A la hora de decidir comprar o vender una casa en Italia, los aspectos contractuales son fundamentales para que la transacción sea legal, definirlos correctamente ayuda a aclarar muchas situaciones y evitar sorpresas desagradables. Esta es nuestra guía de contratos de compraventa de propiedades en Italia, con la ayuda de Michele Pizzullo, asesor legal de Fimaa Italia.
Cómo funcionan los contratos de compraventa de inmuebles en Italia
En Italia, una propuesta de compra y su aceptación son documentos previos a la negociación, es decir, adecuados para hacer posible la posterior celebración del contrato. La propuesta es la declaración que contiene todos los elementos del contrato de compraventa, destinada a celebrar el contrato propiamente dicho. Se emite (por el proponente) demostrando así la intención de contraer la obligación. La aceptación de la propuesta es una declaración de voluntad realizada por el destinatario (con derecho a expresar un consentimiento válido) y dirigida al oferente, quien a su vez expresa la voluntad de obligarse.
De conformidad con el art. 1326, co. 1, del Código Civil, "El contrato se entiende formalizado cuando la persona que ha hecho la oferta tiene conocimiento de la aceptación".
Para que la propuesta sea apta para determinar, una vez aceptada, la celebración del contrato, debe cumplir el requisito de integridad, es decir, contener todos los elementos del futuro contrato y no ir acompañada de reservas sobre su naturaleza, que deben entenderse, ya desde su formulación, dificultosas para quienes la formularon.
Por su parte, la aceptación debe poseer el requisito de conformidad, es decir, ser definitiva, incondicional y plenamente conforme con la intención expresada por el oferente: una aceptación que modifica o integra el contenido de la oferta equivale a una nueva oferta (convirtiéndose así en una contraoferta), que a su vez debe ser aceptada por la otra parte para que se complete el contrato.
Propuesta de compra y aceptación
Como se ha citado con anterioridad, de conformidad con el art. 1326(1) del Código Civil, "El contrato se concluye cuando la persona que hace la propuesta toma conocimiento de la aceptación". Pero, ¿cómo se comunica la aceptación de la propuesta? Ninguna regla exige la adopción de un formulario específico para la comunicación de la aceptación. Se podrán utilizar las direcciones físicas o de correo electrónico indicadas por las partes.
De ello se deduce que quien haya aceptado recibir notificación de la aceptación de la propuesta -permitiendo así la celebración del contrato- por correo electrónico, también tiene la carga de comprobar el correo entrante en la dirección electrónica que haya indicado a terceros ( y, por tanto, también al agente inmobiliario) y que, en todo caso, aparece automáticamente en los mensajes enviados: sujeto, no obstante, a la posibilidad de probar que no tuvo culpa en la imposibilidad de conocer la aceptación.
Cuando se celebra el contrato de compraventa
La "celebración del contrato" coincide con el momento en que nace la obligación contractual. Para que esto ocurra, se debe llegar a un acuerdo entre las partes sobre los elementos constitutivos, tanto principales como accesorios o secundarios, del acuerdo. Se considerará que el acuerdo es un contrato ya perfeccionado cuando contiene la indicación de sus elementos esenciales y parece que las partes han tenido la intención de obligarse definitivamente también sobre la base de su conducta posterior, siempre que dicha conducta sea inequívoca y no permita una interpretación diferente.
¿Qué es una preventa o contrato preliminar?
En algunos casos, la negociación en relación con la venta de un bien inmueble puede desarrollarse en dos fases, con la formalización de un contrato preliminar tras la celebración de un primer acuerdo, es decir, una propuesta de compra (irrevocable) cuya aceptación, puesta en conocimiento del oferente, da lugar a la celebración de un acuerdo denominado "preliminar", por el que las partes se comprometen a no suscribir la escritura de compraventa definitiva, sino el contrato preliminar posterior. Esto es útil para permitir que el contenido de la negociación y las obligaciones correspondientes se definan en distintos momentos, en caso necesario.
Acuerdo de compra y contrato en Italia
La oferta irrevocable de compra a que se refiere el art. 1329 del Código Civil, no sólo debe contener todos los elementos esenciales del contrato a celebrar, sino que su contenido no debe dar lugar a que la determinación de los elementos accesorios se posponga a un momento posterior, disponiendo así expresamente que: "La aceptación de esta propuesta por el vendedor determinará la celebración de un contrato preliminar de compraventa". De ello se desprende que una propuesta redactada de esta manera es un contrato preliminar perfecto, en la medida en que está provista de los requisitos esenciales y no remite a acuerdos posteriores sobre la regulación de los elementos accesorios.
Sin embargo, debe decirse que precisamente por la plenitud del acuerdo alcanzado, eficaz y vinculante entre las partes, siempre que se cumplan los requisitos de los artículos 1351 y 2932 del Código Civil, a diferencia del contrato preliminar, el oferente no puede alegar repetición del contrato celebrado.
Contrato definitivo de compraventa en Italia
La formalización de la escritura definitiva como cumplimiento exacto del preliminar se considera la premisa que quizás se plantea con más frecuencia en los despachos profesionales: el preliminar representa una manifestación articulada y completa de la voluntad de las partes contratantes, no presentando ni las partes ni el objeto del contrato ninguna alteración significativa respecto a lo prometido. Por lo tanto, las mismas partes que celebraron el preliminar se presentan ante el notario, tal vez con la ayuda de un mediador profesional, con la intención de cumplir exactamente lo prometido.
Obligación de registrar el contrato preliminar
Los contratos preliminares de todo tipo se registran en un plazo fijo y están sujetos al impuesto de registro con una tasa fija de 200 euros, más un impuesto de timbre de 16 euros por cada 100 líneas de la escritura.