Bei Immobilientransaktionen ist die Katasterkonformitätserklärung ein entscheidender Schritt. Sie ist Bestandteil der notariellen Urkunde und bestätigt, dass der tatsächliche Zustand der Immobilie den im Kataster eingetragenen Angaben entspricht. In der Praxis bescheinigt sie, dass die Immobilie nicht von den beim Katasteramt hinterlegten Informationen abweicht.
Die Katasterkonformitätserklärung ist Voraussetzung für die Gültigkeit notarieller Urkunden. Fehlt sie oder ist sie unrichtig, kann die Urkunde für nichtig erklärt werden, was schwerwiegende Folgen für die Beteiligten haben kann.
Was versteht man unter Katasterkonformität?
Katasterkonformität bedeutet, dass nachgewiesen werden muss, dass die zum Verkauf angebotene Immobilie exakt den im Grundbuch eingetragenen Informationen entspricht. Bei jedem Verkauf verlangt das Gesetz die Bestätigung, dass der tatsächliche Zustand der Immobilie den eingetragenen Katasterdaten entspricht, insbesondere:
- der Grundriss der Immobilie
- genaue Angaben zum Eigentümer, zur beabsichtigten Nutzung und zum Katasterertrag
Die Katasterkonformitätserklärung kann entweder vom Eigentümer oder von einem qualifizierten Fachmann erstellt werden und muss der notariellen Urkunde beigefügt werden. Daher ist es stets ratsam, die Richtigkeit und Aktualität der beim Grundbuchamt gespeicherten Angaben im Voraus zu überprüfen.
Wenn Katasterkonformität erforderlich ist
Die Einhaltung der Vorgaben des Grundbuchamts ist für notarielle Urkunden zur Übertragung von Immobilienrechten, wie beispielsweise Immobilienverkäufe, zwingend erforderlich. Sie ist auch für Schenkungen und andere unentgeltliche Übertragungen von Immobilien verpflichtend.
Auch wenn dies in den folgenden Situationen nicht vorgeschrieben ist, kann die Erklärung dennoch als Vorsichtsmaßnahme in Fällen wie den folgenden ratsam sein:
- Erbteilungen, Erbschaften oder andere notarielle Urkunden, die den Eigentumsstand an einer Immobilie verändern
- Renovierungsarbeiten, die den Grundriss oder die Zweckbestimmung der Immobilie verändern
- Hypotheken oder andere Finanzierungsvereinbarungen, die durch die Immobilie besichert sind
- städtebauliche Maßnahmen, Regularisierungen und Bauamnestien
Es ist wichtig, zwischen Katasterkonformität und städtebaulicher Konformität zu unterscheiden, da es sich um zwei unterschiedliche Konzepte handelt.
- Die Katasterkonformität bezieht sich darauf, ob der tatsächliche Zustand der Immobilie mit den im Kataster eingetragenen Daten übereinstimmt.
- Die städtebauliche Konformität hingegen betrifft die Frage, ob das Gebäude den geltenden städtebaulichen und baurechtlichen Vorschriften entspricht.
Beides ist unerlässlich, um eine gültige und sichere Immobilientransaktion zu gewährleisten.
So wird die Katasterkonformitätserklärung vorbereitet
Sobald die Umstände, unter denen eine Erklärung erforderlich ist, und die betroffenen Arten von Immobilientransaktionen festgestellt wurden, gilt es im nächsten Schritt zu verstehen, wie die Einhaltung der Katastervorschriften bewertet wird. In der Praxis umfasst der Prozess in der Regel die folgenden Schritte:
- Überprüfung der Katasterdaten, gegebenenfalls mit Unterstützung eines Notars. Dabei werden die Katasterangaben mit dem tatsächlichen Zustand der Immobilie abgeglichen. Der Grundriss muss sorgfältig geprüft werden, um sicherzustellen, dass er der aktuellen Raumaufteilung entspricht, einschließlich der Innenwände, der Anzahl der Räume und der vorgesehenen Nutzung.
- Sollten Unstimmigkeiten festgestellt werden, beauftragen Sie einen qualifizierten Fachmann, beispielsweise einen Vermessungsingenieur, Architekten oder Ingenieur. Dieser wird das erforderliche DOCFA-Verfahren einleiten, um die im Grundbuch eingetragenen Angaben zu aktualisieren.
- Erstellung der Erklärung, die entweder vom Eigentümer oder von einem qualifizierten Fachmann verfasst werden kann. Eine Vorlage für die Erklärung zur Übereinstimmung mit den kataster- und städtebaulichen Vorschriften kann als Arbeitsvorlage dienen, um die erforderlichen Informationen zusammenzustellen. Die endgültige Fassung wird dann dem Notar vorgelegt und in die notarielle Urkunde aufgenommen.
- Klärung aller noch offenen Punkte mit dem Notar vor Unterzeichnung der Urkunde. Dazu gehören die Vorlage von Gutachten, aktuellen Grundrissen, der Erklärung selbst sowie aller sonstigen verfügbaren relevanten Unterlagen.
Was ist bei Unstimmigkeiten zu tun?
Wenn die Katasterdaten nicht mit den tatsächlichen Gegebenheiten übereinstimmen, kann dies schwerwiegende Folgen haben, da die Einhaltung der Vorschriften zwingend vorgeschrieben ist. Die Angaben müssen daher korrigiert werden, bevor die Immobilientransaktion durchgeführt werden kann.
Wann ist eine Aktualisierung im Grundbuch erforderlich?
Eine Katasteraktualisierung ist immer dann erforderlich, wenn der aktuelle Zustand der Immobilie von den im Kataster eingetragenen Angaben abweicht. Diese Situation kommt häufiger vor, als vielen bewusst ist, und tritt typischerweise in folgenden Fällen auf:
- Es wurden bauliche Veränderungen vorgenommen, wie beispielsweise das Einreißen oder Errichten von Wänden zur Neugestaltung der Raumaufteilung
- Die geplante Nutzung der Immobilie hat sich geändert, beispielsweise von Lagerfläche zu Wohnnutzung
- Es hat eine Aufteilung oder Zusammenlegung von Immobilieneinheiten stattgefunden
- Die Immobilie wurde renoviert, und Sie müssen die Katasterkonformität sicherstellen, da alle Änderungen vor einem Verkauf oder einer anderen Transaktion registriert werden müssen.
Um die im Katasteramt gespeicherten Daten zu aktualisieren, muss ein qualifizierter Fachmann, beispielsweise ein Vermessungsingenieur, Architekt oder Ingenieur, beauftragt werden. Dieser reicht die Katasteränderung im Rahmen des DOCFA-Verfahrens ein.
Welche Folgen hat es, wenn das Grundbuch nicht angeglichen wird?
Werden die Katasterdaten nicht aktualisiert – oder wird eine falsche Erklärung über die Katasterkonformität abgegeben –, so ist der Kaufvertrag nichtig, außer in Fällen geringfügiger Abweichungen, auf die weiter unten eingegangen wird.
Dies kann verschiedene Folgen haben:
- Verwaltungsrechtliche Sanktionen wegen Nichtbereinigung der Katasterlage
- Schwierigkeiten beim Weiterverkauf der Immobilie, da eine nicht vorschriftsmäßige Immobilie für Käufer weniger attraktiv ist und kostspielige Korrekturen erforderlich machen kann
- Rechtsstreitigkeiten, beispielsweise wenn ein Käufer Schadensersatzansprüche wegen falsch angegebener Mängel geltend macht
Geringfügige Abweichungen, wie beispielsweise kleine Zeichnungsfehler im Grundriss, führen nicht automatisch zur Ungültigkeit der Urkunde. Dies gilt, solange die Abweichungen keinen Einfluss auf den Katasterertrag oder die beabsichtigte Nutzung der Immobilie haben.
In allen Fällen ist es ratsam, alle notwendigen Formalitäten vor dem endgültigen Abschluss einer Immobilientransaktion zu erledigen, um das Risiko späterer Streitigkeiten zu verringern.
Wie viel kostet die Einhaltung der Grundbuchvorschriften?
Der Kauf einer Immobilie in Italien ist mit vielen zusätzlichen Kosten verbunden, mit denen Sie möglicherweise nicht rechnen. Die Kosten für die Katasterkonformität hängen von verschiedenen Faktoren ab, darunter die Komplexität des Regularisierungsprozesses, die Honorare der beteiligten Fachleute sowie etwaige zusätzliche Verwaltungskosten. Da jeder Fall etwas anders ist, gibt es keinen festen Preis, doch die üblichen Spannen liegen wie folgt:
- 500 bis 1.500 Euro für das Honorar eines qualifizierten Sachverständigen. Der Betrag variiert je nachdem, ob dieser lediglich die Erklärung erstellt oder auch das DOCFA-Verfahren zur Aktualisierung der Katasterdaten übernimmt.
- Etwa 50 Euro an Grundbuchgebühren für jede zu aktualisierende Immobilieneinheit.
- Geldbußen zwischen 1.000 Euro und 8.000 Euro bei verspäteter Einreichung der erforderlichen Änderungen. Diese Strafen können gemildert werden, wenn die Mängel umgehend bereinigt werden.
Die Kosten können steigen, wenn detailliertere Prüfungen erforderlich sind, beispielsweise im Falle größerer Renovierungen, oder wenn auch die Einhaltung der Bauvorschriften überprüft werden muss.
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