Cum se va schimba piața imobiliară din Italia după pandemia coronavirus

Cel mai periculos dușman pentru economie este cel care încă nu a apărut: sărăcirea care va apărea ca efect indus de inacțiune forțată din cauza focarului de coronavirus. Din acest motiv, un rol decisiv îl joacă finanțele, care vor trebui neapărat să exercite un sprijin sistematic pentru o cerere inevitabil mai fragilă de credit. Aceasta este ceea ce au în vedere experții imobiliari de la Nomisma, o companie care a prezentat prin streaming, din motive evidente, "l'Osservatorio 2020" (Observatorul 2020) al pieței imobiliare.

Piața imobiliară italiană până în 2019

Aceasta este ceea ce ne așteaptă, într-o imagine care pentru Italia piața imobiliară până anul trecut era într-o poziție destul de bună. Potrivit lui Luca Dondi, CEO al Nomisma, intențiile de a cumpăra o casă în termen de 12 luni în 2019 au fost de așa natură încât ar putea chiar să cvadrupleze dimensiunea pieței, în ciuda unei dependențe puternice de creditul bancar. Credit care a fost, în orice caz, susținut de scăderea ratelor și de impulsul consecutiv pentru subrogare și înlocuiri ipotecare, dar și pentru noi contracte care au scumpit datoria. Un alt element de optimism a fost scăderea creditelor bancare neperformante .

„Dacă, pe de o parte, datele arată o scădere a plăților totale ipotecare ”, explică Dondi, „este de asemenea adevărat că acest lucru nu a afectat vânzările și achizițiile, susținute într-o măsură mai mică de ipoteci, dar a crescut de la 579 mii în 2019 la 604 Acest lucru se datorează, de asemenea, dinamicii prețurilor, care, în orice caz, indică pornirea pe o cale de redresare, cu Milano ca precursor, cu cele mai dinamice contexte urbane spre o revigorare și cu centrele intermediare gata să urmeze aceeași tendință Aceasta este o recuperare care a fost vizibilă și din parametri precum timpul petrecut pe piața în declin ".

Acest lucru a fost mai adevărat pentru sectorul rezidențial, subliniază Dondi, în timp ce pentru sectorul nerezidențial Milano a fost cu adevărat singură pe drumul spre redresare, chiar dacă segmentul corporativ cu investiții, cu o prevalență a investițiilor străine, a fost plin de viață peste tot pentru vreo cinci ani. Anul trecut investițiile s-au ridicat la peste 12 miliarde, reprezentând aproximativ 4% din totalul european.

Variabilele încetinirii din 2020

La începutul anului 2020, economia, în general, se pregătise pentru o încetinire, explică Elena Molignoni, șefa zonei imobiliare Nomisma. Creșterea în ultimul trimestru al anului 2019 a fost foarte limitată, decalajul dintre centrele mari și orașele intermediare devenea important și se bazează tot mai mult nu numai pe variabile economice, cum ar fi prețurile și disponibilitatea cheltuielilor, ci și pe contextul urban și atractivitatea, care au fost din ce în ce mai decisive pentru deciziile de cumpărare. Clima de încredere a agenților imobiliari scădea, iar printre elementele fundamentale care ghidează intențiile de cumpărare, raportul preț/venit familial scădea în comparație cu media pe termen lung, în timp ce raportul la chirii era în concordanță cu această medie.

Coronavirus: prognoze Nomisma pentru sectorul imobiliar italian

În această situație, la ce ne putem aștepta în viitorul apropiat? Fără îndoială, proprietatea imobiliară va plăti un preț greu "în ciuda capacității industriei de a rezista la deteriorarea economiei înainte de valul devastator viral". Nomisma își asumă două scenarii recesionale, unul „soft” și unul „hard” .

În scenariul mai puțin negativ, previziunile Nomisma pentru segmentul corporativ sunt pentru un declin cumulativ la sfârșitul următorilor trei ani de 278 mii tranzacții rezidențiale (48,4 mii în 2020) și 9,4 miliarde de euro în capital investit (2,6 miliarde de euro în 2020). În cel mai pesimist scenariu, prăbușirea s-ar ridica la 587 mii unități (118,8 mii în 2020) și 18,3 miliarde de euro în capital investit (5,8 miliarde de euro în 2020). În ceea ce privește sectorul rezidențial, Nomisma se așteaptă la o pierdere de cifră de afaceri între 54,5 și 113 miliarde de euro în următorii ani (în 2020 este între 9,2 și 22,1 miliarde de euro). În ceea ce privește prețurile, compania Bolognese estimează scăderi medii între -1,3% și -4% în perioada de doi ani 2020-2021. Pentru 2022, Nomisma estimează o scădere timidă a valorilor .

Unul dintre factorii care vor încetini recuperarea pentru Nomisma va fi ineficiența deja menționată în mod repetat a valorilor imobiliare, incapabilă să se adapteze la condițiile modificate. Rezistența exaltată va risca să se dovedească, încă o dată, a fi doar un factor aparent de salvgardare.

Tendința viitoare a gospodăriilor de a-și crește rezervele de economii va trebui, de asemenea, să fie luată în considerare, cu prioritate, pentru a „crește lichiditatea pentru a se proteja împotriva unor recesiuni economice viitoare”.

Cadrul macroeconomic global

"Situația actuală face parte dintr-o criză globală care a început la începutul anului din cauza unui fapt structural real, cel al încetinirii economiei chineze ", a explicat Lucio Poma, economist-șef la Nomisma. „Acest lucru a provocat deja o scădere a prețului cuprului și o creștere a prețului aurului, un indiciu al unei așteptări a unei încetiniri a activității industriale și a unei utilizări mai mari a metalului ca refugiu. Virusul a blocat în continuare activitățile din China, eveniment care se adaugă la criza cartelului OPEC care a dus la prăbușirea prețurilor petrolului, în timp ce pandemia îi oprește în întreaga lume ".

Deflația vine pentru economia italiană

În ceea ce privește petrolul, cartelul OPEC a văzut ieșirea Rusiei din acord în urma deciziei de creștere a producției pentru a reduce prețurile în continuare, în ciuda unei situații de activitate industrială globală în scădere. De ce s-a decis în acest fel? „Acestea sunt prețuri de pradă”, explică Poma, „pentru a obține puținele cote de piață care vor rămâne active în această situație”.

Ce legătură au toate acestea cu economia italiană, deja marcată de o recesiune chiar înainte de coronavirus? Simplu: „Ce s-a întâmplat cu petrolul", explică Poma, „se va întâmpla pentru orice bun de consum. Vom vedea că prețurile vor scădea pentru a lua cote de piață din ce în ce mai mici din cauza șomajului și a reducerilor salariale. Acest lucru va provoca amânarea alegerilor importante ale consumatorilor, cum ar fi cumpărarea unei case. În acest moment companiile italiene trebuie să își păstreze poziția, deoarece dacă concurenții străini preiau, repercusiunile ar putea fi grave ".