Nomisma, le previsioni sul mercato immobiliare e creditizio fino al 2027

Un 2025 dalle difficili previsioni, ricco di incertezze legate alle decisioni delle banche centrali e agli esiti della guerra commerciale in atto. E tuttavia il mercato immobiliare ha ragioni di ottimismo in questo scenario: la ripresa del mercato creditizio dà spinta alle compravendite, e il ciclo positivo che pare ricominciato nel 2024 potrebbe proseguire anche nell’anno in corso. Questa la sintesi del 1° Osservatorio sul Mercato Immobiliare  di Nomisma, con le previsioni su prezzi, compravendite e mutui fino al 2027.

Previsioni per prezzi, compravendite e mutui 2025-2027

Il calo dei tassi di interesse e il miglioramento del potere d’acquisto degli italiani, legato all’aumento dell’occupazione, dà una spinta alle compravendite immobiliari, in particolare alla componente assistita da mutuo. Secondo il Senior Project Manager di Nomisma Johnny Marzialetti, le previsioni immobiliari dal 2025 al 2027 sono le seguenti:

• Per quanto riguarda le erogazioni di nuovi mutui, si tornerà ai livelli pre covid con 46 miliardi erogati nel 2025, 46,3 nel 2026 e 46,1 nel 2027. Per quanto riguarda surroghe e sostituzioni si parla di 5,2 miliardi nel 2025, 6,7 nel 2026 e 7 miliardi nel 2027, che rappresenteranno dal 10 al 13 per cento del totale nel triennio;
• Per quanto riguarda le compravendite immobiliari, il 2025 si avvia verso le 776 mila, il 2026 verso le 782 mila, idem per il 2027; per quanto riguarda i prezzi residenziali si vedrà un aumento dell’1,4 per cento nel 2025 e dell’1,5 per cento sia nel 2026 che nel 2027; negozi e uffici resteranno invece sostanzialmente stabili.

Osservatorio Nomisma, i prossimi trend del mercato immobiliare

Il mercato immobiliare italiano mostra segnali di ottimismo grazie alla tenuta della domanda e alla crescita delle compravendite. Secondo il rapporto dell’Osservatorio Immobiliare di Nomisma, presentato dalla responsabile Real Estate di Nomisma, Elena Molignoni, il 2024 si chiude con un aumento dell’1,3% delle transazioni rispetto all’anno precedente, raggiungendo quota 719.578, trainato in particolare dalla performance positiva dell’ultimo trimestre (+7,6%). Anche il mercato dei mutui evidenzia una crescita significativa, con un incremento del 19,5% nel tasso di variazione delle compravendite finanziate nell’ultimo trimestre dell’anno.

Prezzi in crescita e domanda sostenuta

Sul fronte dei valori, i prezzi delle abitazioni mostrano un incremento che assorbe l’inflazione: +2,1% nei mercati intermedi e +1,5% nei mercati principali. Non emergono differenze rilevanti tra il nuovo e l’usato, sebbene in alcune città, come Perugia, le abitazioni in ottimo stato registrino una crescita superiore rispetto agli immobili più datati (+3,2% contro +1,9%).

Nei principali centri urbani, la difficoltà di accesso all’acquisto ha spostato l’interesse verso la locazione, mentre nei mercati secondari persiste una preferenza per l’acquisto. Il mercato degli affitti continua a essere dinamico, con un aumento dei canoni del 3,4% nell’ultimo anno, seppur condizionato dalle capacità di spesa delle famiglie.

Rendimento e tempi di vendita

Il rendimento totale lordo delle abitazioni si attesta in media al 7,7%, in crescita rispetto all’anno precedente, grazie all’aumento del valore degli immobili. La liquidità del mercato resta elevata, con tempi di assorbimento e sconti minimi rispetto agli ultimi dieci anni: per una vendita residenziale sono necessari in media meno di cinque mesi, mentre per la locazione i tempi si stabilizzano intorno ai due mesi. Lo sconto medio praticato sul prezzo di vendita si attesta al 10%.

Secondo Elena Molignoni, nel 2025 si prevede un consolidamento della crescita delle compravendite, con un incremento del 2% dei contratti di locazione e del 4% dei canoni. "Le condizioni di accesso al credito dovrebbero rimanere favorevoli, mentre l’offerta di immobili sul mercato si manterrà sui livelli attuali, senza un netto spostamento di preferenze verso l’affitto", commenta Molignoni.

Focus su Milano e Roma

L’Osservatorio ha analizzato anche le tendenze del mercato immobiliare nelle due principali città italiane. A Roma, la crescita delle compravendite e dei prezzi si mantiene lenta ma costante, pur rimanendo al di sotto dei livelli di Milano. Le previsioni per il 2025 indicano stabilità per il capoluogo lombardo, che nel 2024 ha registrato circa 24.000 transazioni (-3,4% rispetto al 2023), mentre a Roma si attende un incremento del 2,1% rispetto ai 35.999 scambi dello scorso anno.

Gli esperti attribuiscono la stabilità del mercato milanese alle condizioni di accesso al credito e alla solidità finanziaria delle famiglie. A Roma, invece, la crescita delle compravendite sarà sostenuta da investimenti immobiliari e dall’aumento dei prezzi delle locazioni, che spinge molti a valutare l’acquisto come alternativa più conveniente.

Nel complesso, il mercato immobiliare italiano sembra avviato verso un anno di ulteriore consolidamento, con dinamiche positive sia nel segmento della compravendita che in quello della locazione.

Il mercato dei mutui secondo Nomisma

Focalizzandosi sul mercato creditizio, la Senior Project Manager di Nomisma Chiara Pelizzoni fa notare come le compravendite residenziali, crollate del 9,5 per cento nel 2023 a causa delle politiche delle banche centrali e dell’inflazione, si siano lievemente riprese con un +1,3 per cento nel 2024; un segnale che fa sperare nella ripresa delle transazioni immobiliari. A determinare questa ripresa è la componente di compravendite assistite da mutuo che, per le persone fisiche, è salita dal 39,9 per cento del ‘23 al 41 del ’24, a fronte di un calo della percentuale dei mutui in sofferenza.

Si evidenzia inoltre una inversione di tendenza nelle compravendite assistite da mutuo; se nel 2023 infatti le compravendite con mutuo sono state in deciso calo in tutti i quattro trimestri (con un massimo del -33,4 per cento nel secondo trimestre), quelle senza mutuo sono rimaste sempre in crescita, quando non stabili. Nel 2024 avviene invece l’opposto: una crescita della componente di compravendite con mutuo, che supera il 19 per cento nell’ultimo trimestre, a fronte di un calo di circa il tre per cento in tutti i trimestri dell’anno delle compravendite senza mutuo. Una inversione di tendenza dovuta al miglioramento della situazione dei tassi di interesse.

Stessa inversione anche per le nuove erogazioni dei mutui, in calo nel biennio 2022- 2023 ma ora in aumento del 10,5 per cento nel terzo trimestre 2024. Per quanto riguarda le nuove erogazioni, i nuovi mutui si concentrano principalmente sui tassi fissi, pur se nel marzo 2025 si riscontra un aumento del tasso Eurirs che supera l’Euribor a tre mesi (rispettivamente al 2,76 e al 2,41 per cento). 

Rischi e sfide per l’immobiliare nel 2025

“Il 2024 segna un momento di ripartenza dopo le ondate di crisi degli anni precedenti il che fa pensare ad una fase di crescita nel 2025”, sintetizza Andrea Bontempi, Direttore Generale di Nomisma. Una ripresa che di vede nel rafforzamento del mercato dei mutui e degli investimenti corporate, soprattutto per quanto riguarda gli immobili direzionli di Milano e Roma.

Il mercato immobiliare non è tuttavia immune da rischi, in particolare:

• Un mercato scarsamente liquido ma con il mattone in mano al 70 per cento dei proprietari;
• La fatica di trovare soluzioni abitative sostenibili non solo per le fasce tradizionalmente più deboli;
• Gli under 35 sempre meno in grado di accedere sia a compravendite che a locazioni, con il rischio di perdita di dinamismo demografico;
• La crisi dei negozi di prossimità;
• Difficoltà di adeguamento del patrimonio immobiliare italiano alle normative ispirate ai principi Esg;
• Difficoltà nel reimmettere in maniera efficace sul mercato gli immobili da riqualificare per uso diverso.

Le tre sfide da affrontare in questo senso sono:

• Riequilibrare prezzi immobiliari e redditi;
• Riequilibrare rischi immobiliari e relativi rendimenti;
• Rivoluzione tecnologica come fattore di innovazione per intervenire sulle tematiche di cui sopra, ad esempio sul contenimento dei costi di costruzione o sulla riqualificazione energetica.