Sie haben sich in das Land Italien, seine Architektur, seinen Lebensstil und seine Menschen verliebt? Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, eine Immobilie in Italien zu kaufen, müssen Sie bei den zu tragenden Kosten auch die Grunderwerbssteuer berücksichtigen, denn der Immobilienpreis ist nicht das Einzige, was anfällt. Der Käufer muss eine Registersteuer in Höhe von 2 % (bei einer Hauptwohnung) bzw. 9 % (bei einer Zweitwohnung) auf den Katasterwert der Immobilie entrichten, während die Hypothekensteuer und die Katastersteuer jeweils einen Pauschalbetrag von 50 Euro ausmachen (beim Kauf einer „Erstwohnung“). Erfahren Sie alles, was Sie beim Immobilienkauf in Italien und über die zu zahlenden Steuern wissen müssen.
Welche Steuern fallen beim Immobilienkauf in Italien an?
Es ist wichtig zu wissen, wie man die Steuern und Kosten beim Kauf einer Immobilie in Italien berechnet, damit man keine bösen Überraschungen erlebt. Generell fallen die folgenden Steuern beim Immobilienkauf in Italien im Jahr 2022/2023 an:
- Registersteuer
- Mehrwertsteuer
- Katastersteuer
- Hypothekensteuer
- Stempelsteuer
Um jedoch die genauen Steuern zu ermitteln, die beim Immobilienkauf in Italien zu entrichten sind, muss geprüft werden, ob es sich um eine Haupt- oder Zweitwohnung handelt und ob die Immobilie von einer Privatperson oder einem Unternehmen erworben wurde.
Registersteuer und Mehrwertsteuer in Italien
Die Steuern für den Erwerb einer Immobilie beinhalten die Zahlung einer Registersteuer in Höhe von 9 % des Katasterwerts der Immobilie, d. h. des Geldwerts, den die Behörden jeder Immobilie zuweisen (zuzüglich einer Katastersteuer und einer Hypothekensteuer von jeweils 50 Euro). In einigen Fällen ist jedoch anstelle der Registersteuer die Mehrwertsteuer zu entrichten, wenn das Unternehmen, das die Immobilie gebaut hat, die Arbeiten vor weniger als 5 Jahren abgeschlossen hat.
Darüber hinaus ist beim Kauf einer Immobilie auch die Mehrwertsteuer zu entrichten, wenn diese als Sozialwohnung eingestuft wurde (10 % auf den Endpreis der Immobilie). Auch in diesen Fällen sind Kataster-, Hypotheken- und Registersteuern in Höhe von insgesamt 600 Euro zu zahlen.
Falls es sich beim erworbenen Eigenheim um eine Luxusimmobilie handelt, beträgt die auf den Kauf zu zahlende Mehrwertsteuer 22 %. Hinzu kommen eine Hypothekensteuer in Höhe von 90 Euro und eine Stempelsteuer in Höhe von 230 Euro.
Steuern beim Erwerb einer Hauptwohnung in Italien
Die Steuern für den Erwerb einer Hauptwohnung in Italien sind dank der sogenannten Vergünstigungen für Erstwohnungen unterschiedlich hoch. Um sie in Anspruch nehmen zu können, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein:
- Die zu erwerbende Immobilie zählt zu bestimmten Katasterkategorien (A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11).
- Die Immobilie befindet sich in der Gemeinde, in welcher der Käufer seinen Wohnsitz oder Arbeitsplatz hat (oder zu gründen beabsichtigt).
- Der Käufer besitzt kein weiteres Eigentum.
Steuern beim Kauf einer Erstwohnung von einem privaten Verkäufer
Folgende Steuern müssen beim Kauf einer Erstwohnung gezahlt werden, wenn der Verkäufer ein privater Inserent ist:
- Registersteuer proportional zu 2 % (statt 9 %)
- Fixe Hypothekensteuer in Höhe von 50 Euro
- Fixe Katastersteuer in Höhe von 50 Euro
Steuern beim Kauf einer Erstwohnung von einem Unternehmen
Folgende Steuern sind beim Kauf einer Erstwohnung zu entrichten, wenn der Verkäufer ein Unternehmen ist, dessen Verkauf der Mehrwertsteuer unterliegt:
- Mehrwertsteuer, die auf 4 % reduziert wird
- Fixe Registersteuer in Höhe von 200 Euro
- Fixe Hypothekensteuer in Höhe von 200 Euro
- Fixe Katastersteuer in Höhe von 200 Euro
Steuern beim Kauf einer Zweitwohnung in Italien
Neben den vom Immobilienkäufer zu zahlenden Steuern (Registersteuer, Hypothekensteuer, Katastersteuer) fällt beim Kauf einer Zweitwohnung noch eine zusätzliche Steuer für die Instandhaltung der Immobilie an, die in Italien als IMU (Immobiliengemeindesteuer) bezeichnet wird.
Das Preis-/Wert-System in Italien
Bei Käufen und Verkäufen von Wohnimmobilien in Italien sieht das Gesetz unter bestimmten Bedingungen und bei Vorliegen bestimmter subjektiver und objektiver Voraussetzungen vor, dass zur Ermittlung der Steuerbemessungsgrundlage für Register-, Hypotheken- und Katastersteuern das Preis/Wert-System angewendet wird.
Das 2006 eingeführte Preis/Wert-System sorgt einerseits für Transparenz beim Immobilienkauf und -verkauf und garantiert andererseits Fairness bei der entsprechenden Besteuerung.
Das Preis/Wert-System ermöglicht es, den Erwerb von Eigenheimen nach dem Katasterwert der Immobilie zu besteuern, unabhängig von der in der Urkunde vereinbarten Gegenleistung. Darüber hinaus schützt es den Käufer, indem es die Befugnis der Steuerbehörden zur Wertermittlung einschränkt.
Preis/Wert-System: Wann gilt es?
Das Preis/Wert-System kommt insbesondere dann zur Anwendung, wenn der Erwerb der Immobilie der anteiligen Registersteuer unterliegt und der Käufer eine natürliche Person ist (die nicht in Ausübung einer gewerblichen, künstlerischen oder beruflichen Tätigkeit handelt).
Müssen Immobilienkäufer in Italien Mehrwertsteuer zahlen?
Zusammenfassend: Sie müssen beim Immobilienkauf in Italien nur dann Mehrwertsteuer zahlen, wenn Sie das Objekt von einer Baufirma oder einem Unternehmen kaufen, das sich hauptsächlich mit dem Kauf und Verkauf von Immobilien befasst. In diesem Fall wird die gesamte zu zahlende Mehrwertsteuer auf den in der Eigentumsurkunde angegebenen Wert berechnet, unabhängig vom Katasterwert.
Wann ist beim Immobilienkauf in Italien keine Mehrwertsteuer zu zahlen?
Beim Erwerb einer Immobilie von einer Privatperson oder von einem Unternehmen, das ein neu gebautes Haus mit Mehrwertsteuerbefreiung verkauft, ist keine Mehrwertsteuer zu zahlen (wohl aber eine Registersteuer).
