No meio da recessão 'invisível', do cabo-de-guerra entre inflação e imobilidade salarial, da incerteza geopolítica e das políticas monetárias nem sempre eficazes, o mercado imobiliário em Itália tem demorado a ver aquela queda nas compras e vendas e nos preços que deveriam ter ocorrido nos anos de pandemia. Mas, segundo o Nomisma, a recessão não está longe: o cenário voltou a ser adverso para as condições de compra e a dependência cada vez maior do crédito à habitação para a compra de casa torna a possibilidade de comprar casa mais remota do que há alguns anos. No seu Observatório do Mercado Imobiliário, Nomisma faz um balanço da situação nas principais cidades de Itália e faz previsões de mercado até 2025. Aqui estão os detalhes.
Previsões de compra de casa em Itália 2023
Os anos posteriores à pandemia assistiram a uma expansão do mercado imobiliário em Itália fora das previsões, mas que, no seu conjunto, foi favorecida pela vontade de melhorar as condições de habitação, pela maior presença da poupança nos cofres das famílias italianas e pela custo de crédito muito baixo que favoreceu o mercado dos empréstimos bancários. No entanto, esta situação mudou, pelo que o cenário futuro, segundo Luca Dondi, CEO da Nomisma, está destinado a estancar.
Segundo as previsões do centro de estudos, portanto, se 2022 fechou com 784 mil vendas, 2023 fechará com 670 mil (menos 14,6 por cento), 2024 com 643 mil e 2025 com 669 mil. A situação de quebra nas compras e vendas ficou patente já nos últimos meses de 2022, que registaram uma quebra de 2,1 por cento nas compras e vendas, e em particular no mercado de Milão, que se encontra negativo há dois trimestres.
O que criou o cenário desfavorável não é tanto a recessão, que segundo o economista do Nomisma Lúcio Poma deveria ter existido e não existido, nem os custos de energia, que caíram consideravelmente também 'graças' ao aquecimento global. A causa deve ser procurada na inflação, sobre a qual a política monetária restritiva não está a surtir efeito porque não intervém na sua componente estrutural que se manteve estável, senão crescente, mas volátil. Esta situação não está a ser compensada pelo reajuste salarial e pelo consequente apoio ao poder de compra.
Preços imobiliários, tendências e previsões em Itália
Relativamente aos preços imobiliários, segundo o Nomisma, os valores mantêm-se positivos mas tendem para a estabilidade. Se em termos nominais os preços da habitação em 2023 registarão +1 por cento (face aos +3,1 por cento em 2022), na realidade isto irá traduzir-se numa descida de 4,8 por cento quando ajustado à inflação. O mesmo acontecerá nos anos seguintes, quando em valores nominais veremos um aumento de 0,2 por cento e 0,5 por cento em 2024 e 2025, que ajustados pela inflação resultarão em -2,5 por cento e -1,4 por cento, respetivamente.
Além da inflação, outro fator determinante para a dinâmica dos preços é a queda de oferta de casas novas em Itália, que é uma expressão do aumento dos preços das commodities no mercado imobiliário; isto significa que a dinâmica dos preços dos imóveis não refletirá totalmente a inflação.
Mercado de arrendamento, previsões 2023-2025
Contra o abrandamento da compra e venda, segundo o Nomisma, haverá pelo contrário um crescimento do mercado de arrendamento, impulsionado pela recuperação dos arrendamentos para estudantes e turistas após a pandemia. Além da procura estável a longo prazo, há também a impossibilidade temporária de acesso à propriedade. Isto resulta em “pressão ascendente sobre os arrendamentos de magnitude maior do que a dinâmica dos preços”.
Em 2022 registou-se um aumento de 3,6 por cento nas rendas residenciais (aumento nominal de 2 por cento), com o setor não residencial a ultrapassar a paridade. Os rendimentos permanecem estáveis, com média de 5,5 por cento em residencial. Considerando o tempo médio de arrendamento de uma casa, estes situam-se nos 1,5 meses, enquanto as rendas brutas se situam na casa dos 5,5 por cento.
Diferença salarial e mercado de crédito habitação em Itália em 2023
O fosso entre os salários e a inflação, segundo os cálculos do Nomisma, era de -9,6 por cento no final de 2022 e não vai diminuir em 2023, provocando maiores dificuldades no reembolso dos créditos habitação por parte das famílias italianas e agravando o clima de confiança e consequentes intenções de compra.
Na verdade, de acordo com o relatório Nomisma, as famílias italianas ainda dependem fortemente de empréstimos para comprar casas, com apenas 17% das famílias italianas a não considerar uma compra com crédito habitação. No entanto, os pedidos de empréstimo têm diminuído, pois as famílias reconhecem-se mais frágeis financeiramente e, por isso, recorrem menos às instituições de crédito, sabendo que são mais suscetíveis de serem recusadas.
Esta situação reflete-se no aperto das condições de crédito por parte dos bancos. Os quais, apesar da diminuição do crédito malparado sobretudo no crédito malparado grave, não sentem que devam abandonar o caminho da prudência devido às políticas monetárias e aos consequentes aumentos das taxas de juro, que poderão a longo prazo conduzir a uma aumento das insolvências.
Depois de um 2022 caracterizado por uma substancial estabilidade nos desembolsos (+1%), associada a uma quebra acentuada nas cessões e substituições de créditos habitação (-70%), a Nomisma antevê assim para 2023 uma quebra de dois dígitos, quer nos novos créditos habitação (-18% por ano) e nas transferências e substituições de empréstimos (-47%).
Opiniões dos agentes imobiliários para 2023
Finalmente, o relatório Nomisma analisou o sentimento dos agentes imobiliários para o mercado em 2023 nas principais cidades italianas de acordo com vários aspetos. Estes são:
Desequilíbrio entre oferta e procura de arrendamento e compra
Verifica-se um desequilíbrio generalizado entre a oferta e a procura de habitação, que se acentua no mercado de arrendamento. Se, de facto, para compras e vendas, o fosso desenrolou-se entre um aumento da procura de compra na ordem dos 20 por cento e uma quebra da oferta de 30 por cento, no arrendamento estamos a falar de uma procura de rendas a aumentar 80 por cento contra uma queda na oferta de 60 por cento.
Dinâmica de oferta e procura
Entre as dinâmicas de procura e oferta de habitação que se vão verificando, os agentes identificam a saída dos segmentos de procura do mercado (69 por cento), a redução do orçamento de despesa (87 por cento) e a passagem para o arrendamento (60 por cento ). Do lado da oferta, 72 por cento dos agentes encontram revisões em baixa dos preços pedidos.
Perfis de inquilinos
O perfil do inquilino, segundo os agentes, é jovem (trabalhadores em trânsito, casais jovens, famílias monoparentais, estudantes, solteiros), enquanto as famílias que se mudam de outro município estão a diminuir. As preferências de habitação continuam a ir para casas novas ou renovadas, perto de transportes públicos e serviços como escolas, cuidados de saúde, etc.
Motivações para comprar casa
De acordo com os agentes, a procura de habitação está sobretudo relacionada com investimento (14 por cento), substituição (29 por cento) e sobretudo habitação principal (45 por cento). A compra de casas de férias caiu 28 por cento e a compra de casa para um familiar caiu 6 por cento.
Origem da procura para compras de imóveis
Segundo os agentes, os compradores de casa são maioritariamente provenientes dos municípios das capitais provinciais e procuram habitação noutra zona do mesmo concelho (25 por cento) ou vivem na periferia e pretendem residir na capital (23 por cento). O êxodo das capitais provinciais para a província está a abrandar, registando-se uma quebra de 1 por cento na procura deste tipo de habitação.