Die Aussichten für 2025 sind von herausfordernden Prognosen geprägt, wobei die Unsicherheiten von den Entscheidungen der Zentralbanken und dem anhaltenden Handelskrieg herrühren. Der Immobilienmarkt in Italien gibt jedoch Anlass zu Optimismus. Die Erholung des Kreditmarktes treibt Immobilientransaktionen an, und der positive Zyklus, der 2024 begann, dürfte sich auch im laufenden Jahr fortsetzen. Dies ist die wichtigste Erkenntnis der 1. Beobachtungsberichts zum Immobilienmarkt von Nomisma, der Prognosen zu Preisen, Transaktionen und Hypotheken in Italien bis 2027 liefert.
Prognosen für Preise, Transaktionen und Hypotheken 2025–2027
Der Rückgang der Zinsen und die durch die steigende Beschäftigung bedingte Verbesserung der Kaufkraft der Italiener kurbeln Immobilientransaktionen an, insbesondere solche, die durch Hypotheken unterstützt werden. Laut Johnny Marzialetti, Senior-Projektmanager bei Nomisma, sehen die Immobilienprognosen für den Zeitraum von 2025 bis 2027 wie folgt aus:
Bei neuen Hypothekendarlehen dürften die Zahlen wieder das Niveau vor COVID erreichen, mit 46 Milliarden Euro im Jahr 2025, 46,3 Milliarden Euro im Jahr 2026 und 46,1 Milliarden Euro im Jahr 2027. Bei der Refinanzierung und Ablösung von Hypotheken werden im Jahr 2025 5,2 Milliarden Euro, im Jahr 2026 6,7 Milliarden Euro und im Jahr 2027 7 Milliarden Euro erwartet, was 10-13 % der Gesamtsumme über die drei Jahre entspricht.
Was Immobilientransaktionen in Italien betrifft, so wird für 2025 mit etwa 776.000 Transaktionen gerechnet, für 2026 und 2027 werden 782.000 Transaktionen erwartet. Die Preise für Wohnimmobilien werden voraussichtlich 2025 um 1,4 % und 2026 sowie 2027 um jeweils 1,5 % steigen, während die Preise für Einzelhandels- und Büroimmobilien weitgehend stabil bleiben dürften.
Kommende Trends auf dem Immobilienmarkt
Der italienische Immobilienmarkt zeigt Anzeichen von Optimismus, angetrieben von einer stetigen Nachfrage und zunehmenden Transaktionen. Laut dem Bericht der Beobachtungsstelle von Nomisma, der von Elena Molignoni, Immobilienmanagerin bei Nomisma, vorgestellt wurde, endet das Jahr 2024 mit einem Anstieg der Transaktionen um 1,3 % im Vergleich zum Vorjahr auf 719.578, was insbesondere auf eine positive Entwicklung im letzten Quartal (+7,6 %) zurückzuführen ist. Auch der Hypothekenmarkt verzeichnet ein deutliches Wachstum: Die Veränderungsrate der finanzierten Transaktionen stieg im letzten Quartal des Jahres um 19,5 %.
Steigende Preise und starke Nachfrage
Was die Immobilienwerte betrifft, so verzeichnen die Wohnimmobilienpreise in Italien einen inflationsbereinigten Anstieg: +2,1 % in den Zwischenmärkten und +1,5 % in den Primärmärkten. Es zeichnen sich keine signifikanten Unterschiede zwischen Neubau- und Bestandsimmobilien ab, obwohl in einigen Städten, wie etwa Perugia, gut gepflegte Immobilien ein höheres Wachstum verzeichnen als ältere Immobilien (+3,2 % gegenüber +1,9 %).
In den großen städtischen Zentren hat die Schwierigkeit, Immobilien zu erwerben, das Interesse auf Mietobjekte verlagert, während auf den Sekundärmärkten weiterhin der Kauf bevorzugt wird. Der Mietmarkt bleibt dynamisch und die Mieten stiegen im vergangenen Jahr um 3,4 %, wobei die Kaufkraft der Haushalte diesen Trend weiterhin bremst.
Kapitalrendite und Verkaufszeiten
Die Bruttorendite in Bezug auf Wohnimmobilien in Italien liegt aufgrund steigender Immobilienwerte bei durchschnittlich 7,7 % und damit über dem Vorjahreswert. Die Marktliquidität ist nach wie vor hoch, wobei die Absorptionszeiten und Preisnachlässe im Vergleich zu den letzten zehn Jahren minimal bleiben. Ein Immobilienverkauf dauert in der Regel weniger als fünf Monate, während sich die Vermietungszeiten bei etwa zwei Monaten stabilisieren. Der durchschnittliche Preisnachlass auf den Verkaufspreis beträgt rund 10 %.
Laut Elena Molignoni wird sich das Wachstum der Immobilientransaktionen im Jahr 2025 voraussichtlich konsolidieren, mit einem Anstieg der Mietverträge um 2 % und einem Anstieg der Mieten um 4 %. „Die Kreditkonditionen dürften weiterhin günstig bleiben, während das Immobilienangebot auf dem Markt auf dem aktuellen Niveau bleiben wird, ohne dass es zu einer deutlichen Verlagerung hin zur Miete kommt“, kommentiert Molignoni.
Fokus auf Mailand und Rom
Der Bericht analysierte zudem die Trends auf den Immobilienmärkten in den beiden größten Städten Italiens. In Rom bleibt das Wachstum der Transaktionen und Preise langsam, aber stetig, liegt aber immer noch unter dem Niveau von Mailand. Die Prognosen für 2025 deuten auf Stabilität für Mailand hin, wo im Jahr 2024 rund 24.000 Transaktionen verzeichnet wurden (-3,4 % gegenüber 2023). Für Rom wird ein Anstieg von 2,1 % erwartet, verglichen mit 35.999 Transaktionen im Vorjahr.
Experten führen die Stabilität des Mailänder Marktes auf den günstigen Kreditzugang und die finanzielle Solidität der Haushalte zurück. In Rom hingegen wird das Transaktionswachstum durch Immobilieninvestitionen und steigende Mietpreise unterstützt, was viele dazu veranlasst, den Kauf als erschwinglichere Option in Betracht zu ziehen.
Insgesamt scheint der italienische Immobilienmarkt auf ein weiteres Jahr der Konsolidierung eingestellt zu sein, mit positiver Dynamik sowohl im Kauf- als auch im Mietsektor.
Der italienische Hypothekenmarkt laut Nomisma
Chiara Pelizzoni, leitende Projektmanagerin bei Nomisma, hebt hervor, dass sich die Transaktionen im Wohnungsmarkt, die 2023 aufgrund der Politik der Zentralbanken und der Inflation um 9,5 % eingebrochen waren, mit einem Anstieg von 1,3 % im Jahr 2024 leicht erholt haben. Dies wird als hoffnungsvolles Zeichen für die Erholung der Immobilientransaktionen gewertet. Die Erholung wird maßgeblich durch hypothekenunterstützte Transaktionen vorangetrieben, die bei Privatpersonen von 39,9 % im Jahr 2023 auf 41 % im Jahr 2024 gestiegen sind, begleitet von einem Rückgang des Anteils notleidender Kredite.
Auch bei den hypothekenunterstützten Transaktionen hat sich der Trend verschoben. Im Jahr 2023 gingen die Transaktionen mit Hypotheken in allen vier Quartalen stark zurück (mit einem maximalen Rückgang von -33,4 % im 2. Quartal), während die Transaktionen ohne Hypotheken stabil blieben oder sogar zunahmen. Im Jahr 2024 kehrte sich der Trend um, und die hypothekenunterstützten Transaktionen stiegen im 4. Quartal um über 19 %, während die Transaktionen ohne Hypotheken in jedem Quartal um rund 3 % zurückgingen. Diese Entwicklung ist auf die Verbesserung der Zinsbedingungen zurückzuführen.
Eine ähnliche Umkehr ist bei den neuen Hypothekenauszahlungen zu beobachten, die in den Jahren 2022–2023 zurückgingen, aber im 3. Quartal 2024 um 10,5 % stiegen. Neue Kredite werden hauptsächlich zu festen Zinssätzen vergeben, obwohl erwartet wird, dass der EURIR-Satz im März 2025 den Drei-Monats-EURIBOR übersteigt (2,76 % gegenüber 2,41 %).
Risiken und Herausforderungen für den italienischen Immobilienmarkt im Jahr 2025
„Das Jahr 2024 markiert einen Wendepunkt nach den Krisen der Vorjahre, was auf eine Wachstumsphase im Jahr 2025 hindeutet“, fasst Andrea Bontempi, Geschäftsführer von Nomisma, zusammen. Diese Erholung zeige sich in der Stärkung des Hypothekenmarktes und der Unternehmensinvestitionen, insbesondere hinsichtlich Büroimmobilien in Mailand und Rom.
Der Immobilienmarkt ist jedoch nicht immun gegen Risiken, vor allem aufgrund folgender Aspekte:
- Ein Markt mit geringer Liquidität, dennoch sind 70 % der Immobilien im Besitz von Einzelpersonen
- Schwierigkeiten bei der Suche nach nachhaltigen Wohnlösungen, nicht nur für traditionell schwächere Gruppen
- Für unter 35-Jährige wird es immer schwieriger, Immobilien sowohl zu kaufen als auch anzumieten, und es besteht die Gefahr, dass die demografische Dynamik nachlässt
- Die Krise der Einzelhändler in den Nachbarschaften
- Herausforderungen bei der Anpassung des italienischen Immobilienbestands an ESG-Standards (Umwelt, Soziales, Unternehmensführung)
- Schwierigkeiten bei der effektiven Wiederverwendung von Immobilien für einen neuen Nutzungszweck
Die drei wichtigsten Herausforderungen, die es zu bewältigen gilt, sind:
- Ausgleich hinsichtlich Immobilienpreise und Einkommen
- Ausgleich hinsichtlich Immobilienrisiken und -renditen
- Eine technologische Revolution als Innovationsmotor zur Lösung der oben genannten Probleme, wie etwa der Kontrolle der Baukosten oder der Verbesserung der Energieeffizienz.