Milan et Rome continuent de figurer parmi les villes les plus importantes pour le marché résidentiel de luxe en Italie. Selon le World Cities Prime Residential Index 2025 de Savills, les deux villes ont enregistré de bons résultats en 2024, Milan connaissant une stabilité substantielle des prix et Rome une croissance. Les prévisions pour 2025 suggèrent une tendance divergente : Milan devrait maintenir des prix stables ou connaître des variations minimes, tandis que Rome pourrait connaître des augmentations de prix comprises entre 2 % et 3,9 %. Les prix de location devraient également augmenter, bien qu'avec une dynamique différente dans les deux villes.
Le contexte mondial : ralentissement des prix et hausse des loyers
À l’échelle internationale, les prix de l’immobilier de luxe devraient augmenter de 1,6 % en 2025, contre 2,2 % en 2024. Le marché locatif a toutefois montré un plus grand dynamisme : en 2024, sur les 30 villes suivies par Savills, les loyers résidentiels prime ont augmenté en moyenne de 4,3 %, avec des pics significatifs à Dubaï (+ 23,5 %), Bangkok (+ 15,4 %) et Kuala Lumpur (+ 12,2 %).
Parmi les villes les plus chères, Hong Kong reste la plus chère pour l'achat d'une maison de luxe, tandis que New York est en tête en termes de coûts de location les plus élevés.
Milan et Rome dans le contexte mondial
Au sein du Savills World Cities Index, Milan se classe à la 11e place pour les prix de l'immobilier, qui sont restés stables par rapport à 2023. Rome, en revanche, occupe la 17e place avec des valeurs en hausse, confirmant un dynamisme plus important que la capitale lombarde.
Sur le marché locatif de luxe, les deux villes italiennes ont connu des hausses en 2024, Milan se classant 7e après Londres et Rome 9e après Singapour. La demande croissante de locations de luxe dans les deux villes est alimentée par une offre limitée et l'arrivée de nouveaux résidents, que ce soit pour travailler ou étudier.
Prévisions pour 2025 : stabilité à Milan, croissance à Rome
Les projections pour 2025 indiquent une stabilité des prix à Milan, avec une hausse modeste des valeurs locatives (moins de 2 %). En revanche, Rome devrait maintenir sa tendance positive à partir de 2024, avec des prix résidentiels de luxe en hausse entre 2 % et 3,9 % et une croissance des loyers pouvant atteindre 2 %.
Les villes qui devraient connaître la plus forte croissance des prix l’an prochain sont Dubaï, avec une hausse prévue de 8 à 9,9 %, suivie de Sydney, Madrid et Lisbonne, qui devraient toutes augmenter de 4 à 5,9 %. Ces villes se caractérisent par une forte demande et une offre limitée, facteurs clés de la hausse des prix de l’immobilier. Barcelone et Cape Town se distinguent également par l’expansion de leurs marchés, soutenus par une pénurie de biens de qualité et l’amélioration des conditions économiques locales.
Le marché locatif : Dubaï en tête de la croissance mondiale
En 2024, 25 des 30 villes étudiées ont connu une hausse des prix de location des logements de luxe, avec une hausse moyenne de 4,3 %. Dubaï continue de mener la croissance des locations de luxe, portée par une forte demande de nouveaux résidents et des rendements élevés. Les rendements locatifs à Dubaï ont atteint 5,3 % (+ 60 points de base sur un an), tandis qu'à Kuala Lumpur, ils se sont établis à 4,3 % (+ 38 points de base).
Les prévisions pour 2025 suggèrent que les loyers de premier ordre continueront d’augmenter dans les principales villes du monde, bien qu’à un rythme plus lent que la moyenne historique. Dubaï reste le favori en matière de croissance des loyers, avec une augmentation attendue de plus de 10 %.
Le marché italien : résilience et nouvelles opportunités
Danilo Orlando, responsable du secteur résidentiel chez Savills, souligne la forte résilience du marché résidentiel de luxe italien malgré les incertitudes économiques de ces dernières années.
« Alors que l'année 2024 est toujours marquée par des taux d'intérêt élevés, nous prévoyons que la demande de propriétés locatives de premier ordre restera forte à Milan et à Rome tout au long de 2025.
La rareté des biens disponibles continue de faire grimper les prix des loyers. Les jeunes professionnels et les étudiants s'installent dans les grandes villes, ce qui stimule encore davantage la demande, tandis que l'achèvement de certains projets de construction à louer (Build-to-Rent, BTR) insufflera une nouvelle énergie au marché locatif.
Du côté des ventes, Rome présente des perspectives plus positives que Milan, grâce à des prix plus accessibles qui pourraient favoriser un rebond des transactions et une augmentation lente mais régulière des valeurs immobilières, notamment dans les nouveaux développements. Milan, en revanche, fait face à des perspectives plus prudentes, suite à la croissance rapide des prix observée ces dernières années.