Liquidar o teu crédito habitação antecipadamente: quando vale a pena?

Qual é o momento ideal para pagares o teu crédito habitação? GTRES

18 Outubro 2021, 14:09

Pagar o crédito habitação antes do vencimento previsto tem os seus prós e contras. Mas, dependendo de quando o faças, pode acontecer que as vantagens superem as desvantagens: há um momento em que é melhor fazê-lo e também em que não é. Vamos ver quando é o momento certo, como pedir para pagar o empréstimo antecipadamente e quais os fatores que deverás ter em conta ao tentar determinar se esta é a solução mais adequada.

O que é o pagamento antecipado de um empréstimo?

O pagamento antecipado de um empréstimo significa a liquidação do empréstimo contraído para a compra da casa antes do termo natural do prazo de reembolso. É uma opção que evita que tenhamos de pagar as prestações entre o vencimento e o prazo e, normalmente, torna-se possível quando ganhamos uma quantia que pode ser utilizada para liquidar a dívida de uma só vez. A amortização, parcial ou total, está prevista na Lei de Consolidação Bancária, artigo 40 parágrafo 1, que estabelece que "o devedor tem o direito de saldar a sua dívida antecipadamente, no todo ou em parte, pagando exclusivamente ao banco um taxa com tudo incluído para a rescisão contratualmente estabelecida".

Como pagar um crédito habitação

Liquidação do empréstimo

O empréstimo pode ser reembolsado total ou parcialmente. Em caso de liquidação do empréstimo, todo o valor residual da dívida com o banco é reembolsado de uma só vez. Neste caso, se o empréstimo tiver sido contratado antes de 2 de abril de 2007, devem ser acrescidos ao montante os custos administrativos bem como os juros calculados do período compreendido entre a última prestação paga e o pagamento da totalidade do valor, além de quaisquer penalidades aplicadas.

Amortização parcial do empréstimo

O reembolso parcial do empréstimo, por outro lado, consiste em pagar ao banco apenas uma parte da dívida residual, com o objetivo de reduzir as prestações futuras ou diminuir a duração total do prazo de reembolso. Em caso de penalização (para créditos habitação anteriores a abril de 2007), a penalidade é calculada apenas sobre o valor parcial devolvido.

Cálculo da amortização do crédito habitação

Quando o empréstimo é liquidado antecipadamente, é ao banco que deve ser solicitado o cálculo do valor a ser reembolsado até à data escolhida. Quaisquer custos serão adicionados ao valor do capital residual, já disponível no plano de amortização, com o acréscimo dos juros diários vencidos.

Como solicitar o reembolso antecipado do empréstimo

Para solicitar ao banco o reembolso antecipado do empréstimo, deves enviar uma carta registrada com aviso de receção para comunicar o pedido e solicitar os cálculos exatos do valor a pagar. O formulário de inscrição está disponível no banco e deve ser devolvido com uma cópia de um documento de identidade e código de identificação fiscal em anexo. Tratando-se de empréstimos contraído antes de abril de 2007, deverá ainda ser anexada a declaração substitutiva da escritura de notoriedade, para aplicação das penalidades reduzidas previstas na Lei Bersani. O banco emitirá a documentação adequada no prazo de trinta dias, após a realização de todas as verificações necessárias.

Crédito Habitação: quando vale a pena pagar?

Para entender se faz sentido pagar o empréstimo, parcial ou totalmente, primeiro precisas de ser claro sobre qual é o motivo do pagamento antecipado e qual é a tua capacidade financeira para fazê-lo. Para saldar o empréstimo, primeiro precisas de ter a quantia necessária disponível para o fazer. Mas também existem outros fatores que deves considerar:

Qual o objetivo: liquidar o empréstimo significa evitar o acúmulo de novos juros para somar à amortização do valor original, ou pelo menos reduzir o peso das futuras prestações.
Quantidade de prestações restantes: o andamento do empréstimo é um fator importante para entender se o reembolso antecipado é sensato ou não. Se o empréstimo já estiver próximo do vencimento, não é particularmente benéfico pagá-lo antecipadamente, ao passo que poderia ser mais benéfico, mesmo que requeira meios maiores, pagá-lo no início do plano de reembolso.
Juros franceses: em relação ao ponto anterior, se o empréstimo se tratar de um plano de amortização denominado "estilo francês", terás de amortizar no início do período de amortização um montante de juros superior ao montante principal; no final do período, por outro lado, haverá uma maior quantidade de capital residual e menos juros. Portanto, se desejas reduzir o valor dos juros a serem reembolsados, o melhor momento para saldar o empréstimo é no início do período de reembolso.
Trade off: Há também a questão do "trade off" entre investir o capital para pagar o crédito habitação ou para encontrar outro tipo de renda, por exemplo, comprando títulos ou similares. Só se o investimento dessa quantia render menos do que os juros poupados ao pagar o empréstimo antecipadamente, é que seria melhor que a utilizasses para pagar o empréstimo.
Fator psicológico: além da questão puramente económica, existe a possibilidade de não suportares psicologicamente ter que carregar uma dívida de muitos anos e, portanto, desejares liquidá-la o mais rápido possível. Se for esse o caso, assim que tiveres uma quantia extra, é provável que invistas para saldar o crédito habitação, libertando-te da obrigação mensal e, por fim, desfrutando a 100% da tua casa.
Taxa Euribor: se tens uma hipoteca a taxa variável, para perceber se é uma boa altura para liquidar o empréstimo, é essencial também estar atento à taxa Euribor, nomeadamente a três meses, que é a base para o cálculo da taxa flutuante de juros hipotecários em Itália. Atualmente, a taxa está no nível mais baixo de todos os tempos, mesmo que alguns sinais tenham indicado recentemente que vai subir, embora seja improvável que isso aconteça antes do segundo semestre de 2022. Portanto, pode valer a pena pagar o empréstimo antes que a taxa comece a subir novamente para evitar juros mais altos.

Reembolso antecipado do empréstimo: custos e penalidades

Com a Lei Bersani (decreto n.º 7/2007, convertido na lei n.º 40/2007), o reembolso antecipado do empréstimo não tem qualquer penalização. No entanto, algumas distinções precisam de ser aclaradas. Caso o empréstimo tenha sido contratado após 2 de fevereiro de 2007 - momento da entrada em vigor da Lei Bersani - não há penalidade para o seu reembolso antecipado. No entanto, dado que a extinção de uma hipoteca antes do seu vencimento corrói os juros cobrados pelos bancos, que ainda querem obter alguma compensação, por vezes o reembolso antecipado só é permitido por contrato depois de decorrido um determinado número de meses (por exemplo, 18).

Para os créditos habitação contratados antes de abril de 2007, a Lei Bersani introduziu penalidades reduzidas em caso de reembolso antecipado, também estabelece direitos e limites que deverão ser respeitados pelo beneficiário do crédito, sem que o banco se possa opor.

Os limites máximos aplicáveis das penalidades para créditos habitação anteriores a abril de 2007 com reembolso antecipado são:

Para créditos habitação de taxa variável:

Em caso de extinção antes do terceiro ao último ano do vencimento: 0,5%
Em caso de extinção no terceiro ano passado: 0,2%
Em caso de extinção nos últimos dois anos: 0%.
Caso a penalidade do contrato de crédito habitação seja igual ou superior ao máximo permitido, há redução de 0,2%