Inmitten der „unsichtbaren“ Rezession, des Tauziehens zwischen Inflation und Lohnunbeweglichkeit, geopolitischer Unsicherheit und einer nicht immer wirksamen Geldpolitik hat der Immobilienmarkt in Italien den Rückgang der Käufe und Verkäufe sowie der Preise, der in den Pandemiejahren hätte eintreten sollen, nur langsam erlebt. Nach Ansicht von Nomisma ist der Abschwung jedoch nicht mehr weit entfernt: Die Kaufbedingungen haben sich erneut verschlechtert, und die immer stärkere Abhängigkeit von Hypotheken für den Erwerb von Wohneigentum macht die Möglichkeit, ein Haus zu kaufen, schwieriger als noch vor einigen Jahren. Nomisma hat in der Beobachtungsstelle für den Immobilienmarkt eine Momentaufnahme der Situation in den wichtigsten Städten Italiens erstellt und Prognosen für den Markt bis 2025 abgegeben. Hier sind die Aussichten.
Prognosen zum Immobilienkauf in Italien 2023
In den Jahren nach der Pandemie kam es in Italien zu einer Expansion des Immobilienmarktes, die zwar nicht den Prognosen entsprach, aber insgesamt durch den Wunsch nach einer Verbesserung der Wohnverhältnisse, die größeren Ersparnisse der italienischen Haushalte und die sehr niedrigen Kreditkosten, die den Hypothekenmarkt begünstigten, unterstützt wurde. Diese Situation hat sich jedoch geändert, sodass das Zukunftsszenario nach Ansicht von Luca Dondi, Geschäftsführer von Nomisma, zum Stillstand kommen wird.
Nach den Prognosen des Forschungszentrums wird das Jahr 2022 mit 784.000 Verkäufen abgeschlossen, das Jahr 2023 mit 670.000 (minus 14,6 Prozent), das Jahr 2024 mit 643.000 und das Jahr 2025 mit 669.000. Die rückläufige Situation bei den Käufen und Verkäufen wurde bereits in den letzten Monaten des Jahres 2022 deutlich, in denen die Käufe und Verkäufe um 2,1 Prozent zurückgingen, insbesondere auf dem Mailänder Markt, der seit zwei Quartalen negativ ist.
Die Ursache für das ungünstige Szenario ist nicht so sehr die Rezession, die nach Ansicht des Nomisma-Ökonomen Lucio Poma eigentlich hätte da sein müssen, jedoch nicht eintrat, und auch nicht die Energiekosten, die auch „dank“ der globalen Erwärmung erheblich gesunken sind. Die Ursache ist in der Inflation zu suchen, auf welche die restriktive Geldpolitik keinen Einfluss hat, weil sie nicht auf ihre strukturelle Komponente einwirkt, die stabil geblieben oder sogar gestiegen ist, sondern auf die volatile Komponente. Diese Situation wird durch die Lohnanpassung und die daraus resultierende Stützung der Kaufkraft nicht kompensiert.
Immobilienpreise, Trends und Prognosen in Italien
Was die Immobilienpreise anbelangt, so sind die Werte laut Nomisma immer noch positiv, tendieren aber zur Stabilität. Wenn die Immobilienpreise im Jahr 2023 nominal um +1 Prozent steigen (gegenüber +3,1 Prozent im Jahr 2022), bedeutet dies in der Realität einen inflationsbereinigten Rückgang von 4,8 Prozent. Das Gleiche gilt für die folgenden Jahre, wenn wir in nominalen Werten einen Anstieg von 0,2 % und 0,5 % in den Jahren 2024 und 2025 sehen, was inflationsbereinigt -2,5 % bzw. -1,4 % ergibt.
Neben der Inflation ist das geringe Angebot an neuen Häusern in Italien ein weiterer Bestimmungsfaktor für die Preisdynamik, das Ausdruck der steigenden Rohstoffpreise auf dem Immobilienmarkt ist. Dies bedeutet, dass die Dynamik der Immobilienpreise die Inflation nicht vollständig widerspiegelt.
Mietmarkt, Prognosen 2023–2025
Der Verlangsamung des Kaufs und Verkaufs steht laut Nomisma ein Wachstum des Mietmarktes gegenüber, das durch die Erholung der Vermietung an Studenten und Touristen nach der Pandemie angetrieben wird. Zu der langfristig stabilen Nachfrage kommt noch die vorübergehende Nichtverfügbarkeit von Immobilien hinzu. Daraus resultiert ein „größerer Aufwärtsdruck auf die Mieten als auf die Preisdynamik.“
Die Wohnungsmieten stiegen im Jahr 2022 um 3,6 Prozent (nominaler Anstieg um 2 Prozent), während der Sektor der gewerblichen Vermietung in etwa gleichauf lag. Die Renditen bleiben stabil und liegen im Durchschnitt bei 5,5 Prozent für Wohnimmobilien. Betrachtet man die durchschnittliche Mietdauer bei einer Wohnung, so liegt diese bei 1,5 Monaten, während die Bruttomietrendite bei 5,5 Prozent liegt.
Lohngefälle und Hypothekenmarkt in Italien im Jahr 2023
Die Kluft zwischen den Löhnen und der Inflation lag nach Berechnungen von Nomisma Ende 2022 bei -9,6 Prozent und wird sich auch 2023 nicht verringern, was zu größeren Schwierigkeiten bei der Rückzahlung von Hypotheken durch die italienischen Haushalte führt und das Klima des Vertrauens und die daraus resultierenden Kaufabsichten verschlechtert.
Dem Bericht von Nomisma zufolge sind italienische Haushalte nach wie vor in hohem Maße auf Hypotheken angewiesen, um ein Haus zu kaufen. Nur 17 Prozent der italienischen Haushalte ziehen einen Kauf mit Hypothek nicht in Betracht. Die Zahl der Hypothekenanträge ist jedoch zurückgegangen, da die Familien sich selbst als finanziell schwächer einschätzen und sich daher seltener an Kreditinstitute wenden, da sie wissen, dass sie mit größerer Wahrscheinlichkeit abgelehnt werden.
Diese Situation spiegelt sich in der Verschärfung der Kreditbedingungen durch die Banken wider. Diese haben trotz des Rückgangs der notleidenden Kredite, insbesondere der schwerwiegenden notleidenden Kredite, nicht das Gefühl, dass sie aufgrund der Geldpolitik und der daraus resultierenden Zinserhöhungen von ihrem Vorsichtskurs abweichen sollten, was langfristig zu einem Anstieg der Insolvenzen führen könnte.
Nach einem Jahr 2022, das durch eine erhebliche Stabilität der Auszahlungen (+1%) und einen deutlichen Rückgang der Hypothekenübertragungen und Hypothekenablösungen (-70%) gekennzeichnet war, prognostiziert Nomisma für 2023 einen zweistelligen Rückgang, sowohl bei den neuen Hypotheken (-18% pro Jahr) als auch bei den Hypothekenübertragungen und Hypothekenablösungen (-47%).
Meinungen von Immobilienmaklern für 2023
Schließlich analysierte der Bericht von Nomisma die Einschätzungen der Immobilienmakler für den Markt im Jahr 2023 in den wichtigsten italienischen Städten nach verschiedenen Aspekten, und zwar im Folgenden:
Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bei Miete und Kauf
Es entsteht ein allgemeines Ungleichgewicht zwischen Wohnungsangebot und -nachfrage, das auf dem Mietmarkt noch ausgeprägter ist. Während bei Käufen und Verkäufen die Lücke zwischen einem Anstieg der Kaufnachfrage um etwa 20 % und einem Rückgang des Angebots um 30 % auseinanderklafft, ist bei den Mieten von einem Anstieg der Mietnachfrage um 80 % und einem Rückgang des Angebots um 60 % die Rede.
Dynamik von Angebot und Nachfrage
Bei der Nachfrage- und Angebotsdynamik auf dem Wohnungsmarkt stellen die Makler den Ausstieg von Nachfragesegmenten aus dem Markt (69 Prozent), die Verringerung des Ausgabenbudgets (87 Prozent) und die Verlagerung zur Miete (60 Prozent) fest. Auf der Angebotsseite stellen 72 Prozent der Makler Abwärtskorrekturen der Angebotspreise fest.
Mieterprofile
Das Profil der Mieter ist nach Angaben der Makler jung (mobile Arbeitnehmer, junge Paare, Alleinerziehende, Studenten, Singles), während die Zahl der Familien, die aus einer anderen Gemeinde umziehen, abnimmt. Bevorzugt werden nach wie vor neue oder renovierte Wohnungen, die in der Nähe von öffentlichen Verkehrsmitteln und Einrichtungen wie Schulen, Gesundheitsversorgung usw. liegen.
Beweggründe für den Hauskauf
Nach Angaben der Makler ist die Nachfrage nach Wohneigentum hauptsächlich auf Investitionen (14 Prozent), Ersatz (29 Prozent) und vor allem Hauptwohnungen (45 Prozent) zurückzuführen. Der Kauf von Ferienhäusern ging um 28 Prozent und der Kauf eines Hauses für ein Familienmitglied um 6 Prozent zurück.
Herkunft der Nachfrage nach Immobilienkäufen
Nach Angaben der Makler kommen die Hauskäufer hauptsächlich aus den Gemeinden der Provinzhauptstädte und suchen ein Haus in einem anderen Gebiet derselben Gemeinde (25 %) oder sie wohnen am Stadtrand und wollen in der Hauptstadt wohnen (23 %). Die Abwanderung aus den Provinzhauptstädten in die Provinz verlangsamt sich mit einem Rückgang der Wohnungsnachfrage um 1 Prozent.
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