Wenn Sie eine Immobilie in Italien besitzen und diese verkaufen möchten, müssen viele bürokratische Hürden überwunden werden, vor allem, wenn die zu verkaufende Immobilie mit einer Hypothek belastet ist. Eine der ersten Fragen dazu lautet: Kann man eine Immobilie mit einer Hypothek verkaufen? Die Antwort lautet: Ja. Hier finden Sie alle Schritte, die beim Verkauf einer Immobilie mit einer Hypothek in Italien zu beachten sind.
Eine Hypothek ist bekanntlich ein Darlehen mit einer mittleren bis langen Laufzeit. Wenn diese für den Kauf einer Immobilie aufgenommen wird, sind oft viele Jahre erforderlich, um sie abzuzahlen. Trotz einer Zahlungsverpflichtung von bis zu 30 Jahren muss in nicht wenigen Fällen die mit einer Hypothek belastete Immobilie verkauft werden. Der Verkauf eines Eigenheims mit laufender Hypothek ist in Italien jedoch eine komplexe Angelegenheit, da dies eine genaue Kenntnis des Vorhabens erfordert, damit der Prozess erfolgreich durchgeführt werden kann. Hier finden Sie alle Informationen, die Sie über den Verkauf einer Immobilie mit Hypothek wissen müssen.
Immobilienverkauf mit laufender Hypothek in Italien: Ist das möglich?
Zunächst einmal ist es möglich, eine Immobilie in Italien zu verkaufen, auch wenn sie mit einer Hypothek belastet ist, sofern bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Das Vorhandensein einer Hypothek ist nämlich nicht bindend: Der Eigentümer ist nicht verpflichtet, auf den Verkauf eines Hauses mit einer Hypothek zu verzichten.
Bei der Aufnahme eines Immobilienkredits wird der Vertrag mit einem Kreditinstitut geschlossen, das kein Eigentum an der erworbenen Immobilie hält. Der Immobilieneigentümer hat also die Möglichkeit, sein Haus mit laufender Hypothek zu verkaufen und muss dafür keine Genehmigung der Bank einholen. Allerdings muss der Eigentümer die Finanzierungsakte verwalten, d. h. die Übertragung oder die Schließung der Hypothek veranlassen. In diesem Fall ist es das kreditgebende Institut, das die Entscheidung zu treffen hat.
Wie man ein Haus mit laufender Hypothek verkauft und ein anderes in Italien erwirbt
Wie funktioniert der Verkauf einer Immobilie, wenn die Hypothek noch nicht abbezahlt ist? Der Verkauf eines Hauses mit laufender Hypothek kann in Italien recht komplex sein, vor allem für diejenigen, die mit diesem Thema nicht vertraut sind. Wenn Sie nicht nur die Immobilie verkaufen wollen, für die Sie zuvor eine Finanzierung beantragt haben, sondern auch eine andere Immobilie kaufen möchten, während Sie bereits eine Hypothek haben, vervielfachen sich die zu prüfenden Faktoren. Damit der Prozess reibungslos abläuft, muss man sich zunächst über die verschiedenen Möglichkeiten der Finanzierungsabwicklung informieren. Konkret gibt es die folgenden Optionen:
- Ablösung der Hypothek,
- Abtretung an den Käufer,
- vorzeitiges Löschen der Hypothek durch Verkauf der Immobilie.
Außerdem besteht die Möglichkeit, einen Überbrückungskredit zu beantragen, eine Form der kurzfristigen Finanzierung, die sich in letzter Zeit auch in Italien durchgesetzt hat. Auch wenn dies alles valide Lösungen sind, ist es nicht sicher, dass die Voraussetzungen für den Zugriff darauf erfüllt sind. Ob einer dieser vier Wege beschritten werden kann, hängt von der Bank ab. Vielmehr ist das Kreditinstitut aufgefordert, die finanzielle Situation des Kreditnehmers vor einer Bewilligung sorgfältig zu prüfen. Warum? Um ein Haus mit einer Hypothek zu verkaufen und ein anderes zu erwerben, ist es unerlässlich, dass der Immobilieneigentümer über einen Hypothekenabrechnung für den Verkauf des Hauses verfügt. Genauer gesagt stellt die kreditgebende Bank nach Prüfung der finanziellen Lage des Antragstellers eine schriftliche Erklärung aus, in der die Höhe der ausstehenden Schulden angegeben ist.
Ablösung von Hypotheken
Wenn man sich entscheidet, einen Kredit für den Kauf einer Immobilie in Italien aufzunehmen, registriert das Kreditinstitut, bei dem man sich bewirbt, in den meisten Fällen eine Hypothek auf die Immobilie, um sich für den Fall abzusichern, dass die Kreditraten nicht bezahlt werden. Wenn der Kreditnehmer nicht zahlt, wird die kreditgebende Bank die Immobilie zwangsversteigern, die dann zum Verkauf angeboten wird.
Wenn Sie beabsichtigen, Ihre Immobilie mit einer bestehenden Hypothek zu verkaufen und eine andere zu kaufen, kann eine Ablösung der Hypothek die beste Wahl sein. In diesem Fall wird die Hypothek des zu verkaufenden Hauses auf die neue Immobilie übertragen. Es ist jedoch zu beachten, dass dieser Weg nicht immer möglich ist. Es ist möglich, dass die eigene Bank einer Ablösung der Hypothek nicht zustimmt und damit den Verkauf des Hauses mit einer durch eine andere Immobilie gesicherten Hypothek verhindert.
Abtretung des Darlehens
Eine weitere Möglichkeit, eine Immobilie zu kaufen, obwohl Sie bereits eine Hypothek haben, besteht darin, die Immobilie mit einer Hypothekenabtretung zu verkaufen. Wenn man sich für diese Lösung entscheidet, ist der Käufer der mit dem Darlehen belasteten Immobilie verpflichtet, der Bank den Betrag der ausstehenden Schuld bis zur natürlichen Fälligkeit der Hypothek zu zahlen. Mit anderen Worten: Der neue Käufer tritt an die Stelle des ursprünglichen Schuldners.
Die Übertragung der Hypothek ohne die Zustimmung der Bank und des neuen Käufers ist nicht möglich. Vielmehr kann die Transaktion nur mit Zustimmung beider Parteien durchgeführt werden. Wenn der Kreditgeber und der Käufer der Abtretung zustimmen, muss der Immobilienkäufer nicht nur die Raten zurückzahlen, sondern auch die Kosten für die Aufrechterhaltung der Finanzierung tragen.
Wer sich für den Verkauf seines Eigenheims mit Abtretung der Hypothek entscheidet, sollte wissen, dass es zwei Arten der Übertragung gibt: die Stundung und die kumulative Übernahme. Eine kumulative Übernahme verpflichtet den ursprünglichen Kreditnehmer zur Rückzahlung der Kreditraten für den Fall, dass der neue Käufer nicht mehr in der Lage ist, die Zahlung zu leisten. Die Stundungserklärung hingegen entbindet den Verkäufer von jeglicher Verpflichtung gegenüber der Bank.
Vorzeitige Tilgung des Darlehens durch Verkauf der Immobilie
Die vorzeitige Rückzahlung einer Hypothek durch den Verkauf der Immobilie ist bei weitem die häufigste Lösung für diejenigen, die ihr Zuhause wechseln und ein neues kaufen möchten. Es gibt zwei Arten der Rückzahlung:
- Löschung der Hypothek vor dem Verkauf: Wenn Sie über die Summe verfügen, die für die Löschung des Kredits vor dem Kauf des neuen Hauses erforderlich ist, können Sie die Schulden beim Kreditinstitut begleichen, das Ihnen die Löschung der Hypothek und den Nachweis über die Löschung ausstellen wird
- Löschung der Hypothek mit dem Verkauf: Hierbei wird die Schuld mit dem Erlös aus dem Verkauf der Immobilie, die mit einer Hypothek belastet ist, gleichzeitig mit deren Verkauf getilgt. Der Käufer muss der Bank einen Scheck aushändigen, die einen Löschungsnachweis ausstellt und die Hypothek auflöst.
Die Löschung einer Hypothek ist die Lösung, für die sich viele Menschen entscheiden, weil sie sowohl für die Bank als auch für den Kreditnehmer/Verkäufer von Vorteil ist. Tatsächlich liegt es im natürlichen Interesse beider Parteien, die Finanzierungsbeziehung ohne Bedingungen zu beenden.
Wann kann eine Immobilie mit Hypothek verkauft werden?
Eine der am häufigsten gestellten Fragen, wenn Sie Ihre Immobilie mit einer laufenden Hypothek verkaufen möchten, ist, nach wie viel Jahren sie verkauft werden kann. Die Antwort ist, dass es darauf ankommt, ob es sich bei der Immobilie um einen Hauptwohnsitz handelt oder nicht. Handelt es sich bei der Immobilie um einen Zweitwohnsitz, ist ein Verkauf jederzeit möglich. Wenn Sie hingegen beabsichtigen, einen Hauptwohnsitz mit einer Hypothek zu verkaufen und einen anderen zu kaufen, und die betreffende Immobilie mit Italiens „Erstwohnungszulage“ gekauft wurde, ist der Verkauf nicht vor Ablauf von 5 Jahren zulässig. Die Alternative besteht darin, das Haus nach Ablauf der 5 Jahre mit einer Hypothek zu verkaufen.
Es gibt jedoch eine Ausnahme: Wenn der Steuerpflichtige innerhalb eines Jahres nach dem Weiterverkauf der mit der Zulage erworbenen Immobilie eine Immobilie kauft, erhält oder baut, die ähnliche Eigenschaften wie die verkaufte aufweist und die er als Erstwohnsitz nutzt, können Sie das Haus mit der Hypothek vor Ablauf der Fünfjahresfrist verkaufen. In diesem Fall verlieren Sie jedoch den Anspruch auf die Vergünstigungen. Das Finanzamt fordert den Steuerpflichtigen nach entsprechender Prüfung auf, die ausstehenden Beträge zu zahlen und erhebt einen Zuschlag von 30 % auf den Gesamtbetrag der nicht gezahlten Steuern.
Wie verkauft man eine gemeinsame Immobilie mit Hypothek?
Wenn das Eigentum an der Immobilie, auf der die Hypothek lastet und die Sie verkaufen möchten, in Miteigentum steht, ist die Zustimmung der beteiligten Parteien unerlässlich, bevor Sie den Prozess einleiten. Gleiches gilt, wenn die Hypothek, die beim Kreditgeber für den Kauf der Immobilie aufgenommen wurde, gemeinsam abgeschlossen wurde: Der Verkauf einer Immobilie mit einer gemeinsamen Hypothek ist mit Zustimmung beider Parteien möglich.