützt durch expandierende Kreditvergabe
Die lockere Geldpolitik der Europäischen Zentralbank mit einer Senkung der Leitzinsen auf 2,15 % hat dem Markt neuen Schwung verliehen, während die Inflation stabil bei 1,6 % bleibt und die Haushaltsbudgets entlastet. Das Ergebnis ist ein Anstieg der Transaktionen hinsichtlich Wohnimmobilien um 9,5 % im ersten Halbjahr 2025 im Vergleich zu 2024. Das Wachstum in den zehn größten Städten Italiens erreichte 6,9 % und setzte damit den positiven Trend aus dem Jahr 2024 fort.
Die Hypothekendarlehen treiben diese Erholung voran und verzeichneten Zuwächse von 32,8 % im ersten Quartal und 19,9 % im zweiten Quartal, während Käufe ohne Hypothek weitgehend stabil bleiben oder leicht zurückgehen. Die durchschnittliche Hypothek liegt nun bei 141.500 Euro und steigt im Vergleich zu 2023 und 2024 jährlich um rund 9.000 Euro.
Mittlerweile machen Kredite mit hohen Beträgen von über 100.000 Euro mehr als 70 Prozent der Hypothekenanträge aus, wobei 38,5 Prozent auf die Spanne zwischen 100.001 und 150.000 Euro, 20,5 Prozent auf die Spanne zwischen 150.001 und 200.000 Euro und 12,8 Prozent auf über 200.000 Euro entfallen. Hypotheken unter 100.000 Euro machen nur noch 28,3 Prozent aus.
Die durchschnittliche Laufzeit von Hypotheken verlängern sich: 63,2 % der Hypotheken haben nun eine Laufzeit von 25 bis 30 Jahren, ein Anstieg von 9,5 % gegenüber 2024. estzinshypotheken dominieren und werden 2025 von 98,8 % der Haushalte gewählt, verglichen mit 75,2 % im Jahr 2023, was eine starke Präferenz für Sicherheit und Vorhersehbarkeit widerspiegelt. Erstkäufer sind nach wie vor die Haupttreiber bei der Nachfrage (87,1 %), während das Interesse an Zweitwohnungen wächst (von 1,7 % auf 2,8 %).
„Die Rückkehr der Bankkredite ist der eigentliche Motor dieser Erholung“, erklärt Luca Dondi dall'Orologio, Geschäftsführer von Patrigest. „Der Immobilienmarkt reagiert weiterhin sehr empfindlich auf die Finanzlage. Ohne eine stabile Unterstützung durch die Banken ist die Kaufkraft der italienischen Haushalte zu schwach, um die aktuellen Preise aufrechtzuerhalten.“
Steigende Preise und neues Käufervertrauen
Nach einer Abschwächung in den Jahren 2023–2024 steigt die Nachfrage nach Wohnraum wieder deutlich an. Die Kaufabsichten stiegen von 2,2 % im ersten Quartal auf 3,8 % im dritten Quartal 2025. Der landesweite Durchschnittspreis für Immobilien liegt bei 1.705 Euro pro Quadratmeter und dürfte bis Jahresende um 1,8 % steigen, bevor er sich 2026 (+0,5 %) stabilisiert. Auch die durchschnittliche Immobiliengröße nimmt zu und erreicht 108 Quadratmeter, was auf ein wiedererstarktes Käufervertrauen hindeutet.
Allerdings besteht weiterhin ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Dreiraumwohnungen machen 37 % der Käuferanfragen aus, gefolgt von Zweiraumwohnungen (21 %). Der Markt wird jedoch von Vierraumwohnungen (37 %) und größeren Häusern dominiert. Dies verdeutlicht die anhaltende Diskrepanz zwischen den Ansprüchen der Käufer und dem verfügbaren Angebot.
Markt für Neubauimmobilien: Norditalien ist führend
Der Neubausektor ist geografisch uneinheitlich. In Norditalien sind die meisten Baustellen aktiv, während die zentralen Regionen langsamer vorankommen und der Süden relativ statisch bleibt. Die Nachfrage konzentriert sich vor allem auf Dreizimmerwohnungen (41,5 %), gefolgt von Zweizimmerwohnungen (27,3 %), wobei das Angebot jedoch nur schwer Schritt halten kann.
Im ersten Halbjahr 2025 gingen die Verkäufe von Neubauten in den Großstädten zurück: -47 % in Florenz und -31 % in Mailand, was dennoch 970 Transaktionen verzeichnete und damit nur von Rom (1.318) übertroffen wurde. Genua sticht dank der Stadterneuerung am Wasser hervor, und auch Palermo verzeichnet ein erneutes Interesse.
Mietmarkt zeigt Anzeichen einer Stabilisierung
Der Mietmarkt in Italien wächst weiterhin, allerdings langsamer. Die Zahl der neuen Mietverträge stieg 2024 um 2,3 % (762.539 Einheiten), verlangsamte sich im ersten Halbjahr 2025 jedoch auf 1,2 %. Langzeitvermietungen machen 41 % des Marktes aus, gingen aber um 2 % zurück, während Kurzzeitvermietungen (+3,1 %) und Verträge mit vereinbarter Miete (+3,3 %) zulegten.
Nach einem starken Anstieg zwischen 2023 und 2024 (+25 %) geben die Mieten im Jahr 2025 nach und verzeichnen im dritten Quartal in den zehn größten Städten einen Rückgang von -1,8 % – ein Zeichen für eine Stabilisierung des Marktes nach einem rasanten Preisanstieg, der durch das begrenzte Angebot und den Boom bei Kurzzeitvermietungen verursacht wurde.
„Der Mietmarkt stellt noch keine echte Alternative zum Kauf dar“, stellt Dondi fest. „Die Immobilienknappheit, die Zurückhaltung der Eigentümer, langfristige Verträge anzubieten, und die Vorsicht institutioneller Investoren bremsen die Entwicklung des Sektors. Ohne strukturelle Unterstützung wird das Mieten eher eine Notwendigkeit als eine Wahl bleiben.“
Investitionen und Ausblick für 2026
Die gesamten Immobilieninvestitionen in Italien beliefen sich in den ersten neun Monaten des Jahres 2025 auf 7,7 Milliarden Euro (+16,7 % gegenüber 2024). Der Wohnimmobiliensektor, der sowohl traditionelle als auch neue Wohnformen umfasst, trug mit 450 Millionen Euro oder 6 % zum Gesamtvolumen bei und entspricht damit dem Zehnjahresdurchschnitt.
Die geografische Polarisierung bleibt bestehen: Ein dynamischer, führender Norden steht einem schwächeren Süden gegenüber, obwohl einige städtische Märkte ermutigende Anzeichen einer Erholung zeigen. Mit Blick auf das Jahr 2026 wird erwartet, dass sich der Markt auf dem Niveau vor der Pandemie konsolidiert, unterstützt durch eine starke Nachfrage nach Wohnraum und eine allmähliche Preisstabilisierung.
„Die Zukunft des italienischen Immobilienmarktes liegt in Stadterneuerung und innovativen Wohnlösungen“, so Dondi. „Eine Politik, die Erschwinglichkeit und Nachhaltigkeit fördert, ist unerlässlich, um den wachsenden Bedürfnissen italienischer Haushalte nach Flexibilität und modernem Wohnen gerecht zu werden.“