Immobilienausblick Italien 2024–2025

Zunehmende Verkäufe im 2. Quartal 2024, steigende Durchschnittspreise pro Quadratmeter in Italien und eine Senkung der EZB-Zinssätze: Dies ist der Hintergrund für den italienischen Immobilienmarkt, doch wie entwickelt sich der Immobilienmarkt in der zweiten Jahreshälfte und wie sehen die Prognosen für das Jahr 2025 aus? Um dies herauszufinden, zieht idealista/news eine Bestandsaufnahme der Situation, indem Daten aus den wichtigsten Märkten (Rom und Mailand) untersucht und mittelfristige Analysen von Branchenexperten eingeholt werden. Dies ist der Immobilienausblick in Italien für 2024–2025.

Verkaufstrends und Durchschnittspreise

Im 2. Quartal 2024 kam es zu einer Trendwende im Wohnungssektor, wie aus dem üblichen Quartalsbericht des Observatoriums für den Immobilienmarkt (OMI) der italienischen Steuerbehörde hervorgeht. Demnach ist die Zahl der Immobilientransaktionen in Italien im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 1,2 % gestiegen.

Laut den Statistiken der italienischen Finanzbehörde wurden etwa 186.000 Immobilien verkauft, über 2.000 mehr als im gleichen Zeitraum des Jahres 2023. Der Anstieg der Verkäufe ist in fast allen Teilen Italiens zu beobachten, wobei dieser in den nördlichen und zentralen Regionen stärker ausgeprägt ist. Kleinere Gemeinden treiben das Wachstum mit einer Abweichung von +1,6 % an, was höher ist als die in den Provinzhauptstädten verzeichnete Abweichung (+0,2 %).

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Diego Vitello, Forschungsmanager bei Gabetti Property Solutions, sagt: „Nach sechs Quartalen mit negativen Schwankungen, die den Zeitraum vom letzten Quartal 2022 bis zum ersten Quartal 2024 kennzeichneten, sind die Verkäufe wieder in den positiven Bereich zurückgekehrt. Das liegt daran, dass die turbulente Phase, die, wie wir wissen, einen starken Anstieg der Inflation und infolgedessen der Zinssätze verursacht hat, nun überwunden ist. Dieses zweite Quartal des Jahres könnte als ‚Jahr Null‘ für den italienischen Wohnimmobilienmarkt definiert werden, in dem die beiden wirtschaftlichen Parameter, die viele Familien vom Kauf eines Eigenheims abgehalten hatten, eine positive Wendung genommen haben.“

Was die Preise für Gebrauchtimmobilien in Italien betrifft, so zeigt der neueste Immobilienwertindex von idealista ab August 2024 einen Anstieg der Immobilienpreise sowohl auf Jahresbasis (2,1 %) als auch auf Quartalsbasis (1,1 %). Der Durchschnittspreis für Gebrauchtimmobilien liegt bei 1.857 Euro pro Quadratmeter.

Allerdings muss diese Zahl im breiteren europäischen Kontext des letzten Jahrzehnts betrachtet werden. Wie aus einer Analyse von Abitare Co. (basierend auf Eurostat-Daten) hervorgeht, gehört Italien in den letzten zehn Jahren unter den 27 EU-Ländern zu den Nationen mit den geringsten Preiserhöhungen (+8,8 %) und belegt damit den vorletzten Platz, nur vor Finnland (+5,5 %).

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Laut einer Analyse von Abitare Co. hat in den letzten zehn Jahren unter den großen italienischen Metropolen nur Mailand einen Preisanstieg verzeichnet, der mit 49 % deutlich über dem Durchschnitt liegt. Bologna und Florenz folgen mit einem Anstieg von 33 % bzw. 19 %. Neapel wies einen leichten Anstieg von 2 % auf, während Rom einen Rückgang von 13 % verzeichnete und andere Städte wie Genua (-33 %), Turin (-5 %) und Palermo (-21 %) eine negative Entwicklung aufwiesen.

Marktentwicklung in Großstädten

Laut OMI-Statistiken für das 2. Quartal 2024 haben sich die in Mailand, Turin und Neapel verzeichneten Umsatzrückgänge im Vergleich zum vorherigen Zeitraum verringert, als die Umsätze um 13,2 %, 10 % bzw. 4,5 % gesunken waren. Andere Großstädte verzeichnen deutliche Zuwächse.

Zuwächse sind insbesondere in Genua (+3,9 % und 2.335 Transaktionen), Rom (+3,4 % und 9.456 Transaktionen) und, wenn auch nur geringfügig, in Palermo (+0,7 % und 1.726 Transaktionen) verzeichnet. Rückgänge gibt es jedoch in Florenz (-8,1 % und 1.225 Transaktionen), Mailand (-7,3 % und 6.087 Transaktionen), Bologna (-2,5 % und 1.504 Transaktionen), Turin (-2,0 % und 3.886 Transaktionen) und Neapel (-0,9 % und 2.154 Transaktionen). Im Vergleich zu den im 1. Quartal 2024 verzeichneten Rückgängen zeigen die Daten jedoch eine Verbesserung in Mailand, wo -13,2 % verzeichnet wurden, sowie in Turin (-10 %) und Neapel (-4,5 %).

Immobilienpreise in Mailand und Umgebung

Mailand ist die teuerste Stadt Italiens für den Kauf eines Eigenheims. Der Quadratmeterpreis liegt im Durchschnitt bei 4.989 Euro. Daher ist es kostengünstiger, eine Wohnimmobilie in der Provinz als in der Stadt zu kaufen. In den meisten Gemeinden am Stadtrand von Mailand liegen die Preise unter dem Mailänder Durchschnitt.

Unter den großen Gemeinden im Umland von Mailand ist Magenta mit einem durchschnittlichen Immobilienpreis von 1.590 Euro pro Quadratmeter die günstigste Wohngegend. Es folgen Abbiategrasso (1.833 Euro pro Quadratmeter) und Garbagnate Milanese (1.943 Euro pro Quadratmeter).

Wenn man sich auf die Stadt selbst konzentriert, dann ist Vialba-Gallaratese die günstigste Gegend (2.912 € pro Quadratmeter). Es folgen Baggio (2.979 € pro Quadratmeter) und Comasina-Bicocca (3.916 € pro Quadratmeter). Insgesamt gibt es 13 Gebiete, die preislich unter dem Stadtdurchschnitt bleiben, darunter Certosa, Corvetto-Rogoredo, Cermenate-Missaglia, Famagosta-Barona, Greco-Turro, Lorenteggio-Bande Nere, San Siro-Trenno-Figino, Forlanini, Vigentino-Ripamonti und Città Studi-Lambrate.

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Immobilienpreise in Rom und Umgebung

In Rom ist der durchschnittliche Immobilienpreis (3.042 € pro Quadratmeter) deutlich niedriger als in Mailand. Allerdings zeigt sich auch in Rom ein ähnliches Bild wie in der lombardischen Hauptstadt: Die niedrigsten Preise finden sich in den Provinzgebieten.

Unter den großen Gemeinden der römischen Provinz ist Velletri (1.352 € pro Quadratmeter) die Gegend mit dem niedrigsten Durchschnittspreis für zum Verkauf stehende Immobilien. Es folgen Ardea (1.543 € pro Quadratmeter) und Tivoli (1.587 € pro Quadratmeter). Auch in mehreren anderen Gemeinden der römischen Provinz liegt der Durchschnittspreis für zum Verkauf stehende Immobilien bei unter 2.000 Euro pro Quadratmeter.

In der Stadt selbst liegt der Durchschnittspreis nur in Roma Est-Autostrada (1.959 € pro Quadratmeter) bei unter 2.000 Euro pro Quadratmeter. Auch in Gegenden wie Labaro-Prima Porta, Giustiniana-La Storta-Olgiata, Casal Palocco-Infernetto, Malagrotta-Casal Lumbroso-Ponte Galeria, Casalotti-Selva Nera-Valle Santa und Lido di Ostia liegen die Preise im Durchschnitt bei unter 2.500 Euro pro Quadratmeter. Generell liegen 13 Gebiete preislich unter dem Stadtdurchschnitt.

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Zinssenkung der EZB: Auswirkungen auf Hypotheken in Italien

Im Juli beschloss die Europäische Zentralbank, die Zinssätze nach einer ersten Senkung um 25 Basispunkte im Juni beizubehalten. Am 12. September kam es, wie an den Märkten erwartet, zu einer weiteren Senkung um 25 Basispunkte, wodurch die Zinssätze für Hauptrefinanzierungsgeschäfte, Spitzenrefinanzierungsfazilitäten und Einlagen bei der Zentralbank auf 3,65 %, 3,90 % bzw. 3,50 % gesenkt wurden.

Wie hoch sind also die Kosten einer Hypothek in Italien heute? Laut Simulationen von idealista/mutui ist die monatliche Rate für eine Hypothek, mit 30-jähriger Laufzeit von 200.000 Euro mit variablem Zinssatz und einem Spread von 0,75 %, von 1.026 Euro im Januar 2024 auf heute 985 Euro gesunken, was einer Ersparnis von 41 Euro pro Monat und 492 Euro pro Jahr entspricht. Die Kosten für Hypotheken mit festem Zinssatz sind ebenfalls gesunken: Die monatliche Rate ist von durchschnittlich 843 Euro zu Jahresbeginn für eine Hypothek mit 30-jähriger Laufzeit und einem Spread von 0,5 % auf derzeit 819 Euro gesunken, was einer Ersparnis von 24 Euro pro Monat und 288 Euro pro Jahr entspricht.

Laut idealista/mutui liegt der derzeit beste verfügbare Zinssatz für eine Festzinshypothek in Höhe von 200.000 Euro mit 30-jähriger Laufzeit und einem Beleihungsauslauf von 80 % bei 3,20 %, bei einer monatlichen Rate von 691 Euro. Für eine Hypothek mit variablem Zinssatz unter denselben Bedingungen liegt der beste Marktzinssatz bei 5,02 %, mit einer monatlichen Rate von 860 Euro.

Prognosen für den Immobilienmarkt in Italien

Laut Mario Breglia, Präsident des Forschungszentrums Scenari Immobiliari, wird ein nationaler Preisanstieg von 3,1 % erwartet, wobei die Unterschiede in den Großstädten noch ausgeprägter sein werden. Angeführt wird die Liste der zehn Städte mit den höchsten Steigerungsraten von Mailand mit einem Plus von 6,9 %, gefolgt von Venedig mit 6,5 % und Rom mit 6 %. Zu den weiteren Städten gehören Bergamo (+5,2 %), Bologna (+5,1 %) und Neapel (+5 %).

„Es besteht großes Interesse an unseren Städten und unsere Wirtschaft ist stark“, erklärt Breglia. „Das Interesse von Investoren ist also vorhanden und wichtig. Trotz eines starken Inlandsmarktes haben wir jedoch aufgrund der Anzahl interessierter institutioneller Investoren nur begrenzte Möglichkeiten. Beispielsweise könnte Italien im Bereich Wohnimmobilien wie Frankreich eine Million Transaktionen verzeichnen, aber wir kommen nicht über 700.000 hinaus. Das liegt daran, dass in Frankreich zwar 200.000 Immobilien pro Jahr gebaut werden, wir aber nicht einmal 50.000 erreichen.“

Konzentriert man sich speziell auf Mailand, so ist laut dem Bericht „Vincenzo Monti Prestige Prime Residential 2024“ davon auszugehen, dass der Preisanstieg die Nachfrage von Investoren und Endverbrauchern im Spitzensegment nicht dämpfen wird, insbesondere angesichts des sehr starren Angebots. Bei einer positiven, aber zunehmend selektiven Nachfrage wird der wahre Markttreiber weiterhin die Qualität des Angebots sein.

Angesichts der Seltenheit solcher Bestände kam es jedoch im ersten Halbjahr 2024 zu einem erneuten Anstieg der Angebotspreise, die im Vergleich zum September 2023 durchschnittlich um 5,5 % nominal zunahmen. Wenn man bedenkt, dass die Inflationsrate in diesem Jahr bei etwa +0,9 % jährlich liegt, bleibt die Investition auch real solide, da ein durchschnittlicher Preisanstieg von über vier Nettoprozentpunkten zu verzeichnen ist.