Pendant des années, on a considéré comme acquis qu'une adresse prestigieuse garantissait une vente immobilière sans encombre. Les données actuelles indiquent que ce n'est plus le cas. Dans bien des situations, c'est même le contraire.
Homepanda Horizon, un observatoire lancé par l'opérateur d'agences immobilières Homepanda, a analysé 243 266 annonces immobilières sur une période de douze mois de surveillance continue à Milan, Rome, Naples et Turin.
Il en résulte un aperçu du marché qui remet en question certaines des hypothèses les plus profondément ancrées dans le secteur.
L'indice de vendabilité de Homepanda
Ce paradoxe est apparu grâce à deux logiciels propriétaires :
- L'indice de vendabilité Homepanda (IVH), qui mesure sur une échelle de 0 à 10 la probabilité réelle qu'un bien soit vendu
- Le thermomètre de réduction de prix, qui suit la fréquence et l'ampleur des ajustements de prix d'une annonce pendant sa période de publication en ligne.
Quartiers célèbres qui ne se vendent pas
Navigli à Milan
À Milan, l'IVH classe Navigli troisième en partant de la fin parmi les trente-deux quartiers de la ville, avec un score de 1,8 sur 10.
On retrouve également en bas du classement Quadronno-Palestro-Guastalla (2,0), Solari-Washington (2,2), Arco della Pace-Sempione (3,4), Garibaldi-Porta Nuova (3,7) et le Centro Storico (3,8). Ces six noms sont régulièrement cités lorsqu'on parle des incontournables de Milan, mais leur attrait réel est bien plus limité que leur image publique ne le laisse supposer.
Le quartier milanais ayant obtenu le meilleur score est Città Studi-Susa, avec un IVH de 7,0 : un quartier universitaire ancré dans la vie quotidienne, rarement associé aux idées traditionnelles du prestige milanais.
Centre historique de Rome
À Rome, le paradoxe est encore plus marqué. Le Centro Storico enregistre un taux de variation des prix 183 % supérieur à celui d'Appio Latino-Colli Albani, le quartier le plus stable de la ville. Sur l'indice de liquidité, il se situe parmi les derniers du classement de la capitale, avec un score de 3,05.
Le score IVH le plus élevé de Rome appartient à Mezzocammino-Spinaceto-Tor de' Cenci, avec 7,5. Il s'agit d'un quartier de banlieue bien desservi qui n'a jamais figuré sur la couverture d'une quelconque campagne promotionnelle officielle.
Posillipo à Naples
Le même phénomène se produit dans les deux autres villes. À Naples, Posillipo — la colline qui surplombe la baie et qui symbolise l'image internationale de la ville — est le quartier où les vendeurs sont contraints de baisser leurs prix 140 % plus souvent qu'à San Carlo all'Arena-Sanità, le quartier le plus stable de la ville.
San Salvario à Turin
À Turin, San Salvario, le quartier de la vie nocturne post-olympique longtemps surnommé le « Trastevere du nord », enregistre une durée moyenne de présence en ligne de 169 jours, l'un des chiffres les plus élevés de la ville.
L'infrastructure prime sur le prestige
Un thème sous-jacent unique traverse les quatre villes : la véritable valeur marchande découle de la transformation urbaine, et non de la tradition.
- À Milan, la ligne de métro M4 redessine le paysage immobilier. Le quartier de Ponte Lambro-Santa Giulia, desservi par la M4, est celui où les biens immobiliers se vendent le plus rapidement en Italie, avec un délai moyen de mise en vente en ligne de seulement 19 jours.
- À Turin, le réaménagement du Lingotto — OGR, le métro M1 et les projets résidentiels post-olympiques — constitue la seule exception véritablement positive dans un marché par ailleurs atone, avec une moyenne de 100 jours en ligne.
- À Rome, les quartiers suburbains bien desservis affichent de meilleures performances que les zones historiques.
Dans chacune de ces villes, le quartier présentant l'indice de valeur marchande le plus élevé n'est jamais un quartier traditionnellement considéré comme prestigieux, mais plutôt une zone ayant connu une transformation récente.
Les quatre « personnalités » du marché
Le rapport décrit les quatre marchés métropolitains comme ayant des « personnalités » distinctes.
Milan est un marché rationnel et chanceux : 84 % des annonces ne subissent aucune réduction de prix, un record national. Cette rationalité ne tient pas aux vendeurs individuels, mais à la combinaison de réseaux d’agences expérimentés et d’un marché structurellement plus liquide que dans toute autre capitale provinciale italienne. La durée moyenne de publication des annonces est de 27 jours.
Rome est un marché polarisé, avec un écart de 91 % entre les quartiers les plus rapides (80 jours) et les plus lents (152 jours), et une dynamique qui varie considérablement d'une zone à l'autre.
Naples est décrite comme un marché émotionnel, marqué par de grands extrêmes : 65 jours à Materdei-Museo à l'extrémité inférieure et 138 jours à Colli Aminei-Capodimonte-Ponti Rossi à l'extrémité supérieure.
Turin est un marché patient, voire statique selon le point de vue, avec un délai moyen de mise en vente de 131 jours. Santa Rita-Mirafiori Nord atteint 170 jours, le chiffre le plus élevé enregistré parmi les quatre villes.
Le penthouse, le rêve immobilier… qui ne se vend pas
Si les quartiers prestigieux peinent à trouver preneur, le type de bien le plus associé au luxe affiche des performances encore plus faibles. Le penthouse – vue panoramique, terrasse, exclusivité – est le fleuron des campagnes marketing haut de gamme. D'après les données de Homepanda Horizon, c'est également le type de bien en Italie qui nécessite plus de temps et une plus grande flexibilité sur le prix pour se vendre.
- À Milan, le penthouse a un IVH de 4,08 contre 4,57 pour un appartement standard : un écart modeste mais constant.
- À Rome, la différence est la plus grande parmi les quatre villes , avec un IVH de 3,26 contre 4,46, soit plus d'un point d'écart.
- Naples présente les chiffres les plus frappants : seulement 51 % des penthouses napolitains conservent leur prix inchangé sur les plateformes de vente en ligne, contre 81 % à Milan.
La statistique la plus révélatrice concerne les cas extrêmes : à Naples, 12 % des penthouses nécessitent cinq baisses de prix, voire plus, avant de trouver preneur. À Milan, ce chiffre tombe à 1,9 %, soit six fois moins souvent.
Vendeur particulier contre agence : le stéréotype se vérifie (presque partout).
Depuis des décennies, une idée reçue persiste dans le débat immobilier italien : les vendeurs particuliers — ceux qui mettent leur bien en vente sans l’aide d’un professionnel — sont plus susceptibles de mal évaluer le prix initial demandé que ceux qui sont accompagnés par une agence. Les données de Homepanda Horizon confirment que ce stéréotype est largement fondé.
À Milan, les vendeurs particuliers baissent leur prix de cinq fois ou plus 58 % plus souvent que ceux qui passent par une agence. À Rome, la même tendance se confirme : les vendeurs particuliers devancent les agences de 38 % en cas de modifications de prix multiples. À Naples, l’écart se réduit, mais reste favorable aux agences.
Turin fait figure d'exception : 78,2 % des vendeurs particuliers ne modifient jamais leur prix de vente, contre 74,1 % pour les agences. Pris isolément, ce chiffre pourrait sembler refléter le caractère particulièrement rationnel des vendeurs turinois qui gèrent eux-mêmes leur bien. Cependant, replacée dans son contexte, la situation est tout autre. Turin possède le marché immobilier le plus lent d'Italie, avec un délai moyen de vente de 131 jours, soit près de cinq fois celui de Milan.
Dans un marché structurellement atone, le refus d'ajuster le prix n'est guère un signe de tarification rationnelle. Il s'agit plus probablement d'un facteur contribuant à prolonger la vente. Les données de Turin constituent peut-être l'élément le plus révélateur de l'ensemble du rapport : elles montrent que ce même comportement – le maintien d'un prix ferme – peut indiquer une évaluation juste dans un contexte, comme à Milan, ou des difficultés de marché dans un autre, comme à Turin. Seule une analyse croisée avec les données relatives à la durée de mise en vente permet de distinguer clairement ces deux situations.
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