Que recherchent les nouveaux acquéreurs de logements en Italie en 2026 ? La réponse, tirée de la troisième édition de l’étude Savills « Italy New Build Survey », est étonnamment constante pour toutes les tranches d’âge : le quartier prime sur tout. Avant la superficie, avant l’emplacement précis, avant les finitions. Mais la notion de « quartier » a évolué : elle ne se limite plus au lieu d’origine ou à la proximité familiale, mais englobe désormais la sécurité, les espaces verts, la connectivité, les services et la qualité de vie.
Pourquoi le neuf : l’efficacité énergétique d’abord, la rénovation comme moyen de dissuasion
La principale motivation des acheteurs potentiels pour l'acquisition d'un logement neuf est l'efficacité énergétique, citée par 19 % des personnes interrogées. Viennent ensuite la possibilité d'éviter des rénovations (14 %), la qualité de la construction et des matériaux (13 %) et l'attrait d'un bien immobilier auparavant inoccupé (11 %). Les technologies modernes représentent 11 % des motivations, tandis que la facilité d'emménager est mentionnée par 5 %. Seuls 4 % citent le coût réduit comme principale motivation, un chiffre qui révèle que le marché du neuf ne s'adresse pas avant tout aux personnes recherchant des économies, mais plutôt à celles qui privilégient la qualité et la sécurité.
Soixante pour cent des personnes interrogées disposent d'un budget maximal de 450 000 € et financent leur achat principalement par un prêt hypothécaire. Plus de la moitié des personnes interrogées ont plus de 46 ans et 50 % occupent un emploi stable.
La destination : 80 % souhaitent vivre en ville, le bord de mer attire 12 %
Les préférences géographiques sont claires : 80 % des acheteurs souhaitent vivre en milieu urbain. Le bord de mer arrive en deuxième position (12 %), suivi de la campagne (4 %), de la montagne (2 %) et des lacs (1 %). Seule exception notable : la tranche d’âge des 46-65 ans, où l’intérêt pour les destinations de loisirs (bord de mer, montagne et campagne) est croissant, signe d’un marché des résidences secondaires en expansion. Par ailleurs, 86 % des plus de 65 ans privilégient la ville, confirmant ainsi que la proximité des commodités et de la famille demeure un facteur déterminant pour ce segment de la population.
Le quartier avant tout, pour toutes les générations
Le classement des critères les plus importants lors du choix d'un nouveau logement reste étonnamment stable d'une génération à l'autre : le quartier arrive en tête pour tous les groupes d'âge, loin devant tous les autres facteurs. Cependant, les priorités suivantes évoluent.
Pour les moins de 35 ans, les transports en commun et les services de proximité sont immédiatement accessibles, suivis des espaces verts. L'efficacité énergétique et les technologies intelligentes se situent en milieu de classement : appréciées, mais pas essentielles. Ce groupe est le moins disposé à sacrifier la surface habitable : 59 % refuseraient un logement plus petit, ce qui en fait le compromis le plus difficile à accepter.
Les 36-45 ans font preuve de la plus grande flexibilité : après le quartier, ils privilégient les transports, les services de proximité et les espaces verts, puis les équipements de l’immeuble. Ils sont les plus disposés à déménager : 40 % accepteraient un emplacement moins central et 38 % seraient prêts à sacrifier de l’espace pour trouver le projet idéal.
Les personnes âgées de 46 à 65 ans placent les transports et les commodités de l'immeuble juste après le quartier, avec une répartition égale entre ceux qui souhaitent agrandir leur logement (33 %) et ceux qui souhaitent réduire sa surface habitable (31 %). Le compromis qu'elles acceptent le plus facilement est de renoncer à une place de parking privée, cité par 25 % d'entre elles comme la concession la plus difficile, soit le pourcentage le plus élevé de tous les groupes d'âge.
Les personnes de plus de 65 ans accordent une importance primordiale aux commodités offertes par un immeuble (deuxième rang au classement général), la proximité de la famille arrivant en tête. La réduction de la taille du logement est le choix le plus fréquent (42 %), et elles sont prêtes à sacrifier de la superficie (44 %), finançant l'achat presque exclusivement sur leurs fonds propres (81 %).
Commodités : le stationnement est indispensable
Le parking privé est le seul critère qui fait l'unanimité, quel que soit le budget : de 36 % pour l'entrée de gamme à 44 % pour les biens immobiliers entre 750 000 € et 1 million d'euros. C'est un critère non négociable, quel que soit le prix.
Au-delà du stationnement, les priorités évoluent considérablement en fonction du budget. Dans le segment inférieur à 450 000 €, après le stationnement, la sécurité 24 h/24 arrive en deuxième position, suivie des bornes de recharge pour véhicules électriques en troisième : un profil axé sur la sécurité pratique et le développement durable au quotidien. Dans la tranche de 450 000 € à 750 000 €, la sécurité 24 h/24 conserve la deuxième place, mais les toits-terrasses partagés et les bornes de recharge se partagent la troisième, témoignant d’un intérêt croissant pour les espaces de vie partagés. Dans la tranche de 750 000 € à 1 million d’euros, les services de conciergerie font un bond spectaculaire à la deuxième place avec 18 %, un record absolu, indiquant clairement qu’à ce niveau de dépenses, les acheteurs recherchent de plus en plus une expérience comparable à celle d’un hôtel. Au-delà d’1 million d’euros, la piscine, la sécurité 24 h/24 et les services de conciergerie se partagent la deuxième place, confirmant ainsi comment loisirs, sécurité et services s’associent pour former des caractéristiques distinctives du haut de gamme.
En Italie, les acheteurs restent très exigeants en matière d'espaces extérieurs : 81 % des 36-45 ans et 53 % des plus de 65 ans les considèrent comme essentiels. En revanche, les espaces de travail partagés, tels que les espaces de coworking et les salles de réunion, figurent systématiquement en bas de la liste, quel que soit le budget, ce qui prouve que malgré l'essor du télétravail, ces espaces ne sont toujours pas perçus comme des critères déterminants dans le choix d'un nouveau logement.
Les quatre profils de l'acheteur de 2026
Le rapport de Savills identifie quatre archétypes d'acheteurs qui résument les différentes logiques d'achat sur le marché du logement neuf.
Le premier profil est celui de l'« Urban Maximizer » : un acheteur tourné vers la ville qui privilégie la centralité et l'accessibilité. Pour lui, un logement est un moyen de vivre pleinement la ville ; l'adresse détermine la valeur perçue, et il est prêt à accepter des surfaces plus petites pour ne pas compromettre son emplacement.
Le second profil est celui de l'acheteur « Optimisateur de cycle de vie » : un acheteur expérimenté qui adapte ses choix de logement aux différentes étapes de sa vie. Il privilégie la praticité, la facilité de gestion et la viabilité économique à long terme, et est ouvert à la possibilité de réduire la taille de son logement tout en bénéficiant d'une plus grande flexibilité géographique.
Le troisième type est celui des personnes en quête d'espace et de qualité : des familles et des ménages qui souhaitent améliorer leur qualité de vie au quotidien. Pour eux, le foyer est un lieu de bien-être, où le confort, les matériaux et la fonctionnalité sont primordiaux. Ils sont prêts à déménager dans des quartiers plus excentrés en échange de plus d'espace et d'une meilleure qualité de vie.
Le quatrième profil est celui des personnes en quête d'expériences et de vie communautaire : un acheteur qui valorise le logement en termes d'expériences, d'espaces partagés et de sentiment d'appartenance. Il s'intéresse particulièrement aux appartements avec services, est prêt à payer plus cher pour une expérience de vie de qualité supérieure et est flexible quant à la taille et à l'emplacement.
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