Le marché immobilier résidentiel italien devrait connaître une forte reprise en 2025

Après plusieurs années d'incertitude, le marché immobilier résidentiel italien reprend de la vigueur. Cette reprise s'explique par une conjoncture macroéconomique favorable, marquée par la baisse des taux d'intérêt, une inflation maîtrisée et un regain de confiance des ménages dans l'immobilier, considéré comme un placement sûr. Ces conclusions sont issues du dernier rapport « G Market Pulse » de Patrigest, la division Recherche et Analyse de données du groupe Gabetti, qui prévoit un retour à une forte croissance du secteur en 2025.

Une reprise vigoureuse soutenue par un crédit en expansion

La politique monétaire accommodante de la Banque centrale européenne, avec des taux d'intérêt abaissés à 2,15 %, a dynamisé le marché, tandis que l'inflation, stable à 1,6 %, allège le budget des ménages. Il en résulte une hausse de 9,5 % des transactions immobilières résidentielles au premier semestre 2025 par rapport à 2024. La croissance dans les dix plus grandes villes italiennes a atteint 6,9 %, confirmant la tendance positive observée en 2024.

Le crédit immobilier est le principal moteur de cette reprise, avec des hausses de 32,8 % au premier trimestre et de 19,9 % au deuxième, tandis que les acquisitions sans emprunt restent globalement stables ou légèrement en baisse. Le montant moyen des prêts immobiliers s'élève désormais à 141 500 €, soit une augmentation d'environ 9 000 € par an par rapport à 2023-2024.

Les prêts immobiliers de grande valeur, supérieurs à 100 000 €, représentent désormais plus de 70 % des demandes de prêts hypothécaires, dont 38,5 % se situent entre 100 001 € et 150 000 €, 20,5 % entre 150 001 € et 200 000 €, et 12,8 % dépassent 200 000 €. Les prêts hypothécaires inférieurs à 100 000 € représentent quant à eux 28,3 % du total.

La durée moyenne des prêts hypothécaires s'allonge : 63,2 % d'entre eux ont désormais une durée de 25 à 30 ans, soit une hausse de 9,5 % par rapport à 2024. Les prêts à taux fixe dominent le marché, choisis par 98,8 % des ménages en 2025, contre 75,2 % en 2023, ce qui témoigne d'une forte préférence pour la sécurité et la prévisibilité. Les primo-accédants restent le principal moteur de la demande (87,1 %), tandis que l'intérêt pour les résidences secondaires progresse (de 1,7 % à 2,8 %).

« Le retour du crédit bancaire est le véritable moteur de cette reprise », explique Luca Dondi dall'Orologio, PDG de Patrigest. « Le marché immobilier reste extrêmement sensible aux conditions financières. Sans un soutien bancaire stable, le pouvoir d'achat des ménages italiens est trop faible pour soutenir les prix actuels. »

Les prix sont en hausse et la confiance des acheteurs se rétablit.

Après un ralentissement en 2023-2024, la demande de logements est en nette hausse. Les intentions d'achat sont passées de 2,2 % au premier trimestre à 3,8 % au troisième trimestre 2025. Le prix moyen national de l'immobilier est de 1 705 €/m², et devrait augmenter de 1,8 % d'ici la fin de l'année, avant de se stabiliser en 2026 (+0,5 %). La surface moyenne des logements augmente également, atteignant 108 m², signe d'un regain de confiance des acheteurs.

Cependant, les déséquilibres entre l'offre et la demande persistent. Les appartements de trois pièces représentent 37 % des demandes des acheteurs, suivis par les appartements de deux pièces (21 %), alors que le marché est dominé par les logements de quatre pièces (37 %) et les maisons plus grandes, ce qui souligne le décalage persistant entre les besoins des acheteurs et l'offre disponible.

Marché de la construction neuve : le nord de l'Italie en tête

Le secteur du logement neuf est géographiquement inégal. Le nord de l'Italie concentre la plupart des chantiers, tandis que le centre du pays est plus calme et que le sud reste relativement stable. Les appartements de trois pièces dominent la demande (41,5 %), suivis des deux pièces (27,3 %), mais l'offre peine à suivre le rythme.

Au premier semestre 2025, les ventes de logements neufs ont chuté dans les grandes villes : -47 % à Florence et -31 % à Milan, qui a tout de même enregistré 970 transactions, se classant deuxième derrière Rome (1 318). Gênes se distingue grâce à la rénovation urbaine de ses quais, tandis que Palerme connaît également un regain d’intérêt.

Le marché locatif montre des signes de stabilisation

Le marché locatif italien poursuit sa croissance, mais à un rythme plus lent. Les nouveaux contrats de location ont progressé de 2,3 % en 2024 (762 539 logements), avant de ralentir à 1,2 % au premier semestre 2025. Les locations longue durée, qui représentent 41 % du marché, ont reculé de 2 %, tandis que les locations courte durée (+3,1 %) et les baux à loyer convenu (+3,3 %) ont progressé.

Après de fortes hausses entre 2023 et 2024 (+25%), les loyers en 2025 se stabilisent, avec une baisse de 1,8% au troisième trimestre dans les dix plus grandes villes, signe d'une stabilisation du marché après une croissance rapide des prix, due à une offre limitée et à l'essor des locations à court terme.

« Le marché locatif ne constitue pas encore une véritable alternative à l'achat », constate Dondi. « La rareté des biens, la réticence des propriétaires à proposer des baux de longue durée et la prudence des investisseurs institutionnels freinent le développement du secteur. Sans soutien structurel, la location restera une nécessité plutôt qu'un choix. »

Investissements et perspectives pour 2026

L’investissement immobilier total en Italie a atteint 7,7 milliards d’euros au cours des neuf premiers mois de 2025 (+16,7 % par rapport à 2024). Le secteur résidentiel, incluant les logements traditionnels et neufs, a représenté 450 millions d’euros, soit 6 % du total, conformément à la moyenne décennale.

La polarisation géographique persiste : un Nord dynamique et en tête contraste avec un Sud plus faible, même si certains marchés urbains montrent des signes encourageants de reprise. D’ici 2026, le marché devrait se consolider aux niveaux d’avant la pandémie, soutenu par une forte demande de logements et une stabilisation progressive des prix.

« L’avenir du marché immobilier italien repose sur la rénovation urbaine et des solutions de logement innovantes », conclut Dondi. « Des politiques favorisant l’accessibilité et la durabilité sont essentielles pour répondre aux besoins changeants des ménages italiens en matière de flexibilité et de modernité. »