Aumento de las ventas en el segundo trimestre de 2024, subida de los precios medios por metro cuadrado en Italia y reducción de los tipos de interés del BCE. Este es el telón de fondo del mercado inmobiliario italiano, pero ¿cómo evoluciona el mercado inmobiliario en este segundo semestre y cuáles son las previsiones para 2025? Para averiguarlo, idealista/news hace balance de la situación analizando los datos de los principales mercados (Roma y Milán) y recabando análisis a medio plazo de expertos del sector. Estas son las perspectivas inmobiliarias en Italia para 2024-2025.
Tendencias de ventas y precios promedio
El segundo trimestre de 2024 ha sido testigo de un cambio de tendencia en el sector residencial, como demuestra el informe trimestral del Observatorio del Mercado Inmobiliario (OMI) de la Agencia Tributaria italiana, que indica que el número de transacciones inmobiliarias en Italia aumentó un 1,2% en comparación con el mismo período del año pasado.
En concreto, según las estadísticas de la Agencia Tributaria italiana, se han vendido unas 186.000 viviendas, más de 2.000 más que en el mismo periodo de 2023. El aumento de las ventas se observa en casi toda Italia, aunque es más pronunciado en las regiones del Norte y del Centro. Los municipios más pequeños son los que impulsan el crecimiento, con una variación del +1,6%, superior a la registrada en las capitales de provincia (+0,2%).
Según Diego Vitello, Research Manager de Gabetti Property Solutions: “Tras seis trimestres de variación negativa, que han caracterizado el periodo comprendido entre el último trimestre de 2022 y el primer trimestre de 2024, las ventas han vuelto a terreno positivo”, señala Vitello. “Esto se debe a que se ha superado la fase turbulenta que, como sabemos, provocó un fuerte aumento de la inflación y, en consecuencia, de los tipos de interés. Este segundo trimestre del año podría definirse como el 'año cero' para el mercado inmobiliario italiano, en el que los dos parámetros económicos, que habían apartado a muchas familias de la compra de una vivienda, han dado un giro positivo”.
En cuanto a los precios de las viviendas de segunda mano en Italia, el último índice de valor inmobiliario de idealista muestra un aumento tanto en términos anuales (2,1%) como trimestrales (1,1%) de los precios de la vivienda a agosto de 2024. El precio medio de las viviendas de segunda mano se sitúa en 1.857 € el metro cuadrado.
Sin embargo, esta cifra debe analizarse en el contexto europeo más amplio de la última década. Como destaca un análisis de Abitare Co. (basado en datos de Eurostat), en los últimos diez años, entre los 27 países de la Unión Europea, Italia se encuentra entre las naciones con menores aumentos de precios (+8,8%), situándose en el penúltimo lugar, solo por delante de Finlandia (+5,5%).
Según un análisis de Abitare Co., entre las principales metrópolis italianas, solo Milán ha registrado un aumento de precios significativamente superior a la media de los últimos diez años, con un aumento del 49%. Le siguen Bolonia y Florencia, con aumentos del 33% y del 19%, respectivamente. Nápoles ha experimentado un ligero aumento del 2%, mientras que Roma ha experimentado un descenso del 13%, y otras ciudades como Génova (-33%), Turín (-5%) y Palermo (-21%) han mostrado resultados negativos.
Tendencias del mercado en las principales ciudades
Según las estadísticas de OMI para el segundo trimestre de 2024, las caídas de ventas registradas en Milán, Turín y Nápoles han disminuido en comparación con el período anterior, cuando las ventas habían caído un 13,2%, un 10% y un 4,5%, respectivamente. Otras grandes ciudades metropolitanas están experimentando aumentos significativos.
En concreto, se registran aumentos en Génova (+3,9% y 2.335 transacciones), Roma (+3,4% y 9.456 transacciones) y, aunque ligeramente, en Palermo (+0,7% y 1.726 transacciones). Sin embargo, se observan descensos en Florencia (-8,1% y 1.225 transacciones), Milán (-7,3% y 6.087 transacciones), Bolonia (-2,5% y 1.504 transacciones), Turín (-2,0% y 3.886 transacciones) y Nápoles (-0,9% y 2.154 transacciones). No obstante, en comparación con los descensos registrados en el primer trimestre de 2024, los datos muestran una mejora en Milán, que había registrado un -13,2%, Turín (-10%) y Nápoles (-4,5%).
Precios de la vivienda en Milán y alrededores
Milán es la ciudad más cara de Italia para comprar una vivienda, con un precio medio de 4.989 € por metro cuadrado, por lo que resulta más rentable comprar una propiedad residencial en la provincia que en la ciudad. La mayoría de los municipios de las afueras de Milán tienen precios medios inferiores a la media de Milán.
Entre los principales municipios de la periferia de Milán, el más asequible para comprar una vivienda es Magenta, con un precio medio de venta de 1.590 euros el metro cuadrado. Le siguen Abbiategrasso (1.833 euros el metro cuadrado) y Garbagnate Milanese (1.943 euros el metro cuadrado).
Centrándonos en la propia ciudad, la zona más asequible es Vialba-Gallaratese (2.912 € el metro cuadrado). Le siguen Baggio (2.979 euros por metro cuadrado) y Comasina-Bicocca (3.916 euros por metro cuadrado). En total, hay 13 zonas que se mantienen por debajo de la media de la ciudad, entre ellas Certosa, Corvetto-Rogoredo, Cermenate-Missaglia, Famagosta-Barona, Greco-Turro, Lorenteggio-Bande Nere, San Siro-Trenno-Figino, Forlanini, Vigentino-Ripamonti y Città Studi-Lambrate.
Precios de la vivienda en Roma y alrededores
En Roma, el precio medio de la vivienda (3.042 euros por metro cuadrado) es sensiblemente inferior al de Milán. Sin embargo, el contexto romano también muestra una situación similar a la de la capital lombarda, con los precios más bajos en las zonas de provincia.
Entre los principales municipios de la provincia romana, el que presenta el precio medio de la vivienda en venta más bajo es Velletri (1.352 euros por metro cuadrado), seguido de Ardea (1.543 euros por metro cuadrado) y Tivoli (1.587 euros por metro cuadrado). En otros municipios de la provincia romana, el precio medio de la vivienda en venta también se sitúa por debajo de los 2.000 euros por metro cuadrado.
En la propia ciudad, la única zona donde el precio medio está por debajo de los 2.000 euros por metro cuadrado es Roma Este-Autostrade (1.959 euros por metro cuadrado). También se encuentran viviendas por debajo de los 2.500 euros por metro cuadrado de media en zonas como Labaro-Prima Porta, Giustiniana-La Storta-Olgiata, Casal Palocco-Infernetto, Malagrotta-Casal Lumbroso-Ponte Galeria, Casalotti-Selva Nera-Valle Santa y Lido di Ostia. En términos más generales, 13 zonas están por debajo de la media de la ciudad.
Reducción de tipos de interés del BCE: el impacto en las hipotecas en Italia
En julio, el Banco Central Europeo decidió mantener los tipos de interés, tras un recorte inicial de 25 puntos básicos en junio. El 12 de septiembre, tal como anticipaban los mercados, se produjo un recorte adicional de 25 puntos básicos, con lo que los tipos de interés de las operaciones principales de financiación, las facilidades marginales de crédito y los depósitos en el banco central se situaron en el 3,65%, el 3,90% y el 3,50%, respectivamente.
¿Cuál es el coste de una hipoteca en Italia hoy? Según las simulaciones de idealista/mutui, la cuota mensual de una hipoteca a 30 años de 200.000 € con un tipo de interés variable y un margen del 0,75 % ha disminuido de 1.026 € en enero de 2024 a 985 € en la actualidad, lo que supone un ahorro de 41 € al mes y 492 € al año. Las hipotecas a tipo de interés fijo también han disminuido, pasando de una media de 843 € al mes a principios de año para una hipoteca a 30 años con un margen del 0,5 % a los 819 € actuales, lo que supone un ahorro de 24 € al mes y 288 € al año.
En la actualidad, según idealista/mutui, el mejor tipo disponible para una hipoteca a tipo fijo a 30 años de 200.000 €, con un LTV del 80%, es del 3,20%, con una cuota mensual de 691 €. Para una hipoteca a tipo variable en las mismas condiciones, el mejor tipo de mercado es del 5,02%, con una cuota mensual de 860 €.
Previsiones para el mercado inmobiliario en Italia
Según Mario Breglia, presidente del centro de investigación Scenari Immobiliari, se espera un aumento de los precios a nivel nacional del 3,1%, pero las variaciones en las principales ciudades serán más pronunciadas, con Milán a la cabeza del top 10 con un aumento del +6,9%, seguida de Venecia con un +6,5% y Roma con un +6%. Otras ciudades son Bérgamo (+5,2%), Bolonia (+5,1%) y Nápoles (+5%).
“Hay un importante interés por nuestras ciudades y nuestra economía”, explica Breglia. “Por lo tanto, el interés de los inversores está presente y es importante. Sin embargo, a pesar de un mercado interno fuerte, tenemos oportunidades limitadas debido al número de inversores institucionales interesados. Por ejemplo, en términos de propiedades residenciales, Italia podría tener un millón de transacciones como Francia, pero estamos estancados en 700.000. Esto se debe a que, mientras que Francia construye 200.000 casas al año, nosotros no llegamos a 50.000”.
Centrándose en el contexto milanés, según el informe “Vincenzo Monti Prestige Prime Residential 2024”, no se espera que el aumento de los precios frene la demanda de los inversores y usuarios finales en el segmento prime, sobre todo ante una oferta muy rígida. Con una demanda positiva pero cada vez más selectiva, el verdadero motor del mercado seguirá siendo la calidad de la oferta.
Sin embargo, dada la rareza de este tipo de acciones, en el primer semestre de 2024 se ha producido un nuevo aumento de los precios de venta, con un aumento nominal medio del 5,5% en comparación con septiembre de 2023. Teniendo en cuenta que la tasa de inflación este año ronda el +0,9% anual, la inversión sigue siendo sólida, también en términos reales, con un precio medio que crece más de cuatro puntos porcentuales netos.
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