Jahrelang galt es als selbstverständlich, dass eine prestigeträchtige Adresse einen reibungslosen Immobilienverkauf garantiert. Aktuelle Daten deuten jedoch darauf hin, dass dies nicht mehr der Fall ist und meist sogar das Gegenteil zutrifft.
Homepanda Horizon, eine vom Immobilienportal Homepanda ins Leben gerufene Beobachtungsstelle, analysierte zwölf Monate lang kontinuierlich 243.266 Immobilienanzeigen in Mailand, Rom, Neapel und Turin.
Das Ergebnis ist eine Momentaufnahme des Marktes, die einige der etabliertesten Annahmen der Branche in Frage stellt.
Der Homepanda-Verkaufbarkeitsindex
Dieses Paradoxon wurde dank zweier eigens entwickelter Tools deutlich:
- Der Verkaufbarkeitsindex von Homepanda (IVH), der auf einer Skala von 0 bis 10 die tatsächliche Wahrscheinlichkeit eines Immobilienverkaufs misst
- Das Preissenkungsmeter, das erfasst, wie oft und um wie viel der Preis eines Inserats angepasst wird, solange es online bleibt.
Berühmte Viertel, in denen nicht verkauft wird
Navigli in Mailand
In Mailand belegt Navigli im IVH-Ranking unter den 32 Stadtteilen den drittletzten Platz mit einer Punktzahl von 1,8 von 10.
Ebenfalls weit unten rangieren Quadronno-Palestro-Guastalla (2,0), Solari-Washington (2,2), Arco della Pace-Sempione (3,4), Garibaldi-Porta Nuova (3,7) und das Centro Storico (3,8). Diese sechs Namen werden zwar regelmäßig genannt, wenn es um das „Mailand-Erlebnis“ geht, doch die tatsächliche Attraktivität ist deutlich geringer als das öffentliche Image vermuten lässt.
Der Mailänder Stadtteil mit der höchsten Punktzahl ist Città Studi-Susa mit einem IVH-Wert von 7,0: ein Universitätsviertel, das fest im Alltag verwurzelt ist und selten mit traditionellen Vorstellungen von Mailänder Prestige in Verbindung gebracht wird.
Centro Storico in Rom
In Rom ist dieses Paradoxon noch ausgeprägter. Das Centro Storico verzeichnet eine Preisänderungsrate, die um 183 % höher ist als in Appio Latino-Colli Albani, dem stabilsten Stadtteil der Stadt. Beim Verkaufbarkeitsindex liegt es mit einem Wert von 3,05 am unteren Ende der Rangliste der Hauptstadt.
Den höchsten IVH-Wert in Rom erzielt Mezzocammino-Spinaceto-Tor de' Cenci mit 7,5. Es handelt sich um einen gut versorgten Vorortbezirk, der noch nie auf dem Cover einer offiziellen Werbekampagne zu sehen war.
Posillipo in Neapel
Das gleiche Muster zeigt sich auch in den beiden anderen Städten. In Neapel ist Posillipo – der Hügel mit Blick auf die Bucht und ein Symbol für das internationale Image der Stadt – die Gegend, in der Verkäufer 140 % häufiger gezwungen sind, ihre Preise zu senken als in San Carlo all’Arena-Sanità, dem stabilsten Stadtteil der Stadt.
San Salvadoro in Turin
In Turin verzeichnet San Salvario, das nach den Olympischen Spielen entstandene Ausgehviertel, das seit langem als „Trastevere des Nordens“ bezeichnet wird, eine durchschnittliche Online-Angebotsdauer von 169 Tagen – einer der höchsten Werte in der Stadt.
Infrastruktur schlägt Prestige
Ein einziges übergreifendes Thema zieht sich durch alle vier Städte: Die tatsächliche Marktfähigkeit ergibt sich aus der Stadtentwicklung, nicht aus der Tradition
- In Mailand verändert die Metrolinie M4 die Immobilienmarktlandschaft grundlegend. Ponte Lambro-Santa Giulia, das von der M4 bedient wird, ist das dynamischste Viertel Italiens mit einer durchschnittlichen Online-Angebotsdauer von nur 19 Tagen.
- In Turin stellt die Neugestaltung von Lingotto – OGR, die U-Bahnlinie M1 und Wohnbauprojekte nach den Olympischen Spielen – die einzige wirklich positive Ausnahme in einem ansonsten schleppenden Markt dar, mit einer durchschnittlichen Online-Angebotsdauer von 100 Tagen.
- In Rom schneiden gut angebundene Vorstadtviertel besser ab als historische Viertel.
In jeder dieser Städte ist das Viertel mit dem höchsten Verkaufbarkeitsindex nie eines, das traditionell als prestigeträchtig gilt, sondern vielmehr ein Gebiet, das in jüngster Zeit einen Wandel durchgemacht hat.
Die vier Persönlichkeiten des Marktes
Der Bericht beschreibt die vier Metropolregionen als eigenständige Persönlichkeiten.
Mailand ist der rationale – und glückliche – Markt: 84 % der Angebote erfahren überhaupt keine Preissenkung, was einen nationalen Rekord darstellt. Diese Rationalität ist nicht auf einzelne Verkäufer zurückzuführen, sondern auf das Zusammenspiel erfahrener Maklernetzwerke und eines Marktes, der strukturell liquider ist als der jeder anderen italienischen Provinzhauptstadt. Die durchschnittliche Angebotsdauer im Internet beträgt 27 Tage.
Rom ist ein polarisierter Markt mit einer Differenz von 91 % zwischen den schnellsten Stadtteilen (80 Tage) und den langsamsten (152 Tage) sowie einer Dynamik, die von Gebiet zu Gebiet drastisch variiert.
Neapel wird als emotionaler Markt beschrieben, der durch große Extreme gekennzeichnet ist: 65 Tage in Materdei-Museo am unteren Ende und 138 Tage in Colli Aminei-Capodimonte-Ponti Rossi am oberen Ende.
Turin ist der geduldige – oder, je nach Sichtweise, statische – Markt mit einer durchschnittlichen Angebotsdauer von 131 Tagen. In Santa Rita-Mirafiori Nord beträgt diese 170 Tage, was den höchsten Wert unter allen Stadtteilen der vier Städte darstellt.
Das Penthouse, der Immobilientraum… der sich nicht verkauft
Wenn prestigeträchtige Wohngegenden Schwierigkeiten haben, schneidet die Immobilienart, die am ehesten mit Luxus assoziiert wird, noch schlechter ab. Das Penthouse – Panoramablick, Terrasse, Exklusivität – ist das Aushängeschild hochwertiger Marketingkampagnen. Laut den Daten von Homepanda Horizon ist es in Italien auch die Immobilienart, die am meisten Zeit und größere Preisflexibilität erfordert, um einen Verkauf zu erzielen.
- In Mailand weisen Penthouse-Apartments einen IVH-Wert von 4,08 auf,verglichen mit 4,57 für eine Standardwohnung: ein zwar geringer, aber konstanter Unterschied.
- In Rom ist der Unterschied unter den vier Städten am größten, mit einem IVH-Wert von 3,26 gegenüber 4,46, was mehr als einem ganzen Punkt Unterschied entspricht.
- Neapel liefert die auffälligsten Zahlen.: Nur 51 % der neapolitanischen Penthouse-Wohnungen erfahren während ihrer Angebotsdauer online keine Preisänderungen, verglichen mit 81 % in Mailand.
Die aussagekräftigste Statistik betrifft Extremfälle: Bei 12 % der Penthouse-Apartments in Neapel sind fünf oder mehr Preissenkungen nötig, bevor ein Käufer gefunden wird. In Mailand kommt dies in 1,9 % der Fälle vor, also sechsmal seltener.
Privatverkäufer versus Makler: Das Klischee trifft (fast überall) zu
Seit Jahrzehnten herrscht in der italienischen Immobiliendebatte die weit verbreitete Ansicht, dass private Verkäufer – also diejenigen, die ihre Immobilien ohne professionelle Unterstützung inserieren – den ursprünglichen Angebotspreis eher falsch einschätzen als diejenigen, die von einem Makler unterstützt werden. Die Daten von Homepanda Horizon bestätigen, dass dieses Klischee weitgehend zutrifft.
In Mailand nehmen Privatverkäufer fünf oder mehr Preissenkungen vor – und zwar zu 58 % häufiger als diejenigen, die sich an einen Makler wenden. In Rom zeigt sich dasselbe Muster: Hier übertreffen Privatverkäufer die Makler bei mehrfachen Preisänderungen um 38 %. In Neapel verringert sich der Abstand, bleibt jedoch zugunsten der Makler bestehen.
Turin bildet eine Ausnahme: Dort ändern 78,2 % der privaten Verkäufer ihren Angebotspreis nie, verglichen mit 74,1 % bei den Maklern. Isoliert betrachtet, könnte dies auf besonders rationale Privatverkäufer in Turin hindeuten. Der breitere Kontext zeichnet jedoch ein anderes Bild. Turin ist der langsamste Immobilienmarkt Italiens mit einer durchschnittlichen Angebotsdauer von 131 Tagen, was fast fünfmal so lang wie in Mailand ist.
In einem strukturell schwachen Markt ist es unwahrscheinlich, dass eine unterlassene Preisanpassung auf eine rationale Preisgestaltung hindeutet. Vielmehr handelt es sich dabei wahrscheinlich um einen der Faktoren, die den Verkauf weiter verzögern. Die Daten aus Turin sind möglicherweise der aufschlussreichste Aspekt des gesamten Berichts: Sie zeigen, dass dasselbe Verhalten – das Festhalten am Preis – in einem Kontext, wie beispielsweise in Mailand, auf eine korrekte Bewertung hindeuten kann, in einem anderen Kontext, wie beispielsweise in Turin, jedoch auf Marktprobleme. Nur durch den Abgleich mit den Daten zur Angebotsdauer lassen sich die beiden Situationen angemessen unterscheiden.
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