Perspectivas inmobiliarias de Nomisma para Italia: previsiones de mercado hasta 2027

Previsiones de precios, transacciones e hipotecas 2025-2027

La bajada de los tipos de interés y la mejora del poder adquisitivo de los italianos, impulsada por el aumento del empleo, están impulsando las transacciones inmobiliarias, en particular las respaldadas por hipotecas. Según Johnny Marzialetti, director de proyectos sénior de Nomisma, las previsiones inmobiliarias para el período 2025-2027 son las siguientes:

En cuanto a los nuevos préstamos hipotecarios, se espera que las cifras vuelvan a los niveles pre-COVID, con 46.000 millones de euros desembolsados en 2025, 46.300 millones de euros en 2026 y 46.100 millones de euros en 2027. En cuanto a las refinanciaciones y sustituciones de hipotecas, se esperan 5.200 millones de euros en 2025, 6.700 millones de euros en 2026 y 7.000 millones de euros en 2027, lo que representa entre el 10% y el 13% del total en los tres años.

En cuanto a las transacciones inmobiliarias en Italia, se prevé que en 2025 se alcancen alrededor de 776.000, y en 2026 y 2027 se prevén 782.000 transacciones. Se espera que los precios de las viviendas aumenten un 1,4 % en 2025 y un 1,5 % tanto en 2026 como en 2027, mientras que se espera que los precios de los locales comerciales y de oficinas se mantengan prácticamente estables.

Próximas tendencias en el mercado inmobiliario

El mercado inmobiliario italiano muestra señales de optimismo, impulsado por una demanda estable y un aumento de las transacciones. Según el informe del Observatorio Inmobiliario de Nomisma, presentado por Elena Molignoni, directora inmobiliaria de Nomisma, 2024 cierra con un aumento del 1,3 % en las transacciones respecto al año anterior, alcanzando las 719.578, impulsado especialmente por el buen desempeño del último trimestre (+7,6 %). El mercado hipotecario también muestra un crecimiento significativo, con un aumento del 19,5 % en la tasa de variación de las transacciones financiadas en el último trimestre del año.

Precios en aumento y fuerte demanda

En cuanto al valor de las propiedades, los precios de las viviendas en Italia muestran aumentos que absorben la inflación: un 2,1 % en los mercados intermedios y un 1,5 % en los mercados primarios. No se observan diferencias significativas entre las propiedades nuevas y las existentes, aunque en algunas ciudades, como Perugia, las viviendas en buen estado están experimentando un mayor crecimiento que las propiedades más antiguas (+3,2 % frente a +1,9 %).

En los principales centros urbanos, la dificultad para acceder a la compra de propiedades ha desviado el interés hacia el alquiler, mientras que los mercados secundarios siguen favoreciendo la compra. El mercado del alquiler se mantiene dinámico, con un aumento del 3,4 % en los alquileres durante el último año, aunque este aumento aún se ve limitado por el poder adquisitivo de los hogares.

Retorno de la inversión y tiempos de venta

La rentabilidad bruta general de las propiedades residenciales en Italia se sitúa en un promedio del 7,7 %, superior al año anterior, debido al aumento del valor de las propiedades. La liquidez del mercado se mantiene alta, con plazos de absorción y descuentos mínimos en comparación con los últimos diez años. La venta de una vivienda suele tardar menos de cinco meses de media, mientras que los plazos de alquiler se estabilizan en torno a los dos meses. El descuento medio sobre el precio de venta ronda el 10 %.

Según Elena Molignoni, en 2025 se prevé que el crecimiento de las transacciones inmobiliarias se consolide, con un aumento del 2% en los contratos de alquiler y del 4% en las rentas. «Las condiciones de acceso al crédito deberían mantenerse favorables, mientras que la oferta de propiedades en el mercado se mantendrá en los niveles actuales, sin una clara tendencia hacia el alquiler», comenta Molignoni.

Centrados en Milán y Roma

El informe también analizó las tendencias del mercado inmobiliario en las dos principales ciudades de Italia. En Roma, el crecimiento de las transacciones y los precios se mantiene lento pero constante, aunque aún por debajo de los niveles observados en Milán. Las previsiones para 2025 indican estabilidad en Milán, que en 2024 registró alrededor de 24.000 transacciones (-3,4 % respecto a 2023), mientras que se espera que Roma experimente un aumento del 2,1 % respecto a las 35.999 transacciones del año pasado.

Los expertos atribuyen la estabilidad del mercado milanés al acceso favorable al crédito y a la solidez financiera de los hogares. En cambio, en Roma, el crecimiento de las transacciones se verá impulsado por las inversiones inmobiliarias y el aumento de los precios del alquiler, lo que impulsará a muchos a considerar la compra como una opción más asequible.

En general, el mercado inmobiliario italiano parece encaminado a otro año de consolidación, con una dinámica positiva tanto en el sector de compra como en el de alquiler.

El mercado hipotecario italiano según Nomisma

Centrándose en el mercado crediticio, Chiara Pelizzoni, directora sénior de proyectos de Nomisma, destaca cómo las transacciones residenciales, que se desplomaron un 9,5 % en 2023 debido a las políticas del banco central y la inflación, se han recuperado ligeramente, con un aumento del 1,3 % en 2024. Esto se considera un indicio alentador para la recuperación de las transacciones inmobiliarias. La recuperación se debe principalmente a las transacciones con hipotecas, que en el caso de las personas físicas han aumentado del 39,9 % en 2023 al 41 % en 2024, acompañadas de una disminución del porcentaje de préstamos morosos.

También se ha observado un cambio de tendencia en las transacciones con hipotecas: en 2023, las transacciones con hipotecas disminuyeron drásticamente en los cuatro trimestres (con una caída máxima del -33,4 % en el segundo trimestre), mientras que las transacciones sin hipotecas se mantuvieron estables o aumentaron. En 2024, la tendencia se invirtió, con un crecimiento de las transacciones con hipotecas superior al 19 % en el cuarto trimestre, mientras que las transacciones sin hipotecas disminuyeron alrededor de un 3 % cada trimestre. Este cambio se atribuye a la mejora de las condiciones de los tipos de interés.

Una reversión similar se ha producido en los nuevos desembolsos de hipotecas, que disminuyeron en 2022-2023 pero ahora están aumentando un 10,5% en el tercer trimestre de 2024. Los nuevos préstamos se centran principalmente en tipos fijos, aunque en marzo de 2025 se espera que el tipo Eurirs supere al Euribor a tres meses (2,76% frente al 2,41%).

Riesgos y desafíos para el mercado inmobiliario italiano en 2025

«2024 marca un punto de inflexión tras las crisis de años anteriores, lo que sugiere una fase de crecimiento en 2025», resume Andrea Bontempi, director general de Nomisma. Esta recuperación se refleja en el fortalecimiento del mercado hipotecario y las inversiones corporativas, especialmente en inmuebles de oficinas en Milán y Roma.

Sin embargo, el mercado inmobiliario no está exento de riesgos, en particular:

• Un mercado con baja liquidez, pero el 70% de las propiedades son propiedad de particulares.
• Dificultad para encontrar soluciones de vivienda sostenibles, no sólo para los grupos tradicionalmente más débiles.
• Crecientes desafíos para los menores de 35 años a la hora de acceder tanto a la compra como al alquiler de propiedades, con el riesgo de perder dinamismo demográfico.
• La crisis de los comercios de barrio.
• Retos en la adaptación del parque inmobiliario italiano a los estándares ESG (Ambientales, Sociales y de Gobernanza).
• Dificultad para reintroducir de forma efectiva propiedades para su reutilización.

Los tres desafíos clave que hay que abordar son:

• Reequilibrio de precios inmobiliarios e ingresos.
• Reequilibrio de riesgos y rentabilidad inmobiliaria.
• Una revolución tecnológica como motor de innovación para abordar las cuestiones mencionadas, como el control de los costes de construcción o la mejora de la eficiencia energética.

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