Sejamos honestos: Quem nunca imaginou, nalgum momento, construir a casa dos seus sonhos do zero? Mas se quiseres realmente realizar esse sonho e fazê-lo, deves estar consciente de que é um processo difícil. Para entender como é complexo, o idealista/news preparou um guia completo sobre como construir uma casa do zero em Itália. Para ilustrar o processo, tomaremos como exemplo um imóvel hipotético de 100 m2, no ao nível da rua, para veres quanto pode custar e quais licenças necessárias para construí-lo.
Fazer um cálculo de todas as despesas necessárias para construir uma casa do zero é complicado, porque muitos preços variam dependendo da localização em Itália e até mesmo do bairro em particular. No entanto, ainda podes fazer uma estimativa do orçamento aproximado que terás de ter à tua disposição. A seguir, também irás encontrar todas as licenças necessárias, assim como o processo burocrático necessário para construir uma casa em Itália.
Passando aos pormenores: a casa que vamos construir é uma moradia isolada, ou seja, ao nível do solo e na periferia de uma vila ou aldeia. Isso porque, para construir uma casa de raíz, é preciso primeiro ter um terreno, e nos grandes centros urbanos não há espaço para construir. O tamanho planeado é de 100 metros quadrados, um tamanho que, considerando tudo, atende às necessidades de todos (ou de quase todos).
Comprar o terreno
O primeiro passo para construir uma casa do zero é escolher a área onde será construída a propriedade dos teus sonhos. Se ainda não possuis um imóvel, precisas de comprar um terreno para construção. O custo por metro quadrado varia consoante o município e a localização exata (seja ou não próximo de centros urbanos ou centros turísticos, etc.), mas em qualquer caso representa uma parte significativa do custo final da casa (entre 20 e 30%).
Os terrenos para construção não estão incluídos nas categorias de imóveis elaboradas pela Agenzie delle Entrate através das cotações OMI. No entanto, de um modo geral, os custos rondam os 600 euros/m2 no norte de itália, 650 euros/m2 no centro e 480 euros/m2 no sul.
No que diz respeito à taxa de registo, o valor a pagar é de 9% do valor do terreno adquirido (ou seja, sobre o preço pago e não sobre o valor cadastral do imóvel como é o caso da compra de uma casa). O crédito habitação e o imposto cadastral , se comprares a um particular, são de 50 euros cada (valor fixo).
Se adquirires um terreno para construção a uma empresa, por outro lado, não tens de pagar o imposto de registo, mas sim o Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA) à alíquota de 22%, sempre sobre o preço de compra do terreno.
Para a compra de terreno para construção não há vantagens se for a tua primeira casa. No entanto, a legislação prevê que o particular que construir a sua casa própria num terreno da sua propriedade, contratando a obra a uma empresa de construção, pode pagar o IVA à taxa facilitada de 4% calculada sobre o valor do contrato.
Licenças para construir uma casa
Antes de solicitar a licença de construção propriamente dita, deve ser seguido um processo burocrático para garantir que podes realmente construir uma casa no teu terreno ou no que desejas comprar.
Plano de regulamentação
Antes de iniciar o projeto da tua casa, deves consultar o Plano Regulador Municipal (Piano Regolatore Comunale), que estabelece o plano de desenvolvimento para o município em que pretendes construir. Este documento regulamenta a atividade de construção na área. Para poderes construir uma casa, o terreno que possuis deve fazer parte da chamada 'zona residencial' do plano de ordenamento.
Plano Detalhado
A seguir, deverás consultar também o Plano de Pormenor (Piano Particolareggiato), que é o documento que acompanha o Plano Regulador Municipal e indica se teu o terreno se destina a obras públicas como praças, parques de estacionamento ou outros usos. É claro que, para construir lá, o terreno não deve ser destinado a outras utilizações.
Autorizações e restrições adicionais
Antes de enviar o projeto para solicitar uma licença de construção, também é necessário consultar o Índice de Construção da área em que o lote está localizado (indica a medida exata em metros cúbicos de quanto podes construir por metro quadrado de terreno).
Não é só isso, mas existem vários outros detalhes e restrições que devem ser respeitados. Isso inclui as distâncias mínimas a serem mantidas entre uma propriedade e outra; o Índice de cobertura, ou seja, a percentagem do lote que pode ser coberta; a altura que o edifício pode atingir; e a distância a que o edifício deve estar da estrada (se houver).
A todos estes constrangimentos nas dimensões do edifício, existem outros aos quais o edifício pode estar sujeito como, por exemplo, constrangimentos sísmicos e hidrogeológicos, bem como as restrições da Superintendência de Belas Artes, ramo da saúde e higiene da ASL. Outro custo a ser considerado é o do levantamento geológico.
O levantamento geológico é realizado por um geólogo e serve como base técnica para a estabilidade e adequação do terreno antes das escavações que antecederão a nova construção. Um relatório geológico não é necessário quando já existe um levantamento assinado para o terreno no qual desejas construir. Costuma custar entre 500 e 2.500-3.000 euros, dependendo da complexidade da obra.
Licença de construção
Agora, finalmente, chegamos ao alvará de construção propriamente dito: para solicitar o alvará de construção, é necessário delegar o projeto do prédio que se pretende construir a um profissional devidamente qualificado.
O Alvará de Construção deve ser requerido no Sportello Unico dell'Edilizia do município onde se encontra o edifício a construir. Os seguintes documentos devem ser anexados ao pedido:
- Requerimento carimbado, elaborado de acordo com o modelo emitido pelo gabinete técnico;
- Projeto geral;
- Cálculos de volume;
- Tabelas de superfícies iluminantes;
- Relatório técnico;
- Relatório sobre obstruções arquitetónicas;
- Relatório de conformidade das instalações;
- Cálculos métricos;
- Prova de propriedade;
- Documento comprovativo do pagamento de taxas de secretariado.
A Licença de Construção é de longe a licença mais cara de que precisas, embora varie de caso para caso e dependa muito da taxa cobrada pelo profissional qualificado. De um modo geral, para uma casa nova de 100 m². os custos burocráticos são da ordem de 1.250 a 3.000 euros. Enquanto isso, os honorários do técnico podem variar muito, algo entre 750 e 3.000 euros. No que se refere aos custos de urbanização e construção, o gasto pode ser entre 250 e 750 euros por cada 10 metros quadrados.
Fase de construção
Uma vez obtida a licença de construção, é altura de construir a casa, seguindo todas as fases de construção. A começar pelas escavações e fundações, que para uma casa de 100 metros quadrados sem particulares complicações custará entre 10.000 e 20.000 euros.
A seguir, a construção da estrutura de suporte de carga pode custar, dependendo do nível das normas anti-sísmicas, entre 25.000 e 50.000 euros. Também devem ser adicionados 20.000 a 30.000 euros para o telhado e isolamento térmico. Um sistema elétrico que cumpra a lei e inclua pontos de iluminação, caixa de fusíveis, cablagem e as devidas certificações custará entre 4.000 e 6.000 euros.
O sistema de canalização da cozinha e casa de banho custa cerca de 2.500 euros, enquanto o sistema de aquecimento pode custar mais de 10.000 euros dependendo da tecnologia utilizada. Para alvenarias , acabamentos e ligações o custo varia muito consoante a escolha dos materiais, mas tende a rondar os 15.000 euros.
Quando se trata de janelas e portas, é melhor não tentar cortar custos, pois os acessórios de qualidade aqui, irão isolar melhor a casa e economizar dinheiro a longo prazo. Juntos, eles podem custar cerca de 40.000 euros. Outro custo fixo é o das várias ligações de saneamento, água, gás e electricidade: cerca de 3.000 euros.
Outros custos que devem ser considerados na construção de uma nova moradia são o certificado de aptidão para habitabilidade, que varia entre 600 e 5.000 euros em função da dimensão, bem como o custo da inscrição no registo predial, entre 1.000 e 2.000 euros, dependendo do caso. Além disso, um notário também terá de ser consultado para escrituras públicas e inscrição no registro de imóveis, que custa cerca de 0,5% do valor do imóvel.
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