Die Kaufurkunde ist ein sehr wichtiges Dokument beim Immobilienkauf in Italien. Sie formalisiert die Übertragung des Eigentums an der Immobilie und wird von einem Notar ausgestellt. Was kostet diese Urkunde? Um zu verstehen, welche Elemente zu berücksichtigen sind, hat idealista/news Alessandra Mascellaro von der Notarkammer in Italien interviewt. Sie hat uns Folgendes zu den Kosten der Eigentumsübertragung in Italien erklärt.
Kosten der Urkunde für Haupt- und Zweitwohnungen in Italien
Welche zusätzlichen Kosten fallen beim Immobilienkauf in Italien an?
„Neben dem Kaufpreis der Immobilie sind die Kosten für eine etwaige Renovierung oder gar Sanierung sowie die Vermittlungskosten zu berücksichtigen. Erwägt der Käufer, ein Darlehen bei der Bank zu beantragen, fallen zusätzlich Hypothekarkosten an.“
Die Expertin schlägt bei der Beantragung der Hypothek vor, „neben dem Zinssatz die zusätzlichen Kosten zu berücksichtigen, die später während der Kaufabwicklung anfallen können. Dies können Versicherungen, Gutachterkosten oder Maklergebühren sein“.
Anschließend ist zu prüfen, ob es sich bei dem Darlehen um den Erwerb eines Hauptwohnsitzes oder eines Zweitwohnsitzes handelt, da sich dies auch auf die Höhe der Steuer auswirk, die Sie zahlen müssen. Beim Erwerb einer Immobilie als Hauptwohnsitz fällt eine Steuer auf das Darlehen von 0,25% an, beim Erwerb eines Zweitwohnsitzes von 2%.
„Zusätzlich zu den Darlehenskosten müssen Sie die Registriersteuer und Stempelsteuer in Höhe von jeweils 50 Euro (insgesamt 100 Euro) beim Verkauf zwischen Privatpersonen und jeweils 200 Euro (insgesamt 600 Euro einschließlich der Registrierungssteuer und eines festen Betrags) beim Verkauf durch ein Unternehmen zahlen.“
Beim Kauf einer Immobilie in Italien ist zudem zu unterscheiden, ob der Verkauf zwischen Privatpersonen oder über ein Unternehmen erfolgt. Wenn Sie von einem Unternehmen kaufen, zahlen Sie Mehrwertsteuer, die 4% für einen Hauptwohnsitz und 10% für einen Zweitwohnsitz beträgt. Die Mehrwertsteuer wird auf den in der Urkunde angegebenen Preis angerechnet.
Bei einem Verkauf zwischen Privatpersonen hingegen wird die Zulassungssteuer auf den Katasterwert angerechnet. Daher ist beim Verkauf eines Hauses und seiner Nebengebäude zwischen Privatpersonen die Eintragungssteuer die auf den Katasterwert der Immobilie zu erhebende Steuer.
Der Katasterwert einer Immobilie
Was ist der Katasterwert einer Immobilie und was bedeutet das beim Immobilienkauf in Italien?
Der Katasterwert ist ein registrierter steuerpflichtiger Wert, der vom Grundbuchamt festgelegt wird und in Italien von einer Vielzahl von Faktoren wie Standort, Baujahr, Objektart und Größe der Immobilie abhängt.
Beim Kauf einer Immobilie in Italien müssen Sie bedenken, dass die Höhe der Stempelsteuer beim Kauf eines Hauptwohnsitzes 2% und bei einem Zweitwohnsitz 9% beträgt. In der Urkunde kommt die sogenannte Preiswertklausel zur Anwendung, was bedeutet, dass bei einem Verkauf zwischen Privatpersonen der Preis angegeben wird, die Steuern jedoch auf den Katasterwert erhoben werden, zu den oben genannten Sätzen: 2% bei Hauptwohnsitz und 9% bei Zweitwohnungen.
Einfacher ausgedrückt, wenn Sie eine Immobilie in Italien von einem privaten Eigentümer kaufen, werden die Steuern in diesem Fall nicht nach dem Kaufpreis, sondern nach dem Katasterwert berechnet. Dies ist in vielen Fällen ein großer Vorteil, da der Katasterwert in der Regel recht niedrig ist. Wenn Sie einen Hauptwohnsitz von einem privaten Eigentümer kaufen, beträgt Ihre Besteuerung nur 2% des Katasterwertes, wie oben erwähnt, und 9%, wenn Sie eine Zweitwohnung kaufen.
Notargebühren
Wie hoch sind die Notargebühren in Italien?
Wenn es um Notare in Italien geht, „variieren die Kosten in Abhängigkeit von der Komplexität des Falles, den Bewertungen, die der Notar vornehmen muss, und den durchzuführenden Überprüfungen“.
Ein Notarhonorar hängt daher von den Bedürfnissen, den Überprüfungen und der Komplexität Ihres speziellen Falles ab. Die Gebühren beinhalten die Kontaktaufnahme mit dem Bauherrn, die Entgegennahme von Anträgen, alle durchzuführenden Überprüfungen und Besichtigungen zur Sicherstellung der Ordnungsmäßigkeit aus Sicht des Darlehensgebers und des Grundbuchamtes und natürlich die Unterzeichnung der notariellen Urkunde selbst und die sich daraus ergebenden Formalitäten.
Schließlich ist auch zu bedenken, dass dem Notar die oben genannten Steuern gezahlt werden, die dann im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen an das Finanzamt abgeführt werden, was bedeutet, dass die Gesamtsumme der Gebühren höher erscheinen kann als die reine Gebühr für den Notardienst auf den ersten Blick.
Immobilienkauf für Residenten und Nicht-Residenten in Italien
Eine letzte Sache, die Sie beachten sollten, betrifft die Frage, ob Sie in Italien ansässig sind oder nicht. Ansässig bedeutet dabei, dass Sie in Italien gemeldet sind, dort dauerhaft leben und Ihre Steuern zahlen. Bei den Steuern auf den Kauf und Verkauf von Immobilien in Italien werden Gebietsansässige und Gebietsfremde gleich behandelt und zahlen mit einer Ausnahme die gleichen Steuern. Wenn Sie beim Kauf einer Immobilie erklären, dass Sie innerhalb von 18 Monaten nach dem Immobilienkauf ansässig werden, dies jedoch nicht tun, müssen Sie die Differenz der 2% und 9% Steuern zuzüglich einer Strafgebühr von 20% dieses Betrages zahlen.