Se planeias vender um imóvel em Itália, lidar com a burocracia e os impostos envolvidos pode se tornar bastante complexo. Por esse motivo, elaboramos este guia prático para te ajudar a economizar tempo e entender rapidamente como funciona a tributação imobiliária em Itália e quando podes estar isento do seu pagamento, somando-se ao custo total da venda de imóveis em Itália. Isto é tudo o que precisas de saber sobre impostos ao vender imóveis em Itália.
Como pagar impostos ao vender uma casa em Itália
Decidir vender um imóvel em Itália significa que o vendedor tem que pagar certos impostos, que são regulados de forma diferente dependendo se é uma residência principal ou secundária e do número de anos desde a compra. O pagamento de impostos na venda da casa não é obrigatório em alguns casos em Itália, como veremos mais à frente.
Geralmente, existem duas opções que o vendedor pode escolher para pagar corretamente os impostos pela venda da casa, nomeadamente:
- o regime de tributação ordinária
- imposto substitutivo.
A tributação ordinária permite ao vendedor calcular os impostos pela venda do imóvel por meio das alíquotas comuns do IRPEF, divididas em escalões para pessoas físicas. Isto significa que a mais-valia gerada pela venda do imóvel, ou seja, a mais-valia obtida pelo proprietário, é tributada diretamente na declaração de impostos, registando a mais-valia na rubrica “Rendimentos diversos”. Os escalões de tributação, com as respetivas taxas, são identificados da seguinte forma
- para lucros inferiores ou iguais a 15.000€, a taxa é fixada em 23%;
- para lucro entre € 15.001 e € 28.000, a alíquota é de 27%;
- para lucro entre € 28.001 e € 55.000, a alíquota é de 38%;
- para lucro entre € 55.001 e € 75.000, a alíquota é de 41%;
- para lucros superiores a € 75.001, a taxa é de 43%.
Já o imposto substitutivo prevê a tributação separada na venda do imóvel à alíquota de 26%. Para solicitar o imposto substitutivo, é necessária uma escritura notarial, para a qual podem ser cobrados impostos adicionais ao Inland Revenue Office no decorrer do processamento da papelada para a venda da casa.
Quando tens que pagar impostos sobre a venda da tua casa em Itália?
Quando se trata de impostos sobre a venda de uma casa, é necessário fazer uma distinção importante entre:
- a venda da casa antes de 5 anos desde a compra
- a venda da casa após 5 anos da compra.
No primeiro caso, é obrigatório o pagamento de impostos na venda do imóvel. A razão pela qual o pagamento de impostos é exigido na venda de um imóvel, neste caso, diz respeito ao risco de lucro excessivo do ganho de capital. Se o proprietário pretende lucrar com a venda, o imposto incide sobre o ganho.
No segundo caso, se o proprietário que pretende vender for proprietário do imóvel há mais de cinco anos, fica isento do pagamento de imposto. Para além desta eventualidade, existem outras circunstâncias em que não é necessário pagar imposto na venda da casa, tais como:
- quando o proprietário adquiriu a propriedade por herança
- quando o proprietário adquiriu a propriedade por doação
- quando o proprietário fixar residência no imóvel que deseja vender por mais da metade do tempo desde a data da compra.
Assim, a obrigação de pagar impostos na venda do imóvel é determinada com base em vários critérios, como o tempo decorrido desde a data da compra, a forma de compra do imóvel e a pessoa que viveu no imóvel.
Impostos a pagar sobre a venda de uma residência principal
Os impostos sobre a venda do imóvel distinguem-se consoante se trate de residência principal ou de segunda habitação ou de férias. Os impostos sobre a venda de uma residência principal depende de quando a casa é vendida. Especificamente:
- se a venda ocorrer passados 5 anos desde a compra, o proprietário fica isento do pagamento do imposto sobre a venda do imóvel;
- se a venda ocorrer antes de decorridos 5 anos desde a compra, é obrigatório o imposto sobre a venda de bens imóveis sobre a mais-valia, exceto se se tratar de um imóvel em que o proprietário tenha residido durante a maior parte dos anos ou se o proprietário tiver recebido a casa como doação ou por herança.
Além disso, se no momento da compra o proprietário tiver beneficiado de subsídios de primeira habitação, a mais-valia gerada pela venda antes de 5 anos tiver decorrido resulta na perda do benefício através do pagamento do imposto sobre a venda da primeira habitação.
Os impostos sobre a venda de imóveis entre particulares, ou seja, os custos de registo e serviços notariais, implicam o pagamento de uma taxa de registo de 2 por cento do preço de compra ou valor cadastral, bem como uma taxa de hipoteca de 50 euros e cadastral imposto do mesmo valor. Esses custos podem ser divididos entre o antigo e o novo proprietário do imóvel.
Impostos devidos sobre residências secundárias em Itália
De acordo com um mecanismo semelhante ao das residências principais, a venda de uma segunda habitação após 5 anos não está sujeita à obrigação de pagamento de impostos e, pelo contrário, a venda de uma segunda habitação antes de 5 anos implica o pagamento de impostos sobre a venda da casa.
Caso a venda da segunda habitação tenha decorrido antes de 5 anos desde que a compra resulte em mais-valia, o valor do imposto sobre vendas de segunda habitação depende sempre do regime de tributação escolhido, tributação ordinária ou tributação substitutiva.
Os impostos sobre a venda de bens imóveis entre particulares, no caso de aquisição de segunda habitação isenta de benefícios fiscais, implicam o pagamento de uma taxa de registo de 9% do preço de compra ou valor cadastral, bem como do imposto hipotecário e cadastral de um valor total de 100 euros. Novamente, os custos podem ser divididos entre o antigo e o novo proprietário do imóvel.
Como funcionam os impostos sobre vendas de propriedades herdadas em Itália?
As regras são significativamente diferentes quando se trata do cálculo dos impostos para quem vende uma casa herdada em Itália. Assim, a primeira coisa a fazer é proceder à declaração de herança. Ao contrário dos casos analisados acima, a venda de um imóvel herdado antes de 5 anos não exige o pagamento do imposto sobre vendas.
No caso contrário, ou seja, após os 5 anos, é necessário pagar o imposto sobre vendas das casas herdadas. No entanto, a base tributável pode ser calculada usando o método preço-valor. Ou seja, para saber quanto custa vender uma casa herdada, é necessário distinguir entre o momento da venda e a declaração da herança.